Как заставить застройщика выплатить неустойку по договору долевого участия: пошаговая схема

Если вы приобрели квартиру в строящемся доме, то с компанией-застройщиком у вас заключён договор долевого участия в строительстве — ДДУ. Рассказываем, как получить неустойку по ДДУ, если застройщик нарушил договорённости.

Как дольщики в РФ могут защитить свои права

Количество прецедентов, в рамках которых девелоперы переносят сроки сдачи квартир, всегда было большим. Более того, с февраля 2022 года застройщики могут это делать ещё и совершенно законно (подробнее расскажем ниже). Такими образом российские дольщики оказываются в очень незащищённом положении по сравнению с другими игроками на рынке недвижимости. Ведь чаще всего дольщики тратят на приобретение квартиры заёмные деньги и вынуждены оплачивать не только собственное жильё или аренду за съёмное, а также взнос за строящуюся квартиру по ДДУ. Каждый месяц задержки сдачи нового дома оборачивается для них существенным ударом по семейному или личному бюджету. 

Сегодня государство не только не может обезопасить дольщика от переноса срока сдачи жилья и дать гарантии, что девелопер исполнит свои обязательства, но и явно даёт понять, что в этом вопросе сейчас находится на стороне бизнеса. 

С другой стороны, улучшения действующего законодательства, которые регулируют строительство по договору долевого участия, всё-таки происходят. Одно из относительно недавних нововведений — это введение в механизм продажи жилья в рамках долевого строительства эскроу-счёта. Эскроу-счёт — специальный банковский счёт, на котором в период возведения дома замораживаются средства дольщика. Они будут переданы девелоперу лишь тогда, когда тот достроит дом и отдаст квартиру на приёмку по договору долевого участия. По задумке, это должно мотивировать застройщика сдать дом вовремя. 

Несмотря на введение эскроу-счёта, выплата девелопером неустойки дольщику всё же является самым действенным средством для того, чтобы защитить его интересы от недобросовестного застройщика. 

Но, увы, на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки. Разберемся, почему так происходит.

Что такое неустойка

По закону, у участников долевого строительства есть гарантии, и одна из основных — право получить неустойку в случае, если сдача дома откладывается по тем или иным обстоятельствам. Неустойка — это определённая законом сумма денег, которую застройщик обязан выплатить клиенту в случае нарушение договора. Чаще всего её требуют, когда девелопер нарушил сроки строительства и/или передал квартиру позже даты по договору (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ).

Из-за кризиса власти подписали постановление, которое снимает с застройщика обязанность платить неустойку до 30 июня 2023 года. В другой статье рассказали, какие правила актуальны и на что рассчитывать дольщикам.

Как рассчитать неустойку по ДДУ

Размер неустойки для физического лица установлен законом — это 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день задержки или другого нарушения договора. Например, если в договоре указано, что застройщик должен был передать квартиру до 1 сентября, неустойку считают с 2 сентября. Ключевая ставка периодически меняется, поэтому для расчёта нужно взять процент, который действовал в день наступления обязательств, то есть просрочки. Размер ставки за прошлый период можно узнать на сайте Центрального банка РФ.

Неустойку считают по следующей формуле:

неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/150 × ключевая ставка в день наступления обязательств

Для удобства есть калькулятор расчёта неустойки по ДДУ.

Какие выплаты, кроме неустойки, может получить дольщик

Неустойка — не единственная компенсация, на которую можно рассчитывать. В суде, кроме самой неустойки, можно претендовать и на другие выплаты

Компенсация морального вреда. Согласно ст. 151 ГК РФ, моральный вред — это физические и нравственные страдания. В нашем случае — из-за действий застройщика. Доказывать нравственные страдания не нужно: если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для признания морального вреда. 

Закон не определяет размер таких компенсаций. Каждый потерпевший рассчитывает размер желаемой выплаты самостоятельно. Обычно суд оценивает страдания дольщика в сумму от 2000 до 30 000 рублей.

Компенсация понесённых убытков. Убытками считаются расходы, которые дольщик понёс из-за застройщика, — например, расходы на аренду временного жилья из-за того, что застройщик не передал квартиру вовремя.

Компенсация судебных расходов. Например, работа юриста и оплата госпошлины за подачу искового заявления. Отметим, что по закону пошлину платить не нужно, если цена иска — меньше 1 млн рублей. Если расходы были, нужно сохранять все чеки и договоры.

Штраф 50% от присуждённой суммы. Эта выплата не прописана в законе о дольщиках, но упоминается в законе о защите прав потребителей. Он применяется в спорах с застройщиком, потому что с юридической точки зрения дольщики — это и есть потребители. Если застройщик не исполнит требования дольщика в досудебном порядке, ему придётся заплатить 50% сверх суммы, которую суд взыскал в пользу потребителя. В эту сумму входят все компенсации, обозначенные выше, кроме судебных расходов. 

Сумма штрафа рассчитывается по формуле:

штраф = (неустойка + моральный вред + понесенные убытки) × 0,5

Дольщик не обязан предоставлять в суде доказательства убытков и расходов из-за действий застройщика, но практика показывает, что лучше их собрать и показать, тем самым обосновав сумму компенсаций.

Стоит учитывать, что суд может уменьшить суммы неустойки и всех выплат. Дальше рассказываем, почему так бывает, а зводно как этого можно избежать.

