Кому лучше сдавать квартиру в аренду в Москве

Решив впервые вывести своё жильё на рынок аренды, владельцы задаются массой вопросов. Выгодно ли сдавать квартиру, легко ли это, кому её сдавать и стоит ли вообще этим заниматься. На все эти волнующие вопросы попробуем ответить в нашей статье, а также дадим кое-какие полезные советы начинающим арендодателям.

Кому лучше сдавать квартиру в аренду?

Поиск и подбор арендаторов – дело не простое. Ясно, что каждому арендодателю хочется найти приличных жильцов, которые будут занимать жилплощадь долго, исправно платить и не доставлять проблем. Но как определиться, кому лучше сдавать квартиру в аренду в Москве: студентам, иностранцам, одинокому банковскому клерку, семье с детьми или молодым парам, съехавшим от родителей?

Разумеется, точного ответа на этот вопрос быть не может. Ведь многое зависит не только от арендаторов, их статуса, культурного уровня и степени ответственности, но и от запросов и ожиданий арендодателей, а также от качества жилья, которое они сдают в аренду. Условно говоря, вряд ли стоит надеяться, что в двушку в Бирюлево заселится представитель иностранной компании или молодой клерк из Москва-Сити, даже если квартира прекрасно отремонтирована и богато обставлена. Также маловероятно, что семья с детьми долго проживёт в однокомнатной квартире площадью 32 кв. м, где бы она ни находилась.

Впрочем, некоторые общие советы по подбору квартирантов, основанные на опыте и наблюдениях риелторов и бывалых арендодателей, всё-таки можно дать.

Если квартира  расположена в зелёном районе, а рядом с ней есть детские сады, школы, парки и площадки, можно рассчитывать на семью с детьми и, соответственно, готовить квартиру для таких арендаторов. Кстати, зачастую семьи снимают двушки, причём надолго, поскольку привязаны к учебным заведениям, куда будут ходить дети. Если жильё расположено неподалёку от крупных бизнес-центров, скорее всего, арендаторы найдутся среди офисных работников.

Квартира любой комнатности в центре Москвы – почти беспроигрышный вариант, если она в подходящем для жизни состоянии. Здесь любит селиться работающая в центре молодёжь, от сотрудников ресторанов до офисных работников. В центре очень распространена совместная аренда, поэтому нередко большую квартиру стоит сдавать покомнатно, причём жильцы нередко сами занимаются подбором соседей для совместного проживания.

Что касается сохранности имущества, своевременного внесения ежемесячных платежей и оплаты счетов за коммуналку, соблюдения оговоренных сроков проживания, то, к сожалению, невозможно угадать, какие арендаторы попадутся. Здесь бывалые арендодатели рекомендуют руководствоваться здравым смыслом, а при знакомстве с соискателями не стесняться задавать интересующие вопросы.

Легко ли сдать квартиру в Москве?

Да, если правильно позиционировать её на рынке, выбрать реальную целевую аудиторию, грамотно подготовить к сдаче. Для этого нужно изучить рынок аренды, сравнить свой объект с аналогичными, оценить расположение объекта и его окружение, выставить адекватную цену.

Стоит ли сдавать квартиру в аренду?

Если квартира уже есть, при этом она никак не используется и не готовится к продаже, то, конечно, имеет смысл её сдать. Так владелец обеспечит себе пусть сравнительно небольшой, но более-менее постоянный дополнительный доход, который будет также покрывать оплату коммунальных услуг за это жильё. Конечно, всем этим стоит заниматься, если владельцы готовы к расходам на подготовку квартиры на начальном этапе и возможным периодическим хлопотам с поиском жильцов, своевременным получением от них платы за проживание и решением их бытовых вопросов. Но если все эти хлопоты владельцев смущают, можно передать квартиру в доверительное управление специализированной фирме или риелторскому агентству. Такие организации берут на себя все вышеперечисленные заботы, владелец лишь получает ежемесячную плату.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду в Москве?

Если выбирать между простоем уже имеющейся квартиры и сдачей её в аренду, то, безусловно, сдавать выгоднее. Дополнительный доход – это главный плюс сдачи в аренду квартиры. Тем более, что за эту квартиру в любом случае нужно платить «коммуналку», а тарифы ежегодно растут. В 2021 году подорожание коммунальных услуг в Москве составило 3–4%. Средняя стоимость услуг ЖКХ в столице — это 4–6 тыс. руб. ежемесячно.

Если речь идёт о том, чтобы купить квартиру и сдавать в аренду, то здесь лучше сначала сделать кое-какие расчёты.

Покупать ли квартиру для сдачи в аренду?

Например, берём из объявлений однокомнатную квартиру площадью 32,5 кв. м в Алтуфьево, которая сдаётся за 30 тыс. рублей в месяц. Аналогичная квартира в той же локации выставлена на продажу по цене 7 млн 700 тыс. рублей. Умножаем 30 тыс. рублей на 12 месяцев – получается 360 тыс. рублей. Это годовой доход от сдачи квартиры. Делим эту цифру на стоимость квартиры (7 млн 700 тыс. рублей) и умножаем на сто. Итак, 4,6% – доходность от сдачи такой квартиры.

Для чего нам нужна эта цифра? Её можно сравнить, к примеру, с процентами по банковским вкладам. В среднем на сегодняшний день банки предлагают вклады со ставками от 6,5%. Доходность от сдачи квартиры в Алтуфьево, как мы видим из расчётов, ниже.

