Как продать квартиру, купленную по военной ипотеке

Военная ипотека — это форма государственной поддержки, которая предполагает наличие определённых обязательств и ограничений для владельцев жилья. Продажа недвижимости, купленной на средства военной ипотеки, возможна только после полного погашения займа. При этом варианты продажи квартиры всё же есть.

В этой статье разбираемся, как продать квартиру по военной ипотеке, а также какие подводные камни есть при такой сделке.

Что такое военная ипотека

Военная ипотека — это программа, по которой военнослужащие могут купить жильё с государственной помощью. Для этого государство предоставляет военнослужащему целевой жилищный займ, который состоит из двух частей — накопительной и инвестиционной. Пока военнослужащий проходит службу, государство ежемесячно перечисляет взносы на его накопительный счёт, а доходы от инвестиционной части поступают каждый квартал.

Для получения ипотеки на специальных условиях военнослужащий должен принять участие в накопительной системе, а через 3 года оформить свидетельство участника НИС. С ним нужно обратиться в банк для получения ипотечного кредита.

Кредит выдаётся на покупку готового (квартиры, комнаты, жилого дома с землёй или таунхауса) или строящегося жилья (квартиры в новостройке).

Можно ли продать квартиру в военной ипотеке

Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, возможно при соблюдении определённых условий. Во-первых, до окончания срока ипотеки квартира находится сразу под двумя обременениями: у банка и государства. Любые действия с жильём могут проводиться только после согласия банка и Росвоенипотеки.

Во-вторых, возможность продажи зависит от того, как долго человек прослужил в Вооруженных Силах РФ и оплачен ли полностью долг по кредиту. Снять обременение с недвижимости и не остаться в долгу у государства могут те, кто выполнял воинский долг 20 и более лет. Если военнослужащий заканчивает службу раньше срока, то ему необходимо вернуть государству всю выплаченную сумму, даже если ипотека уже закрыта. Таким образом, продать квартиру можно только после выполнения всех обязательств по ипотеке.

Вот когда можно продать квартиру, купленную по военной ипотеке: 

• задолженность погашена и военнослужащий отслужил 20 лет;
• задолженность перед банком и государством погашена досрочно;
• квартира продаётся по переуступке.

Если военный уволится со службы раньше времени, ему придётся не только самостоятельно оплатить оставшиеся взносы, но и вернуть деньги, выплаченные государством по договору целевого жилищного займа. Но есть случаи, при которых военнослужащие освобождаются от выплат:

• срок службы составляет 20 и более лет;
• военнослужащий признан негодным к военной службе и уволен по этому основанию;
• в случае гибели или смерти военнослужащего члены его семьи освобождаются от выплат;
• срок службы более 10 лет и если увольнение произошло по причине достижения 45 лет, по состоянию здоровья, в результате сокращения должности или по семейным обстоятельствам (например, если требуется уход за больными родственниками или несовершеннолетним ребёнком, который воспитывается без второго родителя).

Как продать квартиру в военной ипотеке: способы

Существует два способа продать квартиру по военной ипотеке — продажа по переуступке и досрочное погашение ипотеки.

Осуществить сделку по переуступке. В этом случае необходимо найти покупателя, который согласен оформить право собственности на обременённую недвижимость. Для совершения сделки необходимо получить согласие банка и Министерства обороны. Если в семье есть дети, потребуется одобрение органов опеки. При использовании средств материнского капитала также потребуется согласие Пенсионного фонда. 

Продажа по переуступке может снизить стоимость квартиры, так как она находится в залоге. Всё зависит от того, на какую цену удастся договориться с покупателем.

