Как сдать квартиру нескольким арендаторам

Чтобы сдать жильё нескольким людям, не обязательно составлять отдельные договоры на каждого человека. Для этого подойдёт специальный документ — соглашение об аренде с множественностью лиц. В статье рассказываем, как грамотно составить договор о съёме квартиры с несколькими арендаторами, чтобы избежать спорных ситуаций в будущем.  

Что такое аренда с множественностью лиц

Множественность арендаторов возникает в случае, если несколько людей приняли решение снять общее место для жилья — квартиру, дом или земельный участок. Например, компания друзей хочет арендовать одну квартиру на всех. Чтобы совместная жизнь в съёмном жилье была такой же приятной, как в сериале Friends, стоит позаботиться о правильно составленном договоре.

Как вписать в договор несколько арендаторов

Специальных требований к форме договора аренды с множественностью лиц нет, применяются общие правила о заключении договоров (гл. 27 - 29 ГК РФ). Образец типового договора можно посмотреть здесь. 

В договоре обычно прописывают следующие данные:

• ФИО, гражданство, паспортные данные, адрес постоянного места жительства наймодателя и нанимателя;
• адрес сдаваемого помещения, количество комнат или площадь, документ собственности.
  

Вписать нескольких людей в договор аренды можно двумя способами. 

Способ 1. Наниматель + сожители

Как оформить 

Согласно ст. 677 ГК РФ, постоянно живущие с нанимателем люди должны быть вписаны в договор. Для этого в специальном пункте соглашения нужно перечислить ФИО сожителей через запятую, используя следующую формулировку:

Какие особенности

• Несовершеннолетних детей в договор вписывать не требуется.
• Сожители имеют равные с нанимателем права по пользованию жильём, но не несут ответственности перед арендатором. Договор подписывает наниматель, значит, отвечать будет только он.
  
• Согласно ст. 679 ГК, вселение других людей допускается при соблюдении нормы жилой площади на человека. Эти нормы определяет местное самоуправление. В большинстве регионов минимальная норма предоставления для семьи из двух и более человек — 15-18 кв. м на человека.
  

Кому удобно

Такой способ комфортен, если жильё снимает семья. Родственникам не нужно делить ответственность за квартиру, они пользуются ей вместе и в случае чего найдут компромисс, поэтому проблем возникнуть не должно.

Нужно учесть, что, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, как и у нанимателя вместе с его домочадцами. Этот гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, которые зафиксированы в соглашении.

Так как в данном случае бывшие члены семьи становятся фактически соседями, они вправе требовать выселения только по основаниям, предусмотренными подпунктами 2, 3, 4, п. 4 ст. 83 и п. 1 ст. 91 Жилищного кодекса. Они определяют возможность прекратить совместное проживание с соседом. Основная причина — «разрушение или причинение ущерба жилому помещению нанимателем или другими людьми, за действия которых он отвечает».

Если права и интересы соседей нарушаются систематически, что делает невозможным совместное проживание в одной квартире или доме, или же жилое помещение используется не по назначению, сожитель также может потребовать выселения. 

А вот выдворения жильца за неуплату коммуналки (подп. 1 п. 4 ст. 83 и ст. 90 ЖК РФ) вправе требовать только наймодатель (местная администрация).

Способ 2. Сонаниматели

Еще одна форма совместной аренды — это сонаниматели. Чтобы получить этот статус, все потенциальные жильцы должны заключить договор с наймодателем.

Сонаниматели несут солидарную ответственность перед хозяином квартиры (п. 4 ст. 677 ГКРФ). В таком случае, как говорится в статье 323 ГК РФ, наниматель вправе требовать исполнения всех обязанностей, которые есть у жильцов, в том числе — по оплате аренды — либо от всех сонанимателей совместно, либо от любого из них в отдельности.

Отметим, что хозяин жилья может потребовать вернуть задолженность как полностью, так и частично. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из жильцов, он имеет право запросить остальные деньги от других сонанимателей. Они остаются должниками до тех пор, пока обязательство по внесению арендной платы не будет исполнено.

Это правило работает и в обратную сторону: согласно ст. 325 ГК РФ, если солидарную обязанность выполняет один из должников, то все остальные освобождаются от исполнения обязанностей по оплате помещения.

