Как взять ипотеку без первоначального взноса

Купить квартиру в ипотеку — непросто, особенно сегодня. Как правило, банки требуют подтвердить платёжеспособность и внести первоначальный взнос — таковы правила покупки недвижимости в кредит.

Разбираемся, что может заменить первоначальный взнос, зачем он вообще нужен и на каких условиях банки одобряют ипотеку разным категориям граждан.

Первое, что нужно сделать, — подать заявку на одобрение ипотеки. Необходимо заполнить анкету в отделении банка, на сайте выбранной финансовой организации или в одном из финансовых маркетплейсов.

К анкете обычно просят приложить стандартный пакет документов:

• Ксерокопию паспорта.
• Ксерокопию ещё одного удостоверяющего личность документа: загранпаспорта или водительских прав.
• Заверенную ксерокопию трудовой книжки или выписку из электронной трудовой.
• Справку 2-НДФЛ, подтверждающую доходы.
• Документы на недвижимость.

После одобрения ипотечного кредита нужно подписать договор с банком, и для этого понадобятся:

• Документы, связанные с выбранной недвижимостью: например, выписка из ЕГРН или заключение оценщика.
• Договор купли-продажи недвижимости.
• Если ипотека оформляется на вторичное жильё, необходимо принести заверенное нотариусом согласие на сделку от супруга владельца (при наличии). А если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, потребуется разрешение органов опеки.

Первоначальный взнос — гарантия платёжеспособности для банка, которому важно минимизировать риски. Первоначальный взнос — инструмент страхования от рисков.

Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую необходимо внести сразу же, на первом этапе. Эти деньги выплачиваются либо владельцу жилья, либо застройщику, а оставшуюся сумму выдаёт банк в качестве ипотечного займа.

В 2024 году многие российские банки увеличили требования к размеру первоначального взноса по ипотечным кредитам от 20 до 40–50%. Это произошло из-за роста процентных ставок, экономической нестабильности и снижения покупательской способности населения. В таких условиях возможность получить ипотеку без первоначального взноса стремится к нулю. 

Кроме того, Центробанк считает ипотеки с первоначальным взносом от 0 до 20% высокорисковыми, поэтому ограничивает их количество до минимума, делая их выдачу невыгодной для банков. В программах с господдержкой минимальный первый взнос закреплён законодательством, кредитные организации не имеют права его снижать.

Минимальный первоначальный платёж в 2025 году — от 20,1% стоимости покупаемого жилья. До полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге у банка. Если заёмщик неожиданно перестаёт платить ипотечный кредит, оплаченный взнос даёт банку возможность быстрее продать это жильё и покрыть убытки. Это ещё один повод для банка просить о внесении первоначального взноса.

На сайтах банков, выдающих кредит на недвижимость, как правило, есть ипотечный онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать условия, суммы и сроки выплат. Как им пользоваться:

1. Вводим город, в котором планируем брать ипотеку.
2. Указываем сумму кредита и срок, за который рассчитываем его погасить.
3. Выбираем категорию: предприниматель, госслужащий, пенсионер и т. д.
4. В пункте «Первоначальный взнос» вводим наименьшую доступную сумму. Как правило, она ограничена минимальным уровнем 20%.

Калькулятор делает необходимые расчёты и даёт информацию о ежемесячном платеже и сумме переплаты по кредиту.

Вариант №1: акции банков и аккредитованных застройщиков (в 2025 году недоступен)

Весной 2022 года, когда спрос на недвижимость упал до нуля, многие застройщики стали запускать спецпрограммы с банками, подразумевающие отсутствие первоначального взноса. При этом ставка по кредиту повышалась, а риски девелопера закладывались в стоимость квартиры. 

В 2025 году проведение подобных акций запрещено Центробанком, потому что они искусственно стимулируют рост стоимости жилья, ускоряя инфляцию.

Вариант №2: военная ипотека

Это способ для тех, кто служит в Вооружённых силах РФ по контракту и участвует в накопительно-ипотечной системе.

Из государственного бюджета на счёт военного-контрактника, зарегистрированного в НИС, поступают деньги (в 2025 году ежегодный взнос составляет 383 979 рублей, сумма ежегодно индексируется). В течение трёх лет (по желанию и дольше) деньги копятся, после этого их можно потратить на покупку жилья либо на первоначальный взнос.

Государство будет закрывать ипотечный кредит до тех пор, пока человек несёт службу. Такая помощь доступна до полного погашения ипотеки либо до увольнения военного. Важный нюанс: на момент погашения ипотеки заёмщику должно быть не больше 45 лет, поэтому срок, на который выдают кредит, будет ограничен.

Вариант №3: материнский капитал

Первоначальным взносом может стать материнский капитал. Материнский капитал — государственная программа финансовой поддержки семей с детьми. В 2025 году на первого ребёнка он составляет 690 267 рублей. На второго ребёнка, если семья не получала денег на первого, выдают 912 162 рубля, а если выплата за первого получена — 221 895 рублей.

