Как продать квартиру, если у ребёнка есть доля

Продажа недвижимости, одним из собственников которой является несовершеннолетний, — не самая простая сделка. Ошибки может привести к аннулированию договора даже спустя много лет. О чём нужно знать, чтобы продать квартиру с долей, принадлежащей ребёнку, и ни о чём не переживать?

Статусы детей по отношению к квартире

Ребёнок в квартире просто прописан

По закону, дети до 14 лет должны быть зарегистрированы по тому же адресу, что и один из родителей. Факт регистрации не даёт права собственности, так что, если семья не состоит на учёте органов опеки, проблем с продажей такой квартиры возникнуть не должно. 

Если владелец продаёт жильё с зарегистрированным в нём несовершеннолетним, ему необходимо прописать в предварительном договоре купли-продажи точные сроки снятия с учёта ребёнка (и всех остальных прописанных по этому адресу). Одновременно с этим обязательно зарегистрировать несовершеннолетнего в другом жилье. К моменту подписания основного ДКП желательно, чтобы все зарегистрированные уже не только были выписаны из квартиры, но и покинули её. Иначе покупатель может выдвинуть претензию, и это усложнит и без того непростую сделку. 

Ребёнок имеет право собственности

При таком сценарии возможны два варианта.

1. Ребёнок владеет квартирой целиком. Так бывает, например, если недвижимость кто-то подарил или завещал. Иногда на несовершеннолетнего оформляют жильё с нечестными целями: например, чтобы скрыть истинного владельца, у которого есть долги. Настоящий собственник может сделать это, понадеявшись, что у несовершеннолетнего единственную недвижимость не отнимут.
2. Ребёнок владеет только долей. Это возможно, если при покупке квартиры использовался материнский капитал. Размер доли в этом случае рассчитывается пропорционально затраченной сумме. 

В обоих случаях для продажи такой квартиры потребуется разрешение опеки, причём начинать процесс нужно именно с его получения. Иначе есть риск, что опека запретит сделку уже на позднем этапе — когда покупатель найден, а договор почти подписан.

Если ребёнок — собственник, органы опеки обяжут родителей или опекунов приобрести взамен продающейся квартиры другое жильё. При этом оно должно быть как минимум не хуже и подходить под категорию «равная собственность». Законодательство не приводит чётких норм оценки квартиры, поэтому критерии остаются на усмотрение органов опеки. И оценка эта бывает субъективна. Обычно считается, что в квартире должно быть не меньше комнат, чем в продаваемой, общая площадь — равна или больше, а стоимость квартиры — не ниже (или незначительно ниже). Если в предыдущем жилье был хороший ремонт, то квартира с ободранными стенами на замену не подойдёт.

Что делать, если семья не может предъявить опеке новое жильё к моменту продажи нынешней квартиры? Например, если переезжает в другую страну?

В таком случае опека потребует подтверждение обязательств родителей или опекунов приобрести новую недвижимость. Деньги с продажи должны быть размещены на специальном целевом банковском счёте — он называется «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости» и открывается на имя ребенка. Только после этого опека выдаст разрешение на сделку. О том, что именно нужно предоставить опеке, подробнее расскажем ниже.

Ребёнок не имеет права собственности, но не имеет и родителей

Если опекуны решат продать квартиру, в которой этот ребёнок прописан, им придётся получить соответствующее разрешение по тому же сценарию, который прописан выше.

Ребенок имеет основания стать собственником, но пока им не стал

К таким случаям относятся: 

1. Вступление в наследство. Если несовершеннолетний должен получить квартиру или долю в ней по наследству, но пока не успел этого сделать (напомним, в наследство вступают через полгода после смерти наследодателя), сперва придётся оформить право собственности, и только после этого квартиру можно будет продать.
2. Ошибки при приватизации. Случается, что несовершеннолетний имеет право на получение недвижимости или доли в ней, но по какой-то причине не пользуется этим правом. Например, он не был указан в списке дольщиков при приватизации.
   

Как и в случае с наследством, для продажи квартиры сначала потребуется восстановить законные права, а уже потом обращаться в опеку за разрешением на продажу.

Выяснить, не является ли ребёнок наследником и не обделен ли он в своих правах, помогут всё те же правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги. Например, ребёнок может быть указан в завещании или в документах о приватизации.

Как покупателю понять, что среди собственников может быть несовершеннолетний

Задать вопрос о правах ребёнка в отношении объекта недвижимости надо сразу, как только покупатель узнал, что в семье есть дети. 

Если собственник скрывает этот факт, то вот косвенные признаки, которые показывают, что долей или всей недвижимостью владеет (или может владеть) несовершеннолетний:

• детские вещи в квартире;
• пометка о наличии ребёнка в паспорте продавцов-родителей.

В этом случае необходимо поинтересоваться у собственника, каков правовой статус ребёнка в сделке. Если выяснится, что право собственности у него есть, нужно узнать, как будут соблюдаться права ребёнка при сделке и получено ли согласие опеки (можно даже попросить продемонстрировать документ).

Сценарий сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребёнком

Принципиальных отличий от стандартной сделки не так уж много. Главное для продажи квартиры с долями несовершеннолетних детей — учесть их интересы, поэтому, как упоминалось выше, ещё до сделки и поиска покупателей продавец должен получить разрешение органов опеки. 

Общий порядок действий следующий.

