Кто такой арендодатель и как правильно сдать квартиру в аренду

Иметь пару свободных квартир, сдавать их и жить на эти деньги — мечта многих россиян. Но быть рантье или арендодателем, — сложное и ответственное дело. Это не пассивный доход: бизнес по сдаче жилья в аренду требует много внимания и усилий. Неопытные хозяева не могут предусмотреть все риски и в итоге потеряют время и деньги.

Расскажем, какие арендодатели встречаются на российском рынке недвижимости, чем они рискуют и как собственнику избежать типичных ошибок начинающих рантье.

Юридическая справка

Арендодатель в договоре аренды — это собственник имущества или другой человек, у которого есть право им пользоваться, распоряжаться и владеть — например, по доверенности и акту о назначении опекуна. Простыми словами, арендодатель — это человек, который сдаёт квартиру в аренду.

Деятельность арендодателей — физических лиц, сдающих жильё, контролирует глава 35 ГК РФ «Наём жилого помещения».

Типы арендодателей на рынке недвижимости

Типичный российский арендодатель — это человек, сдающий одну квартиру. Как правило, он старше 35 лет, не работает и находится в браке. Квартира сдаётся в среднем в течение 10–15 лет одному или нескольким арендаторам.

У арендодателей на рынке недвижимости России разные мотивы сдавать жильё, и по этому признаку их можно поделить на следующие категории.

• Люди, для которых сдача единственной квартиры — значительный или единственный источник дохода. Зачастую это пенсионеры, которые переезжают на дачу, чтобы жить на доходы от аренды городской недвижимости. Арендодатели среднего возраста могут сдавать большую «бабушкину» квартиру, например, в центре Москвы, а снимать поменьше в Подмосковье и жить на разницу.
• Владельцы квартиры, которая временно простаивает. Например, её купили для детей, а пока они не подросли, жильё сдается, или вложили накопления в недвижимость для защиты от инфляции. Либо она досталась в наследство, а проживать в ней пока некому — дети ещё слишком маленькие.
• Рантье-профессионалы. Так называют человека, который сдаёт 3–5 квартир или больше и не имеет других источников дохода. Одна из этих квартир может достаться бизнесмену от бабушки, но остальное жильё, как правило, рантье покупает сам целенаправленно под сдачу. Рантье часто занимаются не только долгосрочной, но и краткосрочной арендой.
• Арендодатели-ипотечники. Они сдают жильё, купленное в ипотеку, чтобы закрывать кредит из арендных платежей. Выплатив ипотеку, квартиру чаще всего продают и покупают новую, побольше — и снова в кредит. Согласие банка на сдачу жилья в аренду требуется далеко не всегда, а там, где оно необходимо, банки часто идут навстречу заёмщику: главное — чтобы человек погасил ипотеку в срок.
• Хозяева, которые сдают комнату или часть комнаты в квартире, где живут сами. Такое неудобство, как правило, готовы терпеть только люди с тяжёлыми жизненными обстоятельствами.

Чем рискуют арендодатели

• Посуточная пересдача. Ситуация, когда жильё снимают на год и пересдают на сутки, встречается чаще всего. В результате квартира изнашивается, мебель и ремонт амортизируются намного быстрее, бытовая техника ломается. 
• Задержка оплаты. Наниматель может оплачивать аренду с задержками или перестать платить вовсе, и выселить его законно можно только по решению суда, потеряв много времени и денег.
• Порча имущества соседей. Причиной могут быть и старые трубы, которые прорвало, и невнимательность жильца. Если квартира не застрахована, арендодателю придётся оплатить соседский ремонт и требовать компенсацию с арендатора.
• «Лишние» жильцы. К квартиранту могут приехать родственники или он может устроить в квартире хостел. Первый признак «лишних» жильцов — увеличение расхода воды. Выяснить правду помогут соседи и регулярные визиты с проверками, а чтобы защититься от таких ситуаций, стоит прописать всех проживающих в договоре.
• Домашние животные. Жильцы часто скрывают наличие домашних животных, чтобы не оставлять большой депозит или снять желанную квартиру у хозяев, которые изначально запретили проживание с питомцами.
• Мошенничество. Приехав на осмотр, можно встретить в квартире незнакомых людей, которые «купили» её у арендатора по поддельным документам. Без обращения в полицию и прокуратуру тут не обойдешься.