Как продать квартиру с военной ипотекой по переуступке

1. Уведомить банк и Росвоенипотеку о желании продать квартиру. В банке нужно получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту, а в Росвоенипотеке — справку о сумме всех выплаченных средств (первоначальный взнос и ежемесячные платежи по кредиту). Скачать образец заявления для Росвоенипотеки можно здесь.
2. Найти покупателя, который заинтересован в приобретении квартиры. В этом случае от него потребуется вся сумма сразу, так что лучше подписать предварительный договор купли-продажи. Такой документ поможет закрепить договорённости на бумаге, и покупатель будет уверен, что после снятия всех обременений основной договор купли-продажи продавец подпишет именно с ним.
3. Погасить ипотеку за счёт суммы, полученной от покупателя. Официально продать квартиру можно только после полного погашения задолженности. 
4. Вернуть деньги на НИС (накопительно-ипотечную систему жилищного обеспечения военнослужащих). После этого можно будет получить в Росвоенипотеке документ о подтверждении выполнения условий договора целевого жилищного займа.
5. Снять обременения (в пользу банка и государства) с квартиры в Росреестре. Это проще всего сделать через МФЦ. Скачать образец заявления о снятии ограничений для Росвоенипотеки можно здесь.
6. Продать квартиру. После снятия обременений можно заключить основной договор купли-продажи. После подписания его также следует зарегистрировать в Росреестре, чтобы зафиксировать переход прав.

Погашение регистрационной записи об ипотеке в пользу РФ осуществляется Росреестром в течение трёх рабочих дней с момента поступления от Росвоенипотеки соответствующего электронного заявления.

Досрочно погасить ипотеку и продать жильё. Если найти покупателя на обременённую квартиру проблематично, а продать её нужно, придётся самостоятельно погасить задолженность перед банком и государством. Потребуется компенсировать все те выплаты, которые уже были получены для покупки квартиры от госоргана. 

Чтобы продать недвижимость, потребуется выполнить следующие шаги. 

1. Накопить нужную сумму для погашения задолженности или взять кредит. Не всегда банки охотно идут на выдачу кредита военным, которые хотят погасить остаточный долг по ипотеке. А ещё процентная ставка по новому кредиту может быть выше, чем по ипотеке.
2. Внести недостающую сумму и полностью погасить военную ипотеку в банке.
3. Снять обременения с недвижимости. Как правило, банк сам предоставляет необходимые справки. 
4. Найти покупателя и продать квартиру после снятия обременений.
5. Погасить кредит, если он был взят для закрытия ипотеки. 

Документы, необходимые для продажи квартиры

Перед тем как начать процедуру продажи квартиры, следует собрать пакет документов. Для оформления сделки потребуются следующие бумаги: 

• паспорт военнослужащего, выплачивающего ипотеку; 
• договор купли-продажи; 
• выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности и тот факт, что жильё не находится в залоге (стоит 350 руб.); 
• технический паспорт на недвижимость — необходим для того, чтобы подтвердить отсутствие несогласованной перепланировки (заказать новый стоит от 3000 руб.); 
• выписка из домовой книги с указанием всех граждан, которые прописаны в квартире; 
• справка от Управляющей компании, подтверждающая отсутствие долгов по оплате коммунальных платежей. 

Помимо основного списка документов, для оформления продажи квартиры могут потребоваться также справка о доходах и документ, который подтверждает факт несения воинской службы. 

Если при погашении военной ипотеки использовались средства материнского капитала, необходимо получить разрешение Пенсионного фонда и органов опеки на продажу. Также может понадобиться письменное согласие супруги/супруга на оформление сделки. Без этих бумаг продажа квартиры по военной ипотеке будет считаться незаконной.

Налог с продажи квартиры по военной ипотеке

При продаже недвижимости бывшие владельцы обязаны оплатить налог с полученного дохода — НДФЛ. Налог составляет 13%, но платить его нужно не всегда.

Платить налог не придётся, если с момента регистрации права собственности на недвижимость прошло более 5 лет (п.4. ст. 217.1 НК РФ). При этом не важно, когда именно были сняты обременения — срок считается с момента оформления собственности.

При этом, если жильё единственное, продать его без налога можно после 3 лет владения (п.3 ст 217.1 НКРФ).

Продажа квартиры по военной ипотеке: коротко о главном

Продать квартиру по военной ипотеке сложнее, чем по обычной, но всё же возможно. Сложность состоит в том, что квартира находится под обременением не только у банка, но и у государства. Продать квартиру, купленную по военной ипотеке, можно только после полного погашения задолженности. Сделать это можно двумя способами: за счёт собственных средств, например взятых в кредит, или за счёт продажи по переуступке.