Как сдавать квартиру людям с животными: составляем договор и учитываем все риски

Мы уже рассказывали, как снять квартиру, если у вас есть кошка или собака. Посмотрим на ситуацию с другой стороны и поговорим о том, как сдавать жильё людям с животными. Объясним спорные моменты, а также покажем примерный договор аренды квартиры с животными и акта приёма-передачи.

Что говорит закон о сдаче жилья людям с животными

Законодательство не имеет ничего против животных, но питомец действительно может испортить мебель, пол, обои на стенах. Поэтому арендатору с животным нужно заранее согласовать условия пользования квартирой с собственником и быть готовым нести дополнительные убытки (ст. 15 ГК РФ).

Какие пункты прописать в договоре аренды, если собственник решился сдать квартиру людям с собакой или кошкой

1. Вид и количество животных, которые будут проживать в квартире.
2. Дата, с которой питомец начал жить в квартире.
3. Условие, что одновременно с временем проживания продлевается и основной договор найма жилого помещения с животными (образец дан ниже).
4. Условие, что арендатор содержит питомцев не для разведения. Запрет на разведение животных для дальнейшей продажи удобно вынести в раздел «Дополнительные условия». В этот же раздел можно вписать другие положения, которые должен соблюдать квартиросъёмщик, владелец питомца.
5. Риски: хозяин животного отвечает за ущерб, который питомец нанёс имуществу арендодателя. Положения, связанные с возмещением ущерба, причинённого питомцем квартиросъёмщика, можно зафиксировать в разделе «Ответственность сторон по договору».
6. Условие об уборке квартиры после окончания договора аренды и выезда арендатора из помещения. Его можно прописать в двух местах: в разделе с обязанностями арендатора и в разделе о расчётах. В обязанностях квартиранта прописывают, что квартира возвращается после генеральной уборки. В разделе о расчётах для дополнительной подстраховки можно зафиксировать: если арендатор не сделал генеральную уборку при выезде из квартиры, а она необходима, деньги на неё вычитаются из страхового депозита.
7. Условие о страховом депозите. Страховой депозит, или обеспечительный платёж, поможет хотя бы частично защититься от неприятных ситуаций. Например, когда квартирант съезжает и оставляет после себя поломки и разрушения, сделанные домашним питомцем.Положения о страховом депозите удобно прописать в разделе «Расчёты по договору». Здесь стоит подробно указать, за какие нарушения берётся платёж. Например, за неприятный запах после животного, который можно убрать только после вызова клининговой компании, за испорченную мебель, за нарушение целостности пола и так далее.
   
8. Повышение платы за квартиру и условия продления и расторжения договора.
   

Проблемы, с которыми может столкнуться собственник жилья

Этот пункт про животных: здесь мы собрали сложные ситуации, с которыми рискует столкнуться арендодатель при сдаче квартиры людям с животными, и попросили их прокомментировать Ирэн Парсамян, практикующего юриста в сфере трудового, гражданского и жилищного права.

Питомец что-то испортил

Это самая распространённая проблема. Здесь, конечно, арендатор несёт полную ответственность за вред имуществу, который причинил его питомец. А вот дальше есть два сценария возмещения ущерба.

1. Стороны заранее прописали в договоре или дополнительном соглашении сумму компенсации, сроки выплаты и порядок действия сторон.

В досудебном порядке можно договориться, что арендатор:

• самостоятельно устранит ущерб: вызовет клининговую компанию, переклеит обои, отремонтирует мебель;
• возместит причинённый ущерб.

2. Стороны не уточнили детали в договоре аренды и договариваются о сумме и порядке компенсации по факту. Если арендатор и арендодатель не пришли к компромиссу — они могут сослаться на ст. 15 ГК РФ, где описан порядок возмещения убытков, и определить размер причинённого ущерба в суде.

Но и тут есть нюансы.

Пример:

Стороны договорились, что при повреждении напольного покрытия арендатор должен выплатить арендодателю полную стоимость ущерба в размере ХХХ рублей. Сумму сформировали либо ориентируясь на чеки, оставшиеся после ремонта, либо на цену в магазине на момент составления договора.

Но с момента заключения договора прошло 10 месяцев, стоимость покрытия за это время выросла на 30%, а условие про конкретную сумму уже не изменить. Соответственно, хозяин квартиры вроде бы и получает компенсацию, но она не покрывает ущерб целиком.

Как избежать таких проблем:

В таком случае лучше договориться, что арендатор обязуется возместить стоимость такого же напольного покрытия либо аналогичного ему, если оригинальное в магазине закончилось.

Компенсация ущерба, который не отразить на фото

Возместить ущерб, если питомец ободрал обои или погрыз плинтус, относительно легко. Но бывает так, что от животного остаётся запах. От этого явно не застраховаться, составив акт приёма-передачи, где описано состояние вещей.

