Может ли самозанятый сдавать в субаренду жилое помещение

Можно ли вообще сдать арендованную квартиру в субаренду

Сразу оговоримся: сдача квартиры в субаренду возможна, только если об этом заранее договорятся собственник жилья и арендатор. Тогда можно заключить отдельный договор, который называется договором поднайма или субаренды. Возможность поднайма прописана в статье 685 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Если новым нанимателем будет юридическое лицо, то заключается договор субаренды, а если физическое — поднайма. При этом по договору поднайма можно пересдать как всё помещение, так и его часть — например, если вы арендовали двухкомнатную квартиру, а затем решили в одну из комнат найти соседа. Для этого оформляется договор поднайма. 

Всё это вполне законно, если вы имеете статус самозанятого. По сути, существует всего одно ограничение, действующее для любой деятельности: ваш суммарный доход как самозанятого не должен превышать 2,4 млн руб. в год или 200 тыс. рублей в месяц. При этом не учитываются доходы, налоги на которые оплачиваются иным путём: например, доход с вашей основной работы, где вы оформлены в штат по ТК РФ. 

Как самозанятому оформить субаренду и заплатить налог?

Чтобы составить договор субаренды с новым нанимателем самозанятым, можно взять за образец исходный договор найма. Такие существенные условия, как объект и срок, берутся оттуда. Срок договора поднайма не должен превышать срок исходного договора найма. Объект может отличаться по площади, если в субаренду сдаётся только часть, но все ключевые характеристики (расположение, этаж, кадастровый номер, кому принадлежит квартира по праву собственности и так далее) переписываются из исходного договора найма. 

Если самозанятый оформит сдачу квартиры в субаренду, то он вправе применять в этом случае НПД — налог на профессиональный доход. Но такой режим налогообложения работает для жилых помещений. Если сдаётся офис или склад, то применить пониженную налоговую ставку не получится. 

Если квартира сдаётся в поднаём физическую лицу, налоговая ставка по НПД составит 4%. А если договор субаренды квартиры с самозанятым подписывает юридическое лицо, самозанятый заплатит 6% налога на профессиональный доход. 

Таким образом, самозанятый обладает теми же правами на сдачу квартиры в поднаём, как любой другой налоговый резидент. Только налоговая ставка будет, как правило, ниже. Главное — договориться обо всём с собственником заранее. 

Фото: HomeLane .com (Pexels), Amy Hirschi (Unsplash), Jean van der Meulen (Pexels)