Когда не стоит подписывать дополнительное соглашение к ДДУ

Мы уже писали о том, что такое дополнительное соглашение к ДДУ и когда оно нужно. В этой статье расскажем, как именно застройщик может попытаться убедить покупателя в том, что соглашение подписать просто необходимо, и в каких случаях его можно оспорить. 

Итак, вы нашли новостройку в хорошем районе, всё тщательно проверили, заключили договор долевого участия на квартиру и ждёте срока передачи ключей. Но вдруг звонит застройщик и говорит, что нужно срочно подписать допсоглашение к ДДУ — от этого зависит, сколько придётся ждать окончания строительства. Ваше желание пойти ему навстречу в таком вопросе вполне понятно, но торопиться не стоит. И вот почему. 

Дополнительное соглашение к ДДУ: вспоминаем нюансы содержания 

Дополнительное соглашение (ДС) — это изменение, удаление или внесение новых пунктов договора. Из документа должно быть понятно, кто с кем, когда и о чём договаривается.

В грамотно составленном ДС к ДДУ должна быть такая информация:

• Текущая дата составления документа. Подписывать что-либо задним числом категорически не рекомендуем.
• Наименование каждой из сторон. Физическое лицо указывает паспортные данные, прописку, фактическое место проживания, если оно отличается от указанного в паспорте, и банковские реквизиты. От юридического лица требуются ИНН, КПП, ОГРН, юридический адрес, почтовый адрес, банковский счёт, ФИО представителя и документ, который даёт право подписи (обычно это устав или доверенность — с указанием её номера и даты).
• Внесение изменений в ДДУ — подробно и без разночтений.
  

Чтобы коррективы вступили в силу, дополнительное соглашение после подписания обеими сторонами нужно зарегистрировать в Росреестре, как ранее регистрировался ДДУ. После этого документ становится неотъемлемой частью основного договора.

К каким уловкам может прибегать застройщик

Чаще всего инициативу по подписанию дополнительного соглашения проявляет застройщик. Для воздействия на дольщика недобросовестный девелопер может применять не только законные способы, но и шантаж или искажение фактов. Важно понимать, что никто не может заставить покупателя подписать как договор, так и любое изменение к нему. Закон предусматривает принцип свободы договора: в п.1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ указано, что подписание соглашений — это право гражданина, а не обязанность.

Вот самые распространённые причины, которые используют застройщики, чтобы убедить дольщика подписать допсоглашение:

• «Вы единственный дольщик, который отказывается от подписания ДС, у вас потом будут проблемы с оформлением регистрации собственности из-за разных сроков на одном объекте».
  В реальности Росреестр не волнуют разные сроки: даже при сдаче дома вовремя подписание актов приёмки-передачи может растянуться на длительный срок из-за исправления дефектов в отдельных квартирах.
• «Мы обещаем, что сдадим дом вовремя, бумажка о переносе срока нужна только из-за формальностей с документами».
  Нет никаких формальностей и условностей: соглашаясь с переносом сроков, вы лишаете себя возможности потребовать неустойку. А это деньги, которые вы потеряете.
• «Вы ничего не добьётесь через суд, только время потратите, а мы вам предлагаем 10% компенсации».
  Суд зачастую снижает размер неустойки за просрочку, но уж точно не отказывает по таким делам. Плюс можно потребовать штраф за отказ от добровольной уплаты неустойки (50% от присуждённой суммы) и компенсацию морального вреда (обычно в пределах от 5000 до 30 000 ₽).
  Единственная ситуация, когда неустойку не будут начислять: если срок задержки передачи квартиры попадает на период с 29.03.22 по 31.12.22. На это время застройщик защищён Постановлением Правительства РФ 479 от 26.03.22. 
• «Если вы не подпишете, нам придётся подавать на банкротство, и средств выплачивать всем неустойку у нас нет».
  Застройщику очень невыгодно банкротство: он слишком много потеряет, поэтому по факту он всеми силами попытается избежать такого исхода. Маловероятно, что отказ покупателя от подписания скажется на конечном результате. И даже если процедура банкротства запустится, дольщики не потеряют квартиры. По суду стройку в большинстве случаев передают другому девелоперу и завершают. У дольщиков есть право либо вернуть себе вложенные деньги, либо дождаться сдачи дома и получить свою квартиру.
• «Вы должны предоставить письменный отказ и мотивировать своё решение, если в течение 10 дней ответа не будет, мы подпишем соглашение в одностороннем порядке».
  Ни в одном законе нет обязанности как-либо реагировать на предложение подписать дополнительное соглашение. А подписывать его в одностороннем порядке застройщик может сколько угодно — такой документ не примут в Росреестре и он не вступит в силу.

Кстати, инициатива застройщика в отношении переноса сроков сдачи дома — верный сигнал, что скоро можно будет потребовать от него неустойку.

Когда дополнительное соглашение можно оспорить

Если соглашение к ДДУ всё же было необдуманно подписано, в некоторых случаях остаётся шанс позже оспорить его в суде.

Основная причина — если оно составлено с нарушениями:

• Документ не зарегистрирован в Росреестре;
• ДС составлено задним числом и вы можете это доказать;
  
• Если доп. соглашение подписало лицо без права подписи;
  
• Произошли изменения в законодательстве и текст документа вступает с ними в противоречие;
  
• Документ вносит коррективы в прошедшие события — к примеру, срок сдачи объекта наступил 01.05.20, а ДС о продлении подписано 01.08.20 и в документе нет оговорки о ретроспективном действии по статье 453 ГК РФ.
  

В каких случаях подписывать допсоглашение безопасно

Самые безопасные договорённости — те, в которых не меняются права, обязанности или данные вашего объекта (площадь, цена, срок сдачи и т.п.). В остальных случаях подписывать соглашение безопасно, только если вы полностью понимаете ситуацию, возможные последствия и это вас устраивает. 

ДС об изменении цены можно смело подписывать, если ситуация была оговорена заранее в договоре долевого участия. Сумма пропорционально увеличивается или уменьшается, если по факту площадь квартиры отличается от заявленной в проектной документации. Но стоит обратить внимание на возможный процент отклонений — если расхождение в площади больше 5%, покупатель имеете право не подписывать ДС, а расторгнуть договор.

Подытожим

Главное при подписании дополнительного соглашения — отчётливо понимать все условия, которые в нём изложены. В буквальном смысле покупатель здесь подписывается под каждым словом. 

Не стоит стесняться задавать вопросы Яндексу или консультироваться с юристом — на чаше весов деньги, время и нервы. Главное, помнить, что никто не может заставить подписать документ этот документ принудительно, а суд в большинстве случаев встанет на сторону физлица.