Типичные ошибки начинающих арендодателей

• Не составлять акт приёма-передачи. После завершения срока аренды может возникнуть спорная ситуация: например, квартирант увёз телевизор и говорит, что его не было, или сломал кондиционер и уверяет, что тот никогда не работал. Акт со списком ценных вещей и техники и описанием их состояния поможет установить правду.
• Забыть уточнить, кто оплачивает коммунальные платежи и какие именно. Хозяин может оплачивать коммуналку самостоятельно или поручить это арендатору, можно договориться об оплате всей квитанции или только света и воды. Сценарии могут быть любыми, главное — договориться об этом при составлении договора и зафиксировать всё в письменном виде. 
• Не включить в договор депозит. Обеспечительный платёж — защита собственника от неожиданного отъезда квартирантов или порчи имущества. Также в договоре нужно указать, в каких случаях депозит не возвращается: без этой «страховки» возмещения испорченного ремонта можно ждать очень долго.
• ​​Использовать сумму депозита в счёт последнего месяца аренды. Когда жильцы съедут, есть риск получить повреждённое жильё или недосчитаться ценных вещей.
• Уходить от налогообложения и не заключать договор. Пытаясь сэкономить 4–6% (столько платят самозанятые арендодатели) можно потерять намного больше. Без договора не получится потребовать компенсацию за испорченное имущество или просрочку оплаты в суде, а страховая не выплатит возмещение, если узнает, что залив или пожар произошёл по вине нанимателя. Владельцу квартиры могут начислить штраф за неуплату налогов и привлечь за нарушение миграционных правил, если он не зарегистрирует жильца по месту пребывания.
• Не обговорить условия проживания. Важно сообщить жильцу и указать в договоре, могут ли, например, в квартире жить его родственники и домашние животные, и если могут, то сколько и какие.

Советы опытных арендодателей

Главное — составить грамотный договор. Единой установленной законом формы нет, но есть перечень важных пунктов, которые защищают интересы арендодателя. Шаблон документа можно скачать здесь.

• Сумма арендных платежей: её нужно прописать и цифрами, и буквами.
• Условия изменения арендной платы. Например, «собственник может повышать стоимость аренды один раз в год».
• Срок аренды: как правило, указывают 11 месяцев, чтобы не регистрировать договор в Росреестре (сам документ при этом всё равно будет иметь полную юридическую силу).
• Порядок оплаты: с какой периодичностью и в какие даты квартирант должен передавать деньги.
• Квартплата: кто платит, в каком объёме, какую часть или за какие услуги.
• Условия досрочного расторжения: кто может инициировать расторжение, при каких условиях, за какой срок нужно предупредить другую сторону.
• Количество жильцов: важно перечислить людей, которые будут жить вместе с арендатором. Список можно оформить в виде приложения.
• Опись ценных вещей: нужно не только перечислить предметы техники и мебели, но и описать их состояние, внешний вид, работоспособность.

Если составить грамотный договор, внимательно читать документы и не сдавать жильё подозрительным жильцам, можно избежать большинства неприятных ситуаций.

Арендодатель может расторгнуть договор досрочно в 3 случаях: по согласию квартиранта, по условиям договора или через суд. Если арендатор регулярно нарушает условия договора, портит обстановку, не ремонтирует испорченное и более 2 месяцев не оплачивает аренду, можно подать исковое заявление с требование выселить жильца и выплатить компенсацию. Но, конечно, проще прописать в договоре условия расторжения по инициативе владельца.

Кратко, кто такой арендодатель

• Так называется человек, который сдаёт квартиру в аренду. Он может быть владельцем недвижимости или представлять его интересы по доверенности.
• Жильё в России сдают по разным причинам, в основном — чтобы иметь дополнительный заработок. Профессионалы покупают квартиры под сдачу, любители пускают квартирантов в недвижимое наследство от бабушки.
• Сдача жилья в аренду — не самый простой бизнес. Жильцы могут пересдать квартиру посуточно без согласия собственника, завести опасных животных, не оплачивать аренду вовремя или залить соседей. 
• Арендодатель может потерять деньги и из-за собственных ошибок. Например, если составить договор неправильно, не предусмотреть в нём всех рисков, не обсудить с жильцом условия проживания или скрывать доходы от налоговой.
• Внимательное чтение документов, подробно составленные договор найма и знание своих прав защитят арендодателя от большинства возможных сложностей.