Кто такой титульный собственник и зачем страховать титул

Титульное владение — это право собственности на предмет или объект на законных основаниях. Например, на основе договора купли-продажи или наследства. Титульный собственник всегда вписан в юридические документы на имущество и может распоряжаться им по своему усмотрению.

Расскажем, что такое титул в гражданском праве и почему его важно страховать при покупке квартиры в ипотеку.

Титульное право собственности: что это такое 

Непосредственно термин «титул» в Гражданском кодексе не употребляется. На практике им обозначают право собственности физического лица или компании на основании подтверждающих документов. Именно титульный собственник указывается в договорах и соглашениях при всех юридических сделках с недвижимостью.

Титульное право может быть двух видов в зависимости от оснований.

1. Первоначальное. Возникает впервые, когда у имущества раньше не было собственника. Например, при регистрации права на построенный дом или после покупки новой машины в салоне.
2. Производное. В этом случае право собственности и титул переходит от одного владельца к другому. Самый распространённый вариант — покупка квартиры на вторичном рынке.

Если есть законное основание на получение права собственности, новый владелец становится титульным. Юридическая форма перехода роли не играет, это может быть купля-продажа, обмен, дарение или наследование.

Подтверждение титула

При всех сделках недвижимости проверяется законность получения титула и его история. Это важно, чтобы соблюсти юридическую чистоту и в будущем избежать сложности с возможными наследниками. Что проверяют:

• особенности возникновения титула и сопутствующие условия, например, наличие законных оснований у других лиц при выделении долей или право участия в приватизации;
• история объекта, чтобы выяснить, кто был первым титульным собственником;
• необходимые сопутствующие документы с учётом формы сделки.

Основной документ, подтверждающий право собственности и его переход — выписка из ЕГРН. В ней указана информация о всех сделках с недвижимостью. Но на практике ЕГРН отражает данные до 2009 года включительно, ранее реестр ещё не работал.

Если у объекта было несколько собственников, разные формы переходы права, то желательно иметь подтверждение каждой сделки. Это поможет доказать титул и доказать его в суде в случае споров.

Отличия между титульным и законным собственником

В правоустанавливающие документы всегда вписывают именно титульного собственника, это может быть человек или компания, если недвижимость коммерческая. При этом у имущества могут быть и законные собственники, которые не всегда очевидны.

У законного и титульного собственников отличаются права и обязанности. Титульный может распоряжаться имуществом в полном объёме, участвовать в любых юридических сделках. Это называется презумпция титульного владения. У законного же владельца есть несколько нюансов:

• не нужно указывать недвижимость в налоговой декларации;
• можно вставать в очередь на льготное жильё;
• не начисляется ежегодный имущественный налог.

При этом нельзя распоряжаться объектом и прописывать других людей в квартире без согласия титульного владельца.

При наличии титульного собственника у законного меньше прав, это может негативно сказаться в будущем. 

Чтобы минимизировать потери при подобных ситуациях, рекомендуется не только тщательно проверять чистоту сделки, но и оформлять страхование титула.

Причины, по которым можно лишиться титульного владения

Титульного права собственности можно лишиться по собственной инициативе — при продаже или дарении недвижимости. Более сложная ситуация, если суд признает сделку недействительной. Это может произойти по следующим причинам.

1. Были использованы недействительные или поддельные документы, чаще всего это доверенность, от имени которой действует продавец. На практике встречается очень редко, особенно при ипотеке.
2. Если одной из сторон сделки выступал несовершеннолетний без письменного согласия родителя или законного представителя. Это возможно, поскольку дети после 14 лет имеют право подписывать документы. Но юридической силы в сделках с недвижимости она такая подпись не имеет.
3. В сделке участвовал недееспособный человек. Это возможно, если не запросить справку с нарко- или психоневрологического диспансера.
4. Любая из сторон сделки была введена в заблуждение, обманута или действовала под принуждением.
5. Продавец не мог адекватно оценить свои действия в момент заключения сделки. К примеру, после физической травмы или на фоне сильного психоэмоционального потрясения.

Принимать решение о признании сделки недействительной может только суд. Более того, обе стороны имеют право обжаловать решение.

Чтобы сохранить титульное право собственности на недвижимость, особенно в течение первых 3 лет после сделки (когда её ещё можно оспорить), его можно застраховать.

Можно ли застраховать титульное право собственности

Страхование титула — надёжный способ защитить деньги, вложенные в недвижимость, если по какой-то причине суд признает сделку недействительной. Такой вид страхования связан не с имуществом или здоровьем нового собственника, а с его гражданскими правами.

Застраховать свой титул можно не только в отношении уже сданного объекта, но и недостроенного дома, жилого участка или коммерческой недвижимости.

