Как согласовать перепланировку в квартире

Любые изменения квартиры, при которых переносят стены, перегородки, делают в них проёмы или меняют инженерные системы, — это перепланировка. При этом обязательно нужно делать новый проект квартиры, а затем согласовывать его. Если сделать перепланировку неофициально, есть риск получить штраф или вовсе остаться без жилья.

Рассказываем, что такое перепланировка и как правильно её оформить и согласовать.

Не все изменения в квартире требуют согласования, однако есть действия, которые по закону (ст. 25 ЖК РФ) считаются перепланировкой:

• Перемещение стен внутри квартиры. Это может быть как снос перегородок, так и возведение новых.
• Объединение комнат. Например, если убирают стену между кухней и гостиной.
• Увеличение или перенос санузла, ванной или кухни. Например, если площадь ванной расширяют, захватывая часть коридора.
• Перенос или создание новых дверных проёмов. 
• Утепление лоджии и объединение её с жилой комнатой.

Переустройством называют изменение, монтаж или перенос инженерных сетей, сантехники или электрооборудования.

Следующие работы не считаются перепланировкой:

• Косметический ремонт. Например, покраска стен, замена плитки или монтаж натяжного потолка.
• Замена окон и дверей. Если при этом не меняют размер и форму проёмов.
• Установка встроенной мебели. Например, кухонного гарнитура или шкафа.

Также есть перечень работ, которые никогда не согласуют. Среди них:

• Разрушение несущих стен, создание в них проёмов.
• Изменения общедомового имущества. Например, нельзя снимать радиаторы центрального отопления и переносить их к себе на лоджию.
• Перенос мокрых зон (ванной, кухни, санузла) в жилые комнаты.

Если перепланировку провести без одобрения, могут возникнуть проблемы с целостностью здания, законом, банком или будущими покупателями жилья:

• Если при перепланировке не соблюсти строительные нормы, ухудшится устойчивость дома, возникнет риск появления трещин и обрушения.
• Если нарушение обнаружится, придётся заплатить штраф и вернуть квартиру в исходное состояние. Размер штрафа для физлиц — от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
• Вопрос согласования перепланировки встанет при продаже квартиры: покупатели могут попросить технический план, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок. Если в помещении есть несогласованные изменения, придётся делать скидку при продаже.
• Сделки с квартирой могут заблокировать. Например, если в Росреестре узнают о нарушениях, зарегистрировать право собственности не получится.
• Банк может не принять в залог жильё с незаконной перепланировкой. Если квартира уже заложена, а изменения повлияли на её ликвидность, банк может потребовать вернуть долг.
• Если перепланировка приведёт к проблемам в доме, УК может подать в суд. Он обяжет за свой счёт вернуть квартиру в исходное состояние. Например, такое может произойти, если перенести мокрую зону в комнату и затопить соседей.

С 1 января 2025 года условия согласования перепланировок квартир сделали быстрее и проще:

• Теперь узаконить перепланировку можно без суда во всех регионах России, а не только в Москве. 
• Все бумаги — проект, заявление, документы на помещение и другие — можно отправить через «Госуслуги». 
• Количество требуемых документов сократили.
• Составили единый перечень причин, по которым в перепланировке могут отказать. При отказе чиновник должен указать одну из этих причин.

Алгоритм действий владельца квартиры следующий:

1. Подготовка проекта. Нужно обратиться в проектную организацию с допуском СРО, чтобы специалист составил планы помещений до и после перепланировки, а также техническое заключение, если проект предусматривает изменение несущих стен. Проверить наличие компании в СРО можно по ссылке. 
2. Сбор документов. Понадобятся:
   • кадастровый номер квартиры;
   • документ, подтверждающий право собственности на квартиру;
   • проект переустройства;
   • техпаспорт;
   • согласия заинтересованных лиц, например банка, выдавшего ипотеку, или страховой компании;
   • согласия других собственников;
   • протокол собрания соседей, если при перепланировке будут внесены изменения в общедомовое имущество;
   • решение органа, охраняющего памятники культуры и истории, если дом является историческим объектом.
3. Отправка заявления. Все документы можно подать онлайн на портале «Госуслуги».
   
