Кому и когда подойдёт альтернативная продажа квартиры

Пришло время приобрести недвижимость, но получить деньги удастся только после продажи имеющегося жилья? Тогда нужно оформлять альтернативную продажу квартиры. Разбираемся, что это, как её зарегистрировать и какие риски могут быть.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Если собственник продаёт квартиру и освобождает её, не планируя приобрести что-либо взамен, то такую сделку называют «чистой продажей». Альтернативная продажа — это другой вид сделки, который применяется, если нужно продать одно жильё, чтобы купить другое. Порой в такой цепочке много звеньев: например, если одна из квартир — коммунальная.

Если в сделке задействовано хотя бы две квартиры, она уже считается альтернативной. Самый простой вариант её реализации — продать собственность и перечислить деньги с продажи на покупку новой. При этом оба договора купли-продажи стороны регистрируют одновременно. Деньги не передают с одной сделки на другую, а перечисляют через специальные банковские счета или ячейки. Этот способ довольно удобен, ведь при продаже жилья можно сразу переехать в новое. В ином случае придётся арендовать квартиру на время поиска и покупки собственности. Альтернативная продажа — возможность распрощаться со старой квартирой и приобрести новую одновременно. 

В законодательстве понятие альтернативной сделки не зафиксировано, но на сленге агентов недвижимости это устоявшееся выражение. Также его поймут в любых банках и нотариальных компаниях.

Альтернативную продажу можно определить по следующим факторам:

• в сделке участвует несколько квартир;
• важно, что хоть это и единая альтернативная сделка, регистрировать на каждую куплю-продажу нужно отдельный договор;
• деньги, вырученные от продажи квартиры, становятся оплатой за другую квартиру. Также нередко доплата или удержание части суммы — всё зависит от цены новой квартиры;
• в любой момент любой участник сделки может отказаться от договорённостей.

В альтернативной продаже квартиры участвуют как минимум три стороны: покупатель квартиры, продавец и одновременно покупатель нового жилья, а также продавец нового жилья.

Бывает так, что нужно продать одну большую квартиру, а взамен купить несколько: подобная ситуация может возникнуть, например, при разводе. Тогда количество сторон увеличивается до четырёх. А если, например, покупателю большой квартиры нужно перед сделкой продать два других объекта, сторон уже будет минимум шесть. Такая цепочка может быть объëмной и доходить до десятков участников. Но чем больше звеньев, тем сложнее провести сделку и избежать проблем, ведь отказ или проблемы с документами на одном из этапов могут привести к краху всей альтернативной продажи.

Виды альтернативных сделок

Самый простой вид — сделка с равноценным обменом. В этом случае стороны ничего не доплачивают: все деньги с продажи квартиры полностью переходят на покупку другого жилья.

Если же суммы разнятся, то сделка перестаёт считаться равноценной, и для заключения требуется доплата. Также собственник может купить квартиру, меньшую по площади, а остаток суммы потратить, например, на машину. Неравнозначные сделки — самые популярные, поскольку продажа и покупка квартир по одной и той же цене — большая редкость.

Плюсы альтернативной продажи

Очевидный плюс альтернативной продажи — это удобство: снимать квартиру на время поиска жилья не нужно, так как можно сразу переехать в новое. Учитывая рост цен на квартиры, намного безопаснее продавать одну и в этот же день покупать другую.

Минусы альтернативной продажи

Самый большой риск — потенциальная отмена сделки. Если кто-то из участников — любое звено — отказывается, то начинается цепная реакция отказов.

Кроме того, есть риск повышения цены квартиры. Например, продавец рассчитывал на определённые критерии жилья, но во время поиска квартиры мечты понял, что ему нужно больше денег, и завышает стоимость своей жилплощади. Покупателя такой поворот может не устроить. Если цена повышается в последнем звене, то стоимость всей остальной недвижимости также может автоматически возрасти.

Также минусом можно считать и объëм оформления бумаг. Каждый договор заключается отдельно, из-за этого вся процедура может сильно затянуться.