Как это работает

Важно тщательно подойти к выбору компании — не все занимаются выдачей титульного полиса, так как при этой услуге много рисков и сложный процесс доказательства страхового случая, а судебные тяжбы могут продолжаться годами. Предварительно рекомендуется посмотреть рейтинг финансовой надёжности. Выбирать стоит страховщика с баллом ruA и выше, это даёт гарантию, что компания имеет опыт в решении таких дел и возьмётся оформлять страховку.

Как и в других полисах, при страховании титула будут прописаны страховые случаи. Чем больше их будет указано, тем дороже стоит услуга. К примеру, это непризнание сделки судом недействительной в случае мошенничества, наличия обременений или законных наследников, не указанных в договоре.

Схема страховки описана ниже. 

1. После получения досудебной претензии застрахованный собственник обращается в компанию, где приобретал полис.
2. Проводится проверка всех обстоятельств по результатам которой случай будет признан страховым или нет.
3. Если случай страховой и суд проигран, владелец получает денежную компенсацию в установленном договором размере.

Представитель страховой компании всегда присутствует на заседании и представляет её интересы и право собственности клиента. Таким образом, полис даёт и дополнительную защиту в случае судебного разбирательства.

Если суд признал недействительной сделку купли-продажи с использованием ипотеки, то выплату получает банк, а не собственник жилья. При этом он обязан вернуть клиенту первоначальный взнос в полном размере, так как обязательства не выполнены.

Обязательна ли такая страховка

Страховать свои права собственника можно по желанию, даже если объект приобретается в ипотеку. Согласно ст. 927 ГК РФ, при покупке недвижимости на заёмные средства обязательно только страхование непосредственно квартиры или дома.

В каких случаях всё же рекомендуется защищать титул:

• если есть сомнения в надёжности продавца;
• квартира или дом получены в рамках наследования (есть риск появления неучтённых наследников);
• не была проверена чистота сделки, нотариального сопровождения нет;
• один из участников сделки — физические лица с признаками банкротства, на учёте психоневрологического или наркологического диспансера и другие категории недееспособных продавцов.

Если суд признает сделку недействительной, новый собственник потеряет недвижимость. Но страховая выплата покроет стоимость потерянного жилья в полном объёме.

Сколько стоит титульное страхование

Стоимость такого полиса зависит от рыночной цены объекта, а также количества собственников и прописанных случаев. Чем больше владельцев было ранее, тем сложнее восстановить историю недвижимости.

У большинства страховых компаний титульный полис оценивается от 0,2 до 1% от стоимости объекта по рынку. В случае признания страхового случая деньги переводят в течение 2 недель после решения суда.

Сроки страхования

Приобрести полис можно не позднее, чем через месяц с момента получения выписки из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности. В случае с ипотекой, банк может выдвинуть и свои требования, например, провести сделку только после добровольного страхования — в таком случае страховка будет действовать со дня заключения договора.

При покупке страховки титула важно учитывать и срок полиса. Иск с требованием признать сделку недействительным можно подавать в течение трёх лет с даты в договоре. Продлевать полис на более долгий срок не имеет смысла — по истечению этого времени другие собственники не смогут претендовать на квартиру.

Как ещё обезопасить титульное владение недвижимостью

Лучший вариант избежать проблем с правом собственности после покупки квартиры — внимательно проверять все документы, продавца и историю объекта до заключения сделки. Что важно:

• запросить у продавца справку, что в квартире никто не прописан и подтверждение дееспособности собственника;
• уточнить у соседей, кто в действительности живёт в квартире;
• составить и подписать акт приёма-передачи квартиры;
• обратиться к нотариусу для сопровождения сделки, особенно если она заключается по доверенности.

В случае любых сомнений стоит запросить у продавца и дополнительные документы. Например, выписку из домовой книги, справку об отсутствии долгов за квартиру и доказательства, что он не является банкротом и в отношении его не ведётся исполнительное производство. Если он отказывается подтверждать свои слова, лучше и вовсе отказаться от такой сделки.

Коротко о главном

Титульный собственник имущества — полноправный владелец, который может распоряжаться им по своему усмотрению. Такой собственник всегда указан в правоустанавливающих документах, например, на квартиру или дом — это выписка из ЕГРН, договор купли-продажи.

Помимо титульного, есть и законные собственники. Они могут не указываться в документах, не платить налоги на имущество, но имеют возможность претендовать на владение.

Потеря титульного права может происходить добровольно или по решению суда. Для последнего должны быть веские причины, такие как мошенничество или наличие обременений. Защитить своё право собственности при покупке недвижимости можно с помощью страхования.