Как влияет ключевая ставка на ипотеку в 2023 году

С марта прошлого года россияне регулярно становятся свидетелями эпохальных событий, в том числе — повышения ключевой ставки до 20% на несколько месяцев. Такого высокого показателя в истории страны ещё не было. 

В этой статье расскажем, как повышение ставок по кредитам связано с ключевой ставкой Центробанка, что это значит для обычных людей и как ставка по ипотеке зависит от этих показателей.

Что такое ключевая ставка

Если говорить простыми словами, то ключевая ставка (КС) — это минимальный процент, под который Центральный банк России принимает депозиты (вклады). Одновременно эта же цифра определяет минимальный процент, под который коммерческие банки могут выдавать кредиты и брать их у Центробанка. Понятие появилось в России в 2013 году и с тех пор менялось больше 30 раз — в среднем, по 8 раз в год.

Решение о размере ключевой ставки Центробанк принимает после анализа множества критериев. Орган постоянно мониторит экономическую ситуацию в стране, анализирует её и делает прогнозы по изменению роста цен. На основе темпов этого роста прогнозируется инфляция, то есть обесценивание денег.

Существует целевой уровень инфляции, который считается оптимальным для экономики, — 4%. Как только текущий показатель инфляции меняется в ту или иную сторону, ЦБ пересматривает ключевую ставку.

Если инфляция слишком быстро растёт, поднимается процентная ставка. И наоборот: чем ниже инфляция, тем ниже ключевая ставка.

Почему банки ориентируются на ключевую ставку

По сути, ключевая ставка — это базовый регулятор всех финансовых процессов и потоков в стране. Её изменения напрямую влияют на многие процессы рынка: повышение сдерживает темпы кредитования и вложений, снижение — стимулирует. 

Когда коммерческие банки выдают ипотеку, они используют не свои деньги, а одалживают у Центробанка — берут их под процент, который равен ключевой ставке. Чтобы всегда получать прибыль, банки кредитуют население по ставкам выше КС. Мы помним, что её показатель регулярно меняется, а значит, и рыночные ставки по ипотечным кредитам тоже меняются. Отсюда и периодическое повышение или падение ипотечных ставок — в зависимости от ситуации в экономике.

Все эти движения ставок влияют на темпы инфляции. Чем выше проценты по кредитам, тем меньше желающих их оформлять. Население старается придержать накопления, спрос повсеместно падает. А чем ниже спрос, тем ниже предложение и темпы роста цен. Как только инфляция достигает целевого уровня в 4% или опускается ниже, ЦБ снижает ключевую ставку, а чуть позже и банки меняют условия по кредитам в аналогичную сторону.

Таким образом, говорить, что есть некая «ключевая ставка по ипотеке», неправильно. Такого понятия не существует, потому что Центробанк работает не с населением или отдельными банковскими продуктами, а с кредитными организациями в целом. Каждый банк сам решает, под какой процент давать деньги на покупку недвижимости, но эта цифра всегда зависит от ключевой ставки. 

Как менялась ключевая ставка в 2022 году

В прошлом году колебания КС были штормовыми. 28 февраля 2022 года ЦБ установил показатель ключевой ставки в 20% — рекордный для нашей страны. Это была вынужденная мера в условиях мощного кризиса и повышенной турбулентности, поэтому почти сразу произошло и взрывное поднятие ставок по ипотеке: жильё можно было купить в среднем под 21-22%. Ставки по льготным программам в некоторых банках выросли с 6,5% до 12%.

Это привело к тому, что сделки с недвижимостью в марте 2022 года свелись к рекордно низкому уровню. 7 из 20 ведущих банков России прекратили приём новых заявок, хотя граждане и не спешили их подавать.

Шоковая терапия сработала, и уже к апрелю 2022 года ключевая начала падать. На момент написания статьи она составляет 7,5%: на этом уровне она держится с сентября 2022 года. Тот факт, что показатель не меняется уже 8 месяцев, — хороший маркер для текущих реалий.

Как менялась ключевая ставка в 2022 году, по данным сайта ЦБ

Всем хочется, чтобы шторм миновал и рынок начал входить в зону штиля, но говорить об этом пока рано. Почему — разбираемся дальше.

Что происходит сейчас со ставками на ипотеку

Снижения ключевой ставки, естественно, привели и к изменению ставок по ипотеке. Банки всегда быстро реагируют на пульсацию КС, иногда — буквально в течение нескольких дней.

Как менялись ипотечные ставки в топ-20 банков в 2022-2023 годах

Данные о ставках — на начало и конец месяца.