Больше всего рискует самый первый покупатель, который решил приобрести квартиру в рамках альтернативной продажи. В этом случае сделка может откладываться бесконечно долго, пока продавец квартиры не подберёт подходящий вариант. Всё может осложниться, если вместо одной квартиры понадобятся две — для разных собственников. Здесь покупателю придётся терпеливо ждать.

Бывает и так, что время идёт, продавец ничего не может найти и вовсе передумает продавать квартиру. При этом цены на аналогичные варианты могут вырасти — и тогда купить подобную недвижимость станет проблематично.

Если для покупки квартиры планируется оформлять ипотеку, нужно заранее получить одобрение от банка. Может произойти неприятная ситуация, если все стороны будут согласны на сделки, а одна из них, ожидая одобрения ипотеки, затянет с оформлением документов.

Альтернативная продажа также может сорваться и на этапе оформления соглашений. Росреестр будет регистрировать каждый договор отдельно и может отказать в одном из случаев. Следовательно, вся цепочка продаж будет разрушена. 

Чтобы минимизировать неприятности, рекомендуется доверить альтернативную сделку специалисту или риелтору.

Как продать альтернативную квартиру

В альтернативной продаже для покупателя первой квартиры и продавца последней (если ему не нужно что-то покупать взамен) сделки будут проходить как обычно. Но продавцу альтернативной квартиры придётся проделать дополнительную работу.

1. Для начала нужно выставить свою квартиру на продажу. В объявлении лучше сразу указать, что продажа — альтернативная: так отсеются покупатели, которые не готовы ждать. Сразу же можно начать поиск новой квартиры, но перед просмотром понравившихся лотов лучше уточнить, насколько продажа срочная.

• Чтобы сделку не остановил банк или Росреестр, стоит сразу озаботиться проверкой документов на квартиру, а также убедиться, что на ней нет обременений. Для этого советуем попросить собственника заказать и предоставить выписку из ЕГРН.
• Если квартира находится в длительной аренде, придётся покупать жильё вместе с арендаторами, которые имеют право находиться в квартире до конца срока договора, заключённого с предыдущим собственником. 
• Кроме того, в квартире могут быть выделены доли несовершеннолетним. В этом случае покупка может затянуться, так как для продажи квартиры понадобится разрешение опеки и перевыделение долей в другом жилье. Справка из домовой книги покажет, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние. 
• Выписка из ЕИРЦ даст информацию о снятых с регистрации жильцах. Важно, что определённые категории могут давать право на восстановление прописки через суд.

2. Следующим шагом станет обсуждение способа расчёта. Обычно стороны пользуются банковской ячейкой или аккредитивом. Специалисты банка подберут самый удобный вариант в зависимости от ситуации. 

3. Далее подписывается предварительное соглашение. Для фиксации намерений лучше договориться о задатке с каждым из звеньев. Так вероятность того, что альтернативная продажа «развалится», снизится. Кроме того, лучше указать в предварительном договоре планируемую сумму покупки, а также установить санкции за срыв сделки. Регистрировать такое соглашение не нужно — чтобы бумага обрела полную юридическую силу, достаточно указать данные сторон, квартиры и поставить подписи. 

4. Как только наступает время финализации сделки, цепочка договоров подлежит заключению. Это делается одним днём — как правило, при участии одного банка. В договоре купли-продажи также указываются данные сторон и недвижимости, сумма сделки с учётом задатка, банковские реквизиты. Основное соглашение всегда регистрируется, к нотариусу можно не обращаться, но в случае с альтернативной продажи рекомендуется всë же это сделать. 

5. После заключения договора необходимо его зарегистрировать. Для этого нужно записаться в Росреестр или МФЦ. Помимо оригиналов документов, потребуется предоставить и квитанцию об оплате государственной пошлины (для каждой сделки её нужно вносить отдельно). Если документы заверены нотариусом, регистрация соглашения займёт около трёх дней, а в обычном порядке Росреестр отдаст документы через 10 дней. 

6. Налоги нужно платить после альтернативной продажи так же, как и после любой другой.

Коротко о главном

Что значит альтернативная продажа? Это сделка купли-продажи со встречной покупкой. Документы и условия такой сделки те же, что и при «прямой» продаже. Но число сторон может вырасти до нескольких десятков, что всегда влечёт за собой риски срыва всей цепочки договоров.