Как проверить арендодателя квартиры и само жильё при аренде

Арендаторы квартиры обычно спешат как можно быстрее заехать в новое жильё. И иногда не обращают внимания на мелкие недостатки жилья, подписывая договор практически не глядя. Но такой подход может привести к проблемам — от досрочного выселения до больших денежных потерь. Расскажем, что именно может случиться и как этого избежать.

И сразу договоримся о терминах. По закону считается, что если физическое лицо снимает жилое помещение, это называется «наём». А слово «аренда» технически правильно употреблять в отношении юридических лиц. Правда, люди привыкли называть арендой как раз тот случай, когда физлицо снимает квартиру. Поэтому будем придерживаться этого термина в нашей статье.

Проблемы, которые могут возникнуть при аренде жилья

Вот с какими проблемами могут столкнуться арендаторы, если недостаточно внимательно изучат условия найма жилья и подписываемый договор.

• У квартиры окажется несколько собственников. Один из них будет против сделки и потребует освободить жильё.
• Квартира может принадлежать другим людям, и из-за этого договор окажется недействительным.
• Член семьи владельца квартиры сдаст её без доверенности. Собственник может аннулировать сделку и выселить нанимателя.
• Жена сдаст без ведома мужа квартиру, которую приобрела совместно с ним в браке. Супруг узнает об этом и выселит жильца.
• У представителя собственника истёк срок доверенности или не было права на подписание договора. На этом основании договор тоже будет недействительным.
• После выселения собственники не вернут депозит или потребуют компенсацию за то, что жилец повредил что-то из имущества.

Чтобы избежать всех этих проблем, перед подписанием договора нужно проверить собственника и само жильё. 

Как проверить собственника квартиры при аренде

• Попросите показать свидетельство о государственной регистрации права собственности, если квартира была куплена до 15.07.2016 года. Если после — понадобится выписка из ЕГРН. Если собственник отказывается предоставлять такие документы или у вас возникли сомнения в их подлинности, вы можете сами заказать выписку. Сделать это можно в любом центре «Мои документы», на Госуслугах, на сайте Федеральной кадастровой палаты или Росреестра
• Запросите правоустанавливающие документы. Это может быть договор передачи квартиры в собственность, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, договор долевого участия в строительстве, акт приёмки-передачи квартиры. Сверьте правоустанавливающие документы с тем, что указано в свидетельстве о праве собственности или выписке.
• В свидетельстве о праве собственности или выписке проверьте адрес, этаж и площадь квартиры. Сверьте указанные данные собственника с паспортом и СНИЛС. Написанное может не совпадать, если собственник менял документы: в этом случае информация о старом паспорте будет указана на последней странице нового. Смену фамилии при заключении или расторжении брака тоже можно подтвердить соответствующим документом.
• Не соглашайтесь, если собственник вместо паспорта предлагает вам другой документ: в свидетельстве о праве собственности указывают именно данные паспорта.
• Если в паспорте собственника есть штамп о заключении брака, сверьте дату его регистрации с датой покупки квартиры. Жильё, которое приобрели в браке, — это общая собственность супругов, поэтому и договор должны подписать оба. Исключение — если пара составила брачный договор, согласно которому квартира принадлежит только одному супругу.
• Проверьте в свидетельстве или выписке, сколько собственников у квартиры. Если их несколько — нужно будет получить от каждого письменное согласие или доверенность, иначе есть риски, что один из собственников окажется против сделки, и жильцу придётся съехать. Также можно указать в договоре всех собственников, и они должны поставить там свои подписи.
• Посмотрите в свидетельстве или выписке, находится ли жильё в ипотеке. Сам по себе этот статус не является преградой для аренды, но если хозяин не будет вовремя гасить кредитные платежи, банк может отобрать квартиру и выселить жильцов. 

Если договор подписывают по доверенности

Бывает так, что по каким-то причинам собственник не может присутствовать на сделке. В этом случае он оформляет доверенность на своего представителя, и её не обязательно заверять у нотариуса.

Если от имени собственника сделку заключает риелтор, то он составляет агентский договор.

В случае сделки по доверенности или агентскому договору нужно также проверить свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН. Выше мы писали, как именно это сделать и на какие пункты обратить внимание. Также дополнительно следует сверить данные паспорта представителя с тем, что написано в доверенности или агентском договоре. 

Важный момент: уточните, может ли доверенное лицо подписывать договор найма, или же представитель имеет право только на организацию показов квартиры. Проверьте, не просрочена ли доверенность или агентский договор.

Что ещё проверить при съёме квартиры

• Задолженность. Если на квартире висит долг по коммунальным платежам, который накопился до вашего заселения, — технически вы не должны его оплачивать, но может возникнуть неприятная ситуация. Например, за неуплату в жилье отключат свет или воду. Поэтому до заключения договора попросите у собственника квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг за предыдущий месяц и проверьте их, а ещё по данным владельца вы можете проверить задолженность на сайте судебных приставов. Если есть долги за квартиру, требуйте погасить их до вашего заселения.
• Отзывы соседей. Поговорите с теми, кто живёт в этом же доме. От соседей вы можете узнать о возможных проблемах, которые не всегда видны на первый взгляд.
• Договор аренды. Внимательно прочитайте его и обратите внимание на то, прописан ли там возможный рост платежей, условия расторжения и то, кто будет оплачивать коммуналку. Зафиксируйте в договоре все спорные моменты: например, стоит прописать, кто будет платить за поломки мебели и бытовой техники.
• Закрытые комнаты. Никаких «тайных помещений» в квартире быть не может: вы не должны нести ответственности за то, что хранится за запертыми дверями, поэтому попросите собственника открыть и показать вам комнату.
  Имейте ввиду, что приносить и забирать вещи владелец квартиры может только с согласия арендаторов. Такие нюансы всегда можно и нужно обговорить и прописать в договоре с согласия обеих сторон. 
• Акт приёма-передачи квартиры. Детально проверьте состояние квартиры. Посмотрите, работают ли розетки, исправна ли бытовая техника, нормально ли функционирует сантехника, уходит ли вода в ванне и раковине. Проверьте дверцы мебели, разложите и сложите диван, откройте шкафы. Осмотрите отделку стен, проверьте состояние дверей и окон. Подробно опишите всё имущество и зафиксируйте недостатки в акте приёма-передачи квартиры, чтобы потом к вам не было претензий.

Поставьте свою подпись в договоре и вносите оплату только после того, как проверите квартиру и собственника перед арендой. Это позволит избежать возможных проблем в будущем.