Какими законами регулируется аренда квартир в 2024 году

Рынок аренды жилья в России — это заколдованные лес, который долгое время слабо регулировался законами. Ситуация медленно меняется: появилась возможность быстро оформить самозанятость, чтобы платить налоги со сдачи квартиры, дорабатываются другие статьи законодательства. 

Тем не менее, единого документа, регулирующего отношения собственника и жильца, до сих пор нет. Мы решили собрать в одном тексте все основные законы, которыми стоит руководствоваться при сдаче квартиры в 2022 году.

Как регулируется аренда квартир в России и чего ждать в ближайшем будущем

Министерство строительства и ЖКХ уже несколько лет обсуждает возможность контроля рынка аренды жилья физическими лицами. Ведомство ведёт разработку нового закона об аренде жилья, который предусматривает создание системы, способной вывести арендный рынок из тени. Но пока новые механизмы контроля за рынком аренды ещё обсуждается на уровне правительства, отношения между собственниками и нанимателями продолжается регулироваться Гражданским кодексом, в котором прописаны права и обязанности сторон, а также способы разрешения конфликтов. Налоговая сторона вопроса аренды жилья регулируется Налоговым кодексом. 

Рассказываем, где искать законодательную базу для оформления договора найма. 

Гражданский кодекс и договор найма

Самый главный закон о сдаче жилья в аренду в России – это Гражданский кодекс (ГК РФ). Этот документ очень подробно описывает отношения между наймодателем и нанимателем.

Глава 35 ГК РФ полностью посвящена теме найма жилого помещения. При этом кодекс разделяет понятия найма и аренды. По закону, если жилое помещение сдаётся физическому лицу, то заключается договор найма, если юридическому — договор аренды. Однако в повседневной жизни «договор аренды» часто означает как раз наём частником.

Понятие договора найма

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нём.

В статье 673 ГК РФ даётся также понятие объекта договора найма: это может быть квартира, жилой дом или часть жилья.

Также в документе уточняется, что договор найма должен заключаться в письменной форме, а соглашение, заключенное на срок более года, — регистрироваться в Росреестре. Это требование прописано и в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости».

Права и обязанности сторон 

О базовых правах собственника можно прочитать в статье 676 ГК РФ: 

• Наймодатель обязан предоставить жильё в пригодном для проживания виде. 
• Квартира не должна быть в аварийном состоянии. 
• Все коммуникации должны быть исправны. 

Владелец жилья обязан предоставить доступ к коммуникациям на условиях, прописанных в соглашении. Статья 677 ГК РФ уточняет, что с нанимателем могут проживать и другие люди. Но в большинстве случаев собственник должен дать на это своё согласие. С согласия собственника могут быть заселены временные жильцы на срок не более 6 месяцев и на безвозмездных условиях. Но если договор найма заключён менее чем на год, то речи о временных жильцах идти не может.

А вот на вселение собственных детей согласие наймодателя не требуется. Граждане, проживающие с нанимателем и решившие стать нанимателями, заключают с собственником отдельный договор, в котором все жильцы указываются сонанимателями. 

В свою очередь, наниматель должен использовать жилое помещение только для проживания и обеспечивать его хорошее состояние. Наниматель не имеет права делать ремонт или перепланировку без разрешения собственника. Также он обязан своевременно платить за аренду и оплачивать коммунальные услуги, если это прописано в соглашении.

Статья 675 ГК РФ разъясняет ситуацию, при которой право собственности на жилое помещение переходит к другому человеку — например, при продаже недвижимости. В таком случае договор найма сохраняется, а новый собственник становится наймодателем на ранее прописанных условиях.

Что касается ремонта, то согласно статье 681 ГК РФ текущий ремонт должен делать наниматель, а капитальный – наймодатель. Однако нюансы всегда можно прописать в соглашении. А переоборудование дома, в котором находится арендуемая квартира, должно производиться только с согласия нанимателя. 

Плата за жилое помещение и срок договора

Кодекс разъясняет и порядок платы за наём квартиры: она должна быть такой, как описана в договоре. Сумма оплаты не может изменяться в одностороннем порядке. Плата должна передаваться в оговоренные сроки и способом, который описан в соглашении. 

Договор найма может быть заключён на срок не более пяти лет. Если в документе срок найма/аренды не указан, то считается, что договор заключён на стандартные пять лет. Но, как правило, в соглашении прописывается точный срок, на который сдаётся квартира. 

За три месяца до окончания срока найма наймодатель и наниматель должны договориться о продлении или прекращении арендных отношений. Если стороны не уведомили друг друга об изменениях, то договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.

Наймодатель может сообщить о прекращении договора в том случае, если не планирует сдавать жильё в течение следующего года. Если жильё затем будет сдано другому арендатору, то наниматель в праве обратиться в суд с просьбой о возмещении ущерба по причине нарушения закона и о признании новой сделки найма недействительной — потому что именно он имеет преимущество на аренду жилья.

Расторжение договора 

Условия расторжения договора также описаны в Гражданском кодексе. В статье 687 ГК РФ говорится о том, что наниматель должен уведомить наймодателя о планах по расторжению договора за три месяца до планируемой даты. Наниматель также вправе расторгнуть соглашение досрочно через суд — например потому, что помещение стало непригодным для жизни.

Договор найма через суд может быть расторгнут и по инициативе наймодателя. Например, в случае образования задолженности по оплате за полгода (если речь идёт о долгосрочном договоре) или при просрочке платежа более двух раз (в случае краткосрочного договора). Соглашение через суд может быть расторгнуто и в том случае, если имущество в квартире испорчено, а соседи жалуются на нанимателя в полицию.

Если договор заключён менее чем на год

В случае, если соглашение об аренде было заключено менее чем на год, в жилое помещение нельзя подселять временных жильцов. Долгосрочный договор, в отличие от договора, заключённого на 11 месяцев, даёт преимущество при продлении. Кроме того, при длительном найме можно в судебном порядке отстоять право на устранение нарушений, которые способствовали расторжению соглашения: суд может дать на их устранение срок до одного года.

Также в Гражданском кодексе прописываются условия поднайма и замены нанимателя.

Регистрация нанимателей

Право на регистрацию описывает закон «О праве граждан на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах РФ». Главное, что надо знать: собственник обязан оформить временную прописку, если наниматель планирует жить в квартире дольше 90 дней. Кодекс об административных нарушениях в статье 19.15.1 предусматривает ответственность за проживание без регистрации: в Москве и Санкт-Петербурге предусмотрен штраф в размере 3000-5000 ₽, а в других регионах — 2000-3000 ₽.

Налоговый и Уголовный кодексы 

Налоговый кодекс закрепляет понятия налогообложения и определяет ответственность за нарушение договора найма. Статья 228 Налогового кодекса гласит, что граждане обязаны самостоятельно предъявлять налоговую декларацию. Статья 75 того же кодекса разъясняет порядок начисления пени за неуплату налогов, а статья 119 предусматривает штрафы за уклонение от подачи формы 3-НДФЛ. Подробнее про налоги мы писали здесь. 

Уголовный кодекс в статье 198 разъясняет ответственность за неуплату налогов на сумму свыше 700 тыс. рублей. Собственнику может грозить штраф от 100 тыс. рублей, а в некоторых случаях — и реальный срок заключения.

Фото: Alan Quirván(Pexels), Houzlook.com(Pexels), Ilya Shakir(Pexels)