1. Собрать весь пакет документов на квартиру:
   - правоустанавливающие (свидетельство о приватизации, завещание, ДКП, ДДУ, дарственная);
   - правоподтверждающие:
   1) выписка из ЕГРН (её можно заказать в МФЦ, срок действия — один месяц);
   2) свидетельство о регистрации права, если предыдущий переход права (то, как попала квартира в собственность нынешнего продавца) произошёл до июля 2016 года;
   - для всех собственников — паспорта и свидетельства о рождении детей;
   - выписка из домовой книги;
   - кадастровый паспорт, экспликация (план квартиры), поэтажный план;
   - Единый жилищный документ с перечислением всех зарегистрированных в квартире (получить его можно в МФЦ или через mos.ru, если стороны сделки находятся в Москве).
2. Собрать документы на приобретаемую квартиру (список тот же, что и для продавцов, за исключением подробной информации о детях).
3. Обратиться в опеку за разрешением на продажу квартиры (список документов и подробный план действий опишем ниже).
4. После получения разрешения провести сделку.
5. Оформить сделку по покупке нового жилья в Росреестре.
6. Зарегистрировать ребёнка в новой квартире и оформить его право собственности на долю в ней.
7. Предоставить в районный отдел органов опеки все документы, подтверждающие соблюдение прав ребёнка.

Какие документы нужны для получения разрешения опеки

1. Заявление с просьбой разрешить сделку в саму опеку, к которому нужно приложить документы, содержащие сведения:
   - о самой квартире: адрес, кадастровый номер, характеристики, приблизительная рыночная стоимость;
   - о собственниках: ФИО, дата рождения, данные паспорта или свидетельства о рождении (если ребёнку меньше 14 лет и у него еще нет паспорта);
   - о праве собственности: в результате каких действий — дарения, покупки, наследования — квартира перешла в собственность нынешних владельцев;
   - о зарегистрированных в квартире: данные, аналогичные тем, что требуются от собственников);
   - о том, какую собственность ребёнок получит взамен отчуждаемой. Здесь обязательно указать:
   1) точную площадь получаемой ребёнком доли;
   2) адрес новой квартиры (вместе с кадастровым номером).
   - данные по предстоящей сделке: когда и на каких условиях произойдёт оплата и подписание договора купли-продажи, способ расчёта, место подписания, дату планируемого переезда;
   - обязательство предоставить в районное отделение соцзащиты или опеки в течение определенного срока (обычно одного месяца) информацию о наделении ребёнка новой долей и регистрации по новому месту жительства.
   
2. Документы несовершеннолетнего (паспорт или свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет) и их копии.
3. Документы (паспорта) и их копии родителей или опекунов .
4. Документы (паспорта) и их копии всех остальных собственников квартиры.
5. Письменное согласие законных представителей собственника, если он несовершеннолетний, но ему уже есть 14 лет.
6. Копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на квартиру.
7. Письменное согласие собственников квартиры (можно заверить его у нотариуса, но необязательно).
8. Письменное согласие законных представителей на продажу квартиры.
9. Копия кадастрового паспорта, экспликации, поэтажного плана (все эти документы оформляются в БТИ, заявку можно подать онлайн: в Москве, например, здесь).
10. Единый жилищный документ и выписка из домовой книги, финансовый лицевой счёт, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
11. Для детей 10-14 лет — письменное согласие на сделку, для подростков с  14 лет — заявление с просьбой разрешить сделку.

Перечисленные выше документы необходимо принести в ближайшее отделение органов попечительства. Перечень московских учреждений можно найти здесь.

Обычно на получение разрешения требуется не более 15 календарных дней с даты подачи заявления и документов.

Риски сделки

Самое неприятное последствие неправильно оформленного договора купли-продажи —  возможность его расторжения даже спустя много лет. Такое может произойти, если продавцу удалось продать квартиру, минуя органы опеки, но при этом нарушив права ребёнка (не выделив ему долю в новом жилье).

В этом случае после достижении совершеннолетия потерпевший может обратиться в суд. Вероятность полностью оспорить давнюю сделку низка, обычно договор сохраняет свою силу, но санкции всё равно придётся выплачивать. Чаще всего назначают выплату компенсации: ее размер устанавливает суд. Кроме компенсации за долю в квартире, истец может потребовать возместить моральный ущерб.  

Чтобы избежать таких неприятных сценариев, надо внимательно отнестись не только к защите прав детей-собственников, но и к дополнительной страховке. К примеру, можно подумать о титульном страховании — это особый вид, который защищает право собственника. При покупке квартиры и оформлении такой страховки попытки оспорить это право, скорее всего, будут безуспешны. 

Но титульное страхование в России малопопулярно и доступно далеко не всегда. Часто страховщики не соглашаются предоставлять такую услугу из-за высокой вероятности наступления страхового случая.

Рекомендации покупателю

Если потенциальный собственник знает, что в числе хозяев квартиры есть дети, ему необходимо требовать доказательства соблюдения всех прав несовершеннолетних в рамках сделки.

Если дети в квартире только прописаны, но собственниками не являются, нужно договориться, что адрес их проживания и регистрации будет указан до подписания ДКП. Это требование можно оформить в предварительном договоре и/или в отдельном обязательстве, которое необходимо заверить у нотариуса.

Важно помнить: ребёнок может быть и не зарегистрирован в квартире, но при этом  оставаться её собственником, поэтому покупателю важно не ограничиваться проверкой выписки из домовой книги. Вот что стоит запросить:

• справку по