Почему суды снижают неустойку по ДДУ

Согласно ст. 333 ГК РФ, суд может уменьшить неустойку только по заявлению застройщика. Более того, в п.9 обзора судебной практики от 2017 года Верховный Суд РФ разъяснил, что застройщик должен предоставить доказательства того, что неустойка завышена. Но районные суды часто снижают размер неустойки без обоснования её несоразмерности. Различается обычно лишь масштаб её снижения.

Вот основные причины, по которым суд может снизить заявленную дольщиком неустойку.

Суммы неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Чаще всего суды ссылаются на несоразмерность неустойки и получение дольщиком необоснованной выгоды. Причём чётких критериев определения несоразмерности неустойки нет, суд даёт оценку самостоятельно. 

Необоснованность выгоды может заключаться в том, что размер убытков дольщика значительно ниже начисленных неустойки и выплат. Например, срок сдачи квартиры задержали на пару месяцев, а дольщик требует большую неустойку, компенсацию за аренду временного жилья и моральный вред.

Застройщик должен доказать, что убытки дольщика из-за задержки строительства ниже, чем сумма неустойки. Например, он может примерно посчитать, сколько денег дольщик потратил на аренду съемного жилья, пока ждал свой дом. А потом сравнить с суммой компенсации, которую требует дольщик. Но, как показывает практика, суды могут снизить неустойку без предоставленных доказательств, только по заявлению застройщика. 

Сложившаяся судебная практика по таким спорам в конкретном суде. В России нет прецедентного права, поэтому суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Размер присуждаемой неустойки и сроки рассмотрения дел у судов также могут различаться. Суды снижают неустойку из-за своего понимания общей ситуации, сложившейся в регионе, — например, уровня цен на недвижимость и средней зарплаты.

Согласно закону о защите потребителей, дольщик может выбрать суд:

• по месту своего жительства;
• по месту временного пребывания;
• по месту нахождения застройщика;
• по месту заключения договора/его исполнения (место расположения объекта строительства).

В выборе между несколькими судами нужно изучить особенности их работы и принимаемые решения. Для этого потребуется консультация юриста.

Конкретные обстоятельства дела и поведение сторон. Суд может значительно снизить неустойку или вообще отказать во взыскании, если признает дольщика недобросовестным. Зачастую это может случиться из-за его неосмотрительности — например, если он не отправил застройщику претензию сразу после наступления просрочки.

Причины, которые помешали застройщику вовремя исполнить обязательства по договору, не могут быть основаниями для снижения компенсаций. Например, наличие задолженности перед другими дольщиками или арес

Как подготовиться к досудебному урегулированию

Составить досудебную претензию. Суд не назначит штраф, если не отправить претензию застройщику и не попытаться урегулировать ситуацию досудебно. Задача дольщика — показать, что он сделал всё, что было в его силах, чтобы урегулировать спор без суда.

Определённых требований к содержанию претензии нет, она почти не отличается от обычного письма. Претензия обязательно должна содержать:

• контактные данные отправителя: адрес и телефон;
• суть проблемы;
• копии документов, на которые есть ссылки в претензии, — например, договор.

В редких случаях в законе указывается, что должно быть указано в претензии дополнительно. В случае с неустойкой, в частности, может понадобиться указать её расчёты, а не просто сумму. Скачать образец претензии о выплате неустойки можно тут.

Обычно в ДДУ прописывается срок, за который застройщик должен ответить на претензию о выплате штрафных санкций. Конкретный срок для участников долевого строительства не определён, но есть разные нормы в других законах — например в законе о защите потребителей. В гражданском кодексе указан срок ответа в 7 дней. Если в договоре долевого участия срок не указан, нужно ориентироваться на законы.  Как только срок подошёл к концу, а застройщик не ответил или отказал, можно обращаться в суд.

Отправлять документы почтой. Любые претензии по качеству объекта, возражения и замечания нужно направлять застройщику письменно — Почтой России заказным письмом с описью вложения. Так будет легче доказать в суде, что вы связывались с застройщиком и пытались решить конфликт мирно перед тем, как подавать исковое заявление. Перед отправкой претензии уточните на сайте налоговой актуальный юридический адрес застройщика.

Внимательно читать документы перед подписью. Нередки случаи, когда дольщик забывает о подписании важных документов, которые потом застройщик предоставляет суду. Например, это может быть дополнительное соглашение о переносе срока сдачи квартиры: оно означает, что по вашему ДДУ изменился срок готовности объекта, а, значит, вы не против задержки. Юрист застройщика может убеждать, что вы обязаны подписать допсоглашение, но это не так. Чтобы правильно оценить последствия подписания документов, лучше проконсультироваться с юристом.

Заключение

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

Первым делом стоит попробовать урегулировать ситуацию в досудебном порядке, грамотно рассчитав сумму неустойки и убедившись, что она соразмерна ситуации. Как только дело доходит до суда, нужно быть готовым обосновать все свои шаги и рассчёты, а для этого точно не лишним будет проконсультироваться с юристом. Но даже если с вашей стороны все документы и заявления будут составлены корректно, нередки случаи, когда суд встаёт на сторону застройщика — и даже если и обяжет его выплатить неустойку, то уменьшит её размер.