Кроме того, в эту формулу не включены дополнительные расходы, которые, вероятно, понесёт арендодатель: оплата услуг риелторов при покупке жилья, ремонт квартиры, оснащение мебелью и техникой (если это понадобится), оплата коммунальных услуг во время простоя квартиры (если долгосрочные квартиранты найдутся не сразу).

И это только цифры. К ним можно прибавить ещё физические, временные и эмоциональные затраты собственника. Собственно, дополнительные расходы, возможный простой жилья и хлопоты по поиску, заселению и выселению жильцов – это основные минусы сдачи квартиры в аренду.

Но всё же опускать руки не стоит, если этот способ вложения средств инвестору близок и понятен, а квартира пригодится ему самому в перспективе – скажем, для подросших детей. Нужно искать варианты и просчитывать каждый из них. Например, квартиру на первичном рынке можно купить дешевле, а сдать потом немного дороже. Накинуть в цене можно с учётом того, что дом — новый, в квартире — свежий ремонт, а в комплексе есть своя инфраструктура, как это нередко бывает в современных новостройках. Но всё-таки надо помнить, что существенно повысить цену не получится, иначе квартирантов придётся искать долго.

Можно также купить квартиру меньшей площади: стоить она будет дешевле, а сдаваться станет по той же цене, что и квартира на 5 кв. м больше, потому что небольшая разница в площади не влияет на арендную ставку и непринципиальна для арендаторов.

Ещё один совет: рассматривать перспективные локации, где должны будут провести метро, построить удобную дорогу или крупные бизнес-центры.

Выгодно ли сдавать апартаменты?

Но как раз из-за этого апартаменты дешевле аналогичных квартир жилого фонда. Сдаются такие объекты, как правило, уже с ремонтом (а иногда даже с мебелью), чтобы можно было заехать и жить. Апартаменты уровня от бизнес-класса и выше обычно предполагают ещё гостиничный сервис – услуги консьержа, уборку. Также в комплексах часто встречается такая инфраструктура, как фитнес-клуб, ресторан, магазин, салон красоты и т.п.

Выгодно ли сдавать апартаменты в Москве? Всё зависит от класса объекта и его расположения. Сдача апартаментов эконом-класса в обычных районах за Третьим транспортным кольцом сопоставима с обычными квартирами по степени востребованности. Здесь большую роль будут играть транспортная доступность и инфраструктурное окружение, поскольку такие апартаменты чаще всего снимают для длительного проживания.

Апартаменты в центре Москвы и прилегающих к нему районах чаще всего снимают приезжие (туристы или люди, приехавшие в столицу по работе), поэтому сдаются они посуточно, как гостиничные номера. Таким образом, планируя приобрести апартаменты для сдачи в аренду, инвестору нужно определиться, кому и на какой срок он хотел бы их сдавать.

Какие квартиры пользуются спросом у арендаторов?

Не любую квартиру удастся быстро и выгодно сдать. Самые ходовые квартиры – однокомнатные, вторые по популярности – двушки, которые в основном подыскивают семейные арендаторы. Всё остальное – сдать сложнее. Например, формат студии не всем удобен, а многокомнатные квартиры обычно слишком велики: для них нужна или большая семья, или группа арендаторов, готовая снимать комнаты.

Важнейший параметр – расположение квартиры. Одними видами на реку, свежестью постройки и прекрасным ремонтом арендатора не заманишь, ему гораздо важнее доступность метро и автобусов, а также школы, детские сады и магазины рядом с домом.

Что касается оснащения и вида квартиры, то «бабушкины» варианты без ремонта жильцов ожидают долго. Поэтому если арендодатель рассчитывает сдать жильё платежеспособной молодёжи или семье с детьми, то нужно избавиться от ковров и древних шифоньеров и сделать простой современный ремонт в светлых тонах. И общие рекомендации для владельцев квартир любого типа: помимо ремонта, перед сдачей нужно обновить сантехнику, купить самый необходимый минимум мебели, поставить холодильник и стиральную машину.  При этом оснащать квартиру по последнему слову техники тоже не стоит. Плазменные панели, компьютеры, пылесосы, увлажнители воздуха и прочее в том же духе — это лишнее, арендаторы со стажем обычно всё привозят с собой. К тому же дорогостоящая техника на стоимость аренды не повлияет, а вот если с ней что-нибудь случится, то владелец останется в проигрыше.

За сколько сдавать квартиру?

Чтобы определиться с ценой, нужно изучить рынок, поискав на сайтах с объявлениями похожие квартиры – в диапазоне цен на аналоги и нужно выставлять свою. Цена должна быть адекватной. Конкурентными преимуществами объекта могут быть более удобное расположение дома, этажность (не первый и не последний этажи), свежий ремонт, нейтральный дизайн и всё необходимое оснащение. Хороший вид из окон, двойная дверь, наличие дополнительной кладовки и прочее подобное – опции дополнительные, они могут положительно повлиять на решение потенциального арендатора, но включать их в цену не стоит.

Если вы решитесь сдавать свою квартиру, можно воспользоваться сервисами долгосрочной аренды, которые берут на себя все хлопоты. Так, сервис Аренда от Яндекс.Недвижимости поможет в поиске идеальных квартирантов и займётся всем, от показов квартиры до решения бытовых проблем после заселения.

Вы сами назначаете цену квартиры, а комиссия за услуги сервиса закладывается в ежемесячную аренду: так что вы получаете ровно столько, сколько планировали, и ничего не платите за услуги Аренды.