Как с помощью инвестиций накопить на квартиру
2020 год, месяцы самоизоляции и снижение ипотечной ставки для многих стали триггером для покупки собственной жилплощади. Но оказалось, что всё не так однозначно.
Да, ипотечная ставка снизилась. А вслед за этим резко поползли вверх цены на недвижимость, практически компенсируя разницу. Плюс к этому практически исчезли дисконты на начальном этапе строительства: если до недавнего времени в ситуации, когда на готовую жилплощадь не хватало 20–30% стоимости, многие покупали квартиру на этапе котлована — на свой страх и риск. То с введением счетов эскроу рисков стало меньше: застройщику максимально невыгодно не достраивать дома, без этого он не получит прибыль. Но и цены на квартиры на этапе строительства подскочили.
При этом сами деньги обесцениваются. И этот процесс идёт быстро — даже по официальным данным, инфляция в 2020 году стала самой высокой за 5 лет и достигла 4,92%, а на начало текущего года — уже 5,2%.
Так что копить необходимую сумму, складывая деньги под матрас, и спокойно искать подходящий жилой объект довольно рискованно.
Хорошее решение — инвестиции. Как минимум, это возможность обогнать инфляцию. Но можно ли заработать недостающую на квартиру сумму и куда для этого лучше вложиться?
Проценты по банковским депозитам варьируются от 3,2 до 6,1% годовых (по данным портала banki.ru на 26.05.2021 с выборкой топ-30 банков), а чтобы играть на бирже, нужны знания, железные нервы, готовность рисковать и желание посвящать этому занятию достаточно времени для достижения результата.
Альтернативный вариант — вложения в коммерческую недвижимость. Это не значит, что вам предстоит купить торговый центр или склад, в то время как не хватает и на квартиру. Речь идет о современных фондах недвижимости, в которых можно участвовать небольшими суммами и получать арендный доход с объектов, которые находятся внутри фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимаются торговые, офисные или индустриальные здания.
Что выбрать?
Несмотря на то, что для коммерческой недвижимости прошедший год стал испытанием на прочность, в разных сегментах ситуация кардинально отличалась.
По данным аналитиков CBRE, объём контрактов на аренду офисных площадей в 2020 году упал на 30%, сократились арендные ставки и на торговые помещения. В пик пандемии арендодатели были вынуждены предоставлять скидки от 30 до 50% ради удержания арендатора. Сейчас ситуация выправляется, но восстановление планируется не раньше 2022 года.
Пожалуй, одним из секторов коммерческой недвижимости, сохранившим стабильность, стала индустриальная недвижимость.
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, в которых находятся заводы, склады, распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры. И пандемия показала, что это один из самых интересных секторов для инвестирования.
Для индустриальной недвижимости 2020 год оказался невероятно успешным. С развитием интернет-торговли вырос спрос на складские помещения и распределительные центры, и, по мнению аналитиков Knight Frank, эта тенденция будет укрепляться в ближайшие годы.
Так, в Московском регионе в 2020 году был заключён рекордный объём сделок – более 2 млн кв. м.
По данным Knight Frank, объём инвестиций в складской сегмент в 2020 году стал максимальным за всю историю: в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб.
И если раньше инвестировать в индустриальную недвижимость из-за высокого входного порога могли только крупные компании, то сейчас ситуация изменилась.
Частные инвесторы тоже получили возможность вкладываться в такие объекты: с июля 2020 года с частными лицами работает PNK rental от девелопера PNK group.
Как работает PNK rental
Присоединиться к PNK rental можно на основании договора доверительного управления. Для инвестора приобретаются паи закрытого паевого инвестиционного фонда «ПНК-Рентал», причем управляющая компания не имеет права покупать на средства инвесторов какие-либо другие активы. Внутри фонда – уже построенные и запущенные в эксплуатацию индустриальные здания с действующими арендаторами, а значит, как минимум два риска – попасть на недострой и столкнуться с отсутствием спроса – уже компенсированы. Инвестиции идут во все объекты фонда одновременно, тем самым снижаются риски потери арендатора. Объекты в фонде уже запущены, а это значит, что деньги инвестора начинают работать сразу же после покупки паев. Выплата дохода производится ежеквартально.
За ценой пая можно наблюдать в своём личном кабинете или опираться на подробные ежеквартальные отчёты. Это значит, что для инвестора всё происходящее с его деньгами остаётся максимально прозрачным, но при этом ему не нужно тратить время на управление средствами.
Минимальный размер инвестиций в PNK rental составляет всего 5100 руб. Это хорошая возможность для частных инвесторов оценить работу фонда и сферу в целом, не вкладываясь сразу крупными суммами.
Как с PNK rental можно накопить на квартиру?
Доходность фонда в III квартале 2020 года составила 4,23% (16,92% годовых), в IV квартале 2020 года – 2,92% (11,68% годовых), в I квартале 2021 года – 7,63% (30,53% годовых).Это больше, чем инфляция и ставки по депозитам.
При этом паи фонда можно регулярно докупать на любую сумму. Например, для покупки квартиры вы привыкли откладывать определенный процент своего дохода, но при этом ваши деньги просто лежали на счете и не работали. С PNK rental можно оставить привычку откладывать часть своего дохода, но при этом заставить деньги работать.
На чём зарабатывает инвестор PNK rental?
В PNK rental доход инвестора состоит из двух частей: это арендный поток и изменение стоимости зданий после продажи или переоценки.
Все здания фонда уже имеют долгосрочные контракты с арендаторами. Полученный доход можно как вывести на свой расчетный счет, так и реинвестировать.
Какие есть риски?
Что касается арендного бизнеса, то основной риск – это потеря арендатора. Однако в секторе индустриальной недвижимости мало того, что договоры неразрывные, то есть арендатор не в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке, но и вложения арендатора в индустриальное здание огромны. Чтобы открыть логистический или распределительный центр, необходимо купить и наладить оборудование, подключить программное обеспечение. Таким образом, стоимость вложений арендатора в «начинку» объекта сопоставима со стоимостью самого здания. Это значит, что для арендатора разрыв договора будет сопряжён со значительными материальными потерями.
В PNK rental объекты для инвестиций подобраны тщательно. Все здания в фонде уже построены и соответствуют ряду критериев: арендаторы с высоким рейтингом надёжности, наличие долгосрочного договора аренды, определённая рыночная стоимость здания и арендная ставка, высокая ликвидность здания, технологичность, качество, местоположение. И это далеко не все параметры, которые учитываются при выборе объекта для инвестиций.
Кроме того, деньги инвесторов распределяются между разными объектами с арендаторами из разных сфер экономики, что делает инвестиции в PNK rental более защищёнными.
Стать инвестором можно онлайн на сайте pnkrental.ru. Для этого достаточно зарегистрироваться, выбрать схему инвестирования и перевести деньги с карты или по реквизитам.
* PNK rental – ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