Несмотря на то, что существует закон, который описывает, как должны вести себя сонаниматели, арендатору юристы рекомендуют добавить в договоре специальный пункт об этом. Он может звучать примерно так: «Сонаниматели несут солидарную ответственность по всем обязательствам по договору». Такая формулировка снизит риски вменения судом субсидиарной (долевой) ответственности.

Зачем включать в договор сонанимателей

Если отношения с жильцами дойдут до судебного разбирательства (такое часто бывает при значительном ущербе или задолженности), то существует риск неплатёжеспособности должника (официально не трудоустроен и нет зарплаты, отсутствует имущество, счета арестованы и т.п.). То есть, даже если суд примет решение в пользу собственника, с реальным получением денег могут возникнуть проблемы.

Если в договор вписаны сонаниматели, это может снизить риски неуплаты в разы. Ведь чем больше сонанимателей, тем выше вероятность получить реальную выплату в случае судебного спора. Понимая свою солидарную ответственность, сонаниматели будут стараться не довести проблему до суда и рассчитаться по долгам.

Как оформить

В договор сонаниматели вписываются так:

Наниматель 1: ФИО и паспортные данные

Наниматель 2: ФИО и паспортные данные

Какие особенности

Согласно ст. 321 ГК РФ, по умолчанию обязательства всех сонанимателей считаются равными. Например, если в квартире что-то сломается по вине одного из нанимателей, возмещать убытки будут все жильцы.

Если такое равенство не устраивает нанимателей, можно самостоятельно распределить права и обязанности. Ниже рассказываем, как это сделать.

Что ещё необходимо указать в договоре

Чтобы избежать сложностей, права и обязанности нанимателей нужно чётко прописать в договоре.

Как арендаторы пользуются квартирой

Каждый может занять отдельную комнату или её часть, тогда отвечать за сохранность чужой комнаты будет не нужно. При этом общие зоны — вроде кухни, ванной комнаты и туалета — используются совместно, а, значит, каждый наниматель отвечает за них одинаково.

Кто и когда платит за аренду квартиры

Если наниматели платят раздельно, для каждого нужно обозначить сумму арендной платы и ежемесячную дату платежа. Тогда каждый арендатор будет сам платить пени за задержку платежа.

Если жильцы платят совместно, нужно определить одного человека, который будет передавать деньги арендодателю. Но в таком случае он становится просто посредником и не несёт ответственности за то, чтобы все жильцы вносили оплату. За задержку платежа перед хозяином будут отвечать все жители квартиры.

В договоре нужно зафиксировать, кто оплачивает расходы по содержанию квартиры. Например, коммуналка делится пополам, а в случае, если интернетом пользуется только один из арендаторов, платить за связь будет только он.

Условия расторжения договора

Кроме порядка расторжения договора, нужно зафиксировать: 

• может ли арендатор досрочно расторгнуть договор (ст. 620 ГК РФ) и какими будут  последствия такого требования для остальных арендаторов;
• как поступать в спорных ситуациях — например, если голоса при принятии решения о смене жилья разделяются.
  

Если один арендатор хочет расторгнуть договор, а другие — нет, можно исключить его из соглашения. Также можно включить нового жильца в состав соарендаторов. Для этого не обязательно расторгать старый и составлять новый договор, можно просто заключить допсоглашение.

Реквизиты и подписи сторон

Договор должен быть подписан собственником и каждым нанимателем. Все участники должны указать свои ФИО, паспортные данные, адрес места жительства, телефон, платёжные реквизиты, а также поставить подпись. 

К договору нужно приложить акт приёма-передачи квартиры. Подписывая этот документ, арендатор берёт ответственность за использование всех вещей в квартире.

Для каждого арендатора можно составить отдельный акт приёма-передачи имущества и описать в нём предметы мебели и техники, которыми будет пользоваться конкретный жилец — например, если он будет жить в отдельной комнате и отвечать за сохранность мебели в ней.

Совсем кратко об аренде с множественностью лиц

1. Для заключения соглашения об аренде с несколькими лицами можно составить один договор.
2. Проживающих можно указать как сожителей одного арендатора или как соарендаторов.
   
3. По умолчанию права и обязанности соарендаторов делятся поровну.
   
4. Чтобы избежать спорных ситуаций, лучше составить отдельные акты приёма-передачи для каждого арендатора.