Если в добровольном порядке договориться о компенсации не вышло, придётся обращаться в суд. Он назначит экспертизу анализа воздуха, которая определит, есть ли в помещении запах животного. Кроме этого, придётся доказать, что до заселения арендатора с животным такого не было. Можно попросить подтвердить это соседей или прошлых жильцов.

Внезапная аллергия

Что, если квартира сдаётся нескольким жильцам и у кого-то из них началась аллергия из-за шерсти животного? Ответственность хозяина питомца здесь сомнительна. Чтобы не возникло таких спорных ситуаций, хозяину помещения в объявлении об аренде стоит указывать, что в квартире будет жить несколько человек, включая животных. В таком случае потенциальные соарендаторы будут понимать, подходит им это жильё или нет.

Но что делать, если стороны — собственник, соарендатор-владелец питомца и соарендатор-аллергик — столкнулись с ситуацией по факту, а переговоры не увенчались успехом? Тогда придётся расстаться с одним из жильцов в порядке и в сроки, прописанные в договоре. И по закону преимуществ у жильца без питомца здесь нет: одинаковыми правами обладают все арендаторы.

Собственники других квартир стали жаловаться на питомца квартиросъёмщика

Этот конфликт регулирует закон: владелец животного должен соблюдать санитарные правила, следить за своим любимцем, а собака, кот, хорёк или другие питомцы не должны мешать остальным собственникам (ст. 13 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ). Если закон нарушен, с арендатором придётся досрочно расторгнуть договор в установленные в нём сроки. Причём сделать это стоит максимально быстро, пока собственники других квартир не обратились в суд.

Арендатор завёл питомца без ведома владельца квартиры

Когда есть договор, всё более или менее понятно. Но бывают случаи, когда жильцы заводят животных, не предупредив собственника.

Если собственник строго против проживания животных на своей жилплощади, в договоре можно явно запретить проживание с ними. Чтобы не быть голословным, в качестве меры пресечения устанавливается штраф за заведение питомца. Причём сумма может быть динамичной — за каждый день незаконного проживания нового жильца. Эта сумма поможет возместить ущерб, который мог нанести квартире пёс, кот или кто-нибудь ещё.

Кстати, нередко дату появления зверя в квартире определить невозможно, и поэтому штраф начисляется с момента заселения арендатора. Однако в этом случае жилец вправе оспорить штраф, если сумеет доказать суду, что животное появилось спустя время после заезда:

• сославшись на дату рождения питомца в ветеринарном паспорте или на чек о покупке питомца;
• если арендатор взял животное из приюта, то может попросить запись, кто и когда взял питомца.

Советы арендодателю: как сдать квартиру жильцам с животными

Стоит ли сдавать квартиру с кошкой, собакой или другим зверем? Договор аренды квартиры с животными, образец которого можно найти в интернете, мало отличается от обычного. И чтобы исключить неприятные ситуации при сдаче жилья квартиросъёмщикам с животными, лучше сделать следующее:

• Скопировать нужные формулировки в свой договор или скачать проверенный юристом шаблон договора аренды квартиры.
• При въезде квартиранта в помещение скачать и заполнить шаблон акта приёма-передачи квартиры.
• При выезде арендатора из квартиры проверить, в том ли состоянии он вернул технику и мебель, в каком они были на момент сдачи. Для этого воспользуйтесь шаблоном акта возврата имущества.

Советы арендатору: как снять жильё для себя и питомца

Арендатору с домашними животными непросто найти жильё: владельцы недвижимости стремятся сохранить имущество, а с питомцами есть риск его быстрого износа. Несколько простых действий помогут заручиться доверием хозяина квартиры и снять квартиру без проблем:

• Сразу предупредите владельца квартиры, что у вас есть животное или что вы планируете его завести. Честность — лучшая стратегия, если вы хотите снимать жильё долго и счастливо.
• Чтобы вызвать доверие у арендодателя, расскажите о своём питомце и о его привычках, покажите фото. Возможно, у владельца квартиры тоже есть кошка или собака — так вы сможете найти общий язык. А ещё вы сможете убедить арендатора, что хорошо следите за питомцем.
• Внимательно осмотрите квартиру и пропишите в акте приёма-передачи все недостатки. Это важно сделать, чтобы при выезде из квартиры не пришлось платить за то, что ваш питомец не портил.
• При выселении честно покажите, что повредил питомец (если он что-то повредил). Договоритесь о компенсации или о химчистке и зафиксируйте повреждения и сумму компенсации в акте возврата квартиры.
• Попросите собственника квартиры написать рекомендацию, которая поможет вам быстрее найти новую квартиру.