Материнский капитал по закону можно использовать в качестве взноса по ипотеке. Но если его окажется недостаточно, придётся добавить оставшуюся сумму.

Шаги следующие:

• Для оформления ипотеки с материнским капиталом нужно взять справку о том, что сумма сертификата ещё не потрачена. Документ выдают в пенсионном фонде (ПФР), обычно такую справку делают в течение трёх рабочих дней.
• Взять в банке справку для пенсионного фонда о планах на оформление ипотеки. Её делают несколько дней.
• Подать заявку на перевод маткапитала на ипотечный счёт. Для подачи заявления можно обратиться в пенсионный фонд, МФЦ, банк, где планируется брать ипотечный кредит, или заполнить анкету на «Госуслугах».
• Ожидать ответ. Пенсионный фонд в течение десяти рабочих дней рассматривает заявки. В случае если ПФР одобрит заявку, деньги будут перечислены банку в течение пяти рабочих дней.
• Подать в банк заявление на погашение ипотеки при помощи материнского капитала.

Вариант №4: программа «Молодая семья»

Государственная программа «Молодая семья» предусматривает финансовую поддержку российских семей, в которых возраст супругов не превышает 35 лет, вне зависимости от наличия детей. Также под категорию «Молодая семья» попадает одинокий родитель до 35 лет, имеющий одного и более детей.

Такая семья имеет право на государственную выплату в размере 30–35% от стоимости жилья. Эти средства можно направить на первоначальный взнос по ипотеке. Для получения субсидии должны быть соблюдены следующие условия:

• У заёмщиков нет своего жилья, или они нуждаются в улучшении условий проживания.
• Пара находится в браке, или семья состоит из одного родителя и ребёнка.
• Уровень их дохода даёт возможность платить ежемесячные ипотечные взносы.
• У обоих есть российское гражданство, если нет детей. Если дети есть, то наличие гражданства обязательно хотя бы для одного из родителей.

Условия по программе «Молодая семья» могут отличаться в зависимости от региона, поэтому лучше уточнить их в администрации конкретного города.

Для получения статуса семьи, которая нуждается в улучшении жилищных условий, требуется встать на учёт — это своего рода очередь.

Что необходимо сделать:

1. Собрать необходимые документы и подать их в орган местного самоуправления по месту жительства или онлайн через портал «Госуслуги».

Необходимые документы:

• Копии документов, удостоверяющих личность членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении).
  
• Копия свидетельства о браке (для полной семьи).
• Справка о доходах супругов или выписка с банковского счёта.
• Заявление на участие в программе.
  
• Копии СНИЛС.
• Копия ипотечного договора.

2. Далее необходимо попасть в список участников программы, после чего органы выдадут свидетельство, которое нужно предоставить банку.

3. После остаётся только выбрать подходящее жильё и оформить ипотеку.

Вариант №5: социальная ипотека

Под социальной ипотекой подразумеваются социальные программы, по которым государство оказывает финансовую поддержку некоторым категориям граждан: например, учителям, учёным, медицинским работникам. Им помогают оформить ипотеку по льготной ставке или получить субсидию на жильё. 

Все подобные программы каждая область разрабатывает отдельно. Списки документов для принятия участия в программе можно посмотреть в региональных законах. Обычно необходимо предоставить заявление на участие, справку о доходах, ксерокопию паспорта, документы, подтверждающие право получить государственную поддержку, а также справку с места работы.

Заявления рассматривает жилищная комиссия администрации населённого пункта. При положительном ответе претендента на жильё ставят на учёт, после чего остаётся только ждать, когда подойдёт очередь и государство выделит субсидию на первоначальный взнос по ипотеке.

Вариант №6: ипотека под залог недвижимости

Первоначальный взнос может заменить недвижимость, которая уже есть в собственности у заёмщика: в качестве залога может выступать земля, дом, квартира или гараж. Объект должен быть ликвидным, в нормальном состоянии, не аварийным. Банк оценит объект и выдаст 50–80% от его цены. Эти деньги можно направить на покупку жилья.

Для оформления кредита под залог недвижимости потребуется выписка из ЕГРН. Также, помимо подписания целевого кредита, нужно составить договор передачи недвижимости в залог и зарегистрировать его в Росреестре.

На получение подобного кредита банки выдвигают определённые условия. Например, СберБанк может одобрить заявку, если заёмщик старше 21 года и младше 75 лет, а на последнем рабочем месте проработал не менее шести месяцев.

В 2025 году банки свернули программы ипотечного кредитования без первоначального взноса, потому что финансовые компании стремятся максимально обезопасить себя. Если денег на взнос нет, можно использовать материнский капитал, социальную ипотеку, программы «Военная ипотека», «Молодая семья» или оформить ипотеку под уже приобретённую недвижимость. 

Не стоит снимать деньги с кредитной карты, брать микрозаём или потребительский кредит на первоначальный взнос: дополнительные обязательства снизят платёжеспособность, и банк может отказать в выдаче ипотеки.

_{Фото на обложке: Однокомнатная квартира, Яндекс Недвижимость}