О каких банках речь? В топ-20 банков по объёму выдачи ипотечных кредитов в первом квартале 2023 года, по версии дом.рф, входят:

1. Сбер
2. ВТБ
3. Альфа-Банк
4. Банк ДОМ.РФ
5. Газпромбанк
6. ФК Открытие
7. Росбанк
8. Совкомбанк
9. Промсвязьбанк
10. Тинькофф
11. Банк Санкт-Петербург
12. Россельхозбанк
13. Московский Кредитный Банк
14. РНКБ
15. Уралсиб
16. АК Барс
17. Абсолют Банк
18. УБРиР
19. Кубань Кредит
20. Банк Зенит

Обычно банки снижают и поднимают ставки по ипотеке одновременно с изменениями ключевой ставки. Осенью прошлого года средневзвешенные показатели практически вернулись к уровню января 2022 года, а потом немного поднялись, но всё же остаются в пределах привычной нормы. Это происходит потому, что влияние имеет не только КС Центробанка, но и другие факторы, в том числе — политические.

Некоторый подъём ипотечных ставок наблюдался после объявления частичной мобилизации в стране. Семьи уже мобилизованных и тех, кого теоретически могли призвать, опасались брать новые кредиты из-за ощущения нестабильности. Кроме того, начинали сворачиваться государственные программы субсидирования, что тоже негативно сказалось на спросе. В итоге программы господдержки продлили, а мобилизация не затронула незащищённые слои населения, поэтому к зиме спрос снова вырос по всем ипотечным продуктам.

Учитывая, что ключевая ставка с сентября 2022 года не менялась, ипотечные ставки тоже держатся на одном уровне. Однако на 9 июня намечено ближайшее заседание ЦБ РФ, на котором судьба ключевой ставки решится в очередной раз. По данным некоторых СМИ, она может остаться на текущем уровне ещё на полтора месяца, после чего вырастет.

Рост ставки будет зависеть от темпов инфляции. По словам Эльвиры Набиуллиной, если ЦБ увидит признаки её ускорения, не исключено, что ключевую ставку придётся поднять. Впрочем, это всё-таки остаётся маловероятным с учётом того, что базовый сценарий ЦБ РФ на 2023 год предполагает значения ставки в пределах 6,5-8,5%. Обычно самая высокая вероятность наступления — именно у базового сценария. При одном но: если не произойдёт катаклизмов на мировой политической и экономической сцене.

Что будет со ставками по ипотеке дальше: прогнозы экспертов

По прогнозам аналитиков, если ключевая ставка останется на текущем уровне, скачков по ипотечным ставкам не предвидится. Но если инфляция всё-таки «рванет» вверх, вслед за ней вырастут и ипотечные ставки — возможно, до 13%.

При этом сообщается, что ЦБ РФ обеспокоен качеством ипотечных кредитов, которые банки выдают гражданам. Дело в том, что для повышения привлекательности ипотечных продуктов застройщики предлагали ипотечные программы по ставкам вплоть до 0%, но делалось это за счёт искусственного завышения стоимости квартир — иногда до 20-30%. Это значит, что если через несколько лет покупатель решит продать такую квартиру, прибыль с неё он может и не получить — не факт, что объективные цены на недвижимость поднимутся настолько высоко.

Чтобы обезопасить людей, с 1 мая 2023 года ЦБ ввёл надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам на новостройки. Предполагается, что это должно снизить ипотечную выгоду для банков и застройщиков, а значит, и соответствующих программ тоже станет меньше. 

Могут ли поднять ставку по действующей ипотеке

Если речь идёт об уже выданных кредитах, то ответ неоднозначен. С одной стороны, существует ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности», которая устанавливает запрет на изменение процентов по уже подписанному кредитному договору. Согласно этому закону, ни повышать, ни понижать ставку нельзя.

При этом постановление Высшего Арбитражного Суда «О свободе договора и её пределах» разъясняет, что одностороннее изменение ставки в меньшую сторону возможно. Но повышение процентов в любом случае является незаконным, и если банк пытается сделать это, нужно идти в суд.

Как всегда, есть исключение — это так называемые кредиты с плавающей ставкой, которая как раз привязана к ключевой и может меняться в любую сторону, в зависимости от изменений показателей ЦБ. Такие договоры заключаются достаточно редко и в основном касаются валютных ипотек.

Что в итоге

1. Ключевая ставка Центробанка — это базовый регулятор банковских ипотечных ставок. Её показатель зависит от инфляции, ситуации на рынке и других экономических и политических факторов.
2. Ключевая ставка показывает процент, под который банки берут кредиты у государства. Выдавать займы гражданам по процентам ниже этого значения кредитным организациям невыгодно, поэтому они так не делают практически никогда.
3. На снижение или рост ставок по ипотеке влияют не только ключевая ставка и ситуация на рынке, но и политические и другие решения государства.
4. Эксперты прогнозируют, что во второй половине 2023 года рост ипотечных ставок может быть незначительным.
5. Повысить ставку по уже выданной ипотеке чащего всего банки не могут, но последнее слово — за формулировками кредитного договора, который подписывал заёмщик.