Минимальный размер участка под ИЖС: какой он?

При выборе участка сразу возникают вопросы, на скольких сотках можно строить дом и хватит ли площади, если потом захочется построить баню, гараж и хозблок? 

В этой статье расскажем, есть ли ограничения на минимальную и максимальную площадь участка и какие ещё требования для строительства существуют, чтобы постройки удалось зарегистрировать, не нарушить никакие нормы и не попасть на штраф.

Законодательная база

При строительстве дома или других построек на участке следует соблюдать требования сразу нескольких законов:

• Градостроительного кодекса РФ;
• Земельного кодекса РФ;
• Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»;
• Правил землепользования и застройки — отдельных для каждого региона;
• СниПов.

Максимальные и минимальные размеры земельного участка — это технические значения, больше или меньше которых участок образован быть не может. 

Согласно пп. 28, п.1, ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ, земельные участки, которые сформированы с нарушением предельных размеров, не могут быть поставлены на государственный кадастровый учёт. Следовательно, такой участок не получится оформить в собственность. 

Где искать минимальный размер участка под ИЖС

Правила землепользования и застройки. Для каждой категории и вида разрешённого использования установлены свои предельные размеры земельных участков. Определены они правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые каждый муниципалитет устанавливает отдельно. Кроме минимальных и максимальных размеров в ПЗЗ можно узнать процент застройки участка. Вот как найти точные цифры.

1. В поиске браузера ввести запрос «Правила землепользования и застройки» и наименование населённого пункта или региона, области. Обычно этот документ размещают на сайте местной администрации.
2. В открывшемся документе найти статью с названием «параметры разрешённого строительства». Зона малоэтажной застройки индивидуальными домами обозначается аббревиатурой Ж1 — именно для неё нужно искать цифры.

ФГИС ТП. Также сведения можно найти на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП).

Минимальный и максимальный размеры участка 

Минимальный размер земельного участка под ИЖС. Несмотря на то, что в каждом регионе и муниципалитете имеются собственные предельные значения выделяемых земельных участков под жилую застройку, существуют значения, ниже или выше которых нельзя «подниматься» или «опускаться».

Так минимальный размер участка для строительства частного дома со статусом ИЖС не может быть меньше, чем 3 сотки. Даже если застройщик готов «ютиться» на меньшей территории, то органы государственной власти в лице Росреестра не зарегистрируют подобный надел.

Также возникнут проблемы с получением разрешительной документации на возведение построек. Поэтому, присматривая небольшие и недорогие куски земли под строительство, важно обращать внимание на минимальное количество соток для соблюдения нормативов.

Максимальный размер. Ограничения в отношении площади земельного надела, предназначенного под жилую застройку, действуют только при передаче государственной или муниципальной земли гражданам на безвозмездной основе. В большинстве случаев предельный верхний размер не превышает 25 соток. Показатели выше этого значения могут привести к тому, что государственная регистрация такого участка будет невозможна.

Но если земельный участок приобретается за собственный капитал, никаких максимальных ограничений не существует.

Расстояния от других объектов

При выборе участка следует учитывать не только минимальный размер участка для строительства, но и требования к отступам от других объектов. Эти нюансы описаны в СниПах, например, СП 30-102-99. Красными линиями обозначаются границы территорий общего пользования: улицы, проезды и т.д.

Дом на участке должен располагаться:

• не ближе 5 м от красной линии улицы;
• не ближе 3 м от красной линии бокового проезда;
• не ближе 3 м от границы с соседним участком, если между ними нет проезда;
• не ближе 12 м от уличного туалета, компостной ямы или построек для содержания скота.

Для постройки бани нормы следующие:

• не ближе 5 м от красной линии улицы;
• не ближе 3 м от красной линии переулка (бокового проезда);
• не ближе 1 м от границы с соседним участком (при наличии дренажной канавы и слива в канализацию или септик). Если баня не подключена к централизованной канализации или не имеет собственного септика, расстояние должно быть не менее 3 м;
• не ближе 8 м от жилого дома. В том случае, если баня и дом выполнены из кирпича или других негорючих материалов, допустимо строительство на расстоянии не менее 6 м от дома. Напротив, если баня и дом выполнены полностью из дерева, расстояние между ними должно быть не менее 15 м;
• не ближе 12 м от колодца, если он есть, и не менее 20 м — от ближайшего водоёма (даже если он расположен за территорией участка).

Если делать на участке коммуникации, следует соблюдать следующие отступы:

• расстояние от септика до колодца или скважины — минимум 20 м;
• если вблизи участка расположены водоёмы со стоячей водой, то от септика отступают не менее 30 м, от речек и ручьёв — от 10 м;
• отступ септика от фундамента строений отступ должен быть не менее 1 м, а также минимум 2 м от границы с участком соседа;
• септик располагают минимум в 3 м от деревьев, 1 м — от кустарников, 5 м — от газопровода и 10 м — от водопровода.

На маленьком участке может быть невозможно выдержать правильные расстояния, а значит, постройки могут не зарегистрировать. Помимо прочего, это может загрязнить водоисточник и участок, а также быть пожароопасно.