4. Оплата госпошлины. Для физических лиц при изменении сведений о квартире пошлина составляет 1000 рублей, при образовании новых объектов — по 6000 рублей за каждый.
5. Решение. Заявление должны рассмотреть за 15 рабочих дней и дать ответ.
6. Выполнение работ. Получив одобрение проекта, можно делать ремонт в квартире. Все изменения должны точно соответствовать плану в заявке.
7. Согласование выполненных работ. Завершив все работы, нужно подать заявку на их согласование — сделать это можно опять на «Госуслугах». 
   Понадобятся документы:
   • журнал выполненных работ;
   • акт освидетельствования скрытых работ;
   • технический план;
   • справка об оплате пошлины;
   • согласие банка и страховой компании при ипотеке.
   Приёмочная комиссия из Жилищной инспекции проверит состояние квартиры и выдаст акт приёмки.
8. Регистрация. С актом нужно обратиться в Росреестр, чтобы его сотрудники внесли изменения в ЕГРН. После этого можно заказать выписку из реестра, чтобы убедиться, что все данные обновились и перепланировка завершена.

Если перепланировка не нарушает строительных норм, её можно согласовать задним числом. При этом придётся заплатить штраф, который составляет от 2 до 2,5 тысячи рублей для физлиц и от 40 тысяч до 50 тысяч рублей для юридических лиц (ст. 7.21 КоАП РФ). 

Для согласования придётся:

• собрать все перечисленные выше документы;
• заказать техническое заключение в проектной организации;
• подать заявку на «Госуслугах».

Комиссия составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки появились новые объекты недвижимости (например, при объединении двух квартир в одну), нужно получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре. Подробно об этом мы рассказывали в статье о заявлении о регистрации права собственности.

Если есть возможность, перепланировку задним числом лучше не регистрировать. Есть большой риск, что органы местного самоуправления не только оштрафуют владельца квартиры, но и потребуют вернуть жильё в первоначальное состояние.

Отказ в согласовании не ставит точку в вопросе. Владелец квартиры может в некоторых случаях оспорить решение Жилищной инспекции. Возможны следующие варианты развития событий:

• Перепланировка нарушает строительные нормы — узаконить не получится, нужно менять проект.
• Ошибки в проекте, отсутствие документов — нужно исправить недочёты, получить нужные справки и подать заявку заново.
• Проект нарушает строительные или санитарные нормы — переписать проектную документацию, чтобы соблюсти требования.
• Нарушений в проекте нет, собственник считает, что отказ необоснованный, — подать жалобу на имя главы согласующего органа, в который подавали проект. Получив повторный отказ, можно подавать иск в суд или жаловаться в прокуратуру. В суде нужно предоставить расчёты, выполненные архитектурным бюро, которые доказывают, что перепланировка безопасна и не нарушает установленных норм.

Сегодня многие новостройки продаются с так называемой свободной планировкой, но это понятие — всего лишь маркетинговый ход. Зонирование такой квартиры должно соответствовать техническому плану, хотя перегородки при сдаче объекта есть только на чертежах. Бывает, что реально огорожены стенами только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду, канализацию и вытяжку.

При создании дизайн-проекта в подобной квартире нужно следовать планировке от застройщика: сохранить мокрые зоны в указанных местах, построить стены по плану. Любые отступления от плана в таких квартирах считаются перепланировкой. Её нужно обязательно согласовать.

Перепланировку квартиры можно проводить только после её согласования. Нарушение закона может обернуться штрафом, расходами на демонтаж или снижением ликвидности объекта. 

• Согласуйте перепланировку до начала работ. Узаконить завершённую перепланировку сложнее, дороже и не всегда возможно.
• Чтобы ускорить процесс, подавайте документы онлайн на «Госуслугах».
• Не нарушайте закон. Перепланировка с разрушением несущих стен, переносом мокрых зон в жилые комнаты или изменением общедомового имущества запрещена и не будет узаконена.
• Закажите проект в организации с допуском СРО, чтобы он соответствовал строительным нормам.
• Знайте свои права. Если в согласовании отказали, можно доработать проект или оспорить решение у руководителя контролирующего органа, обратиться в суд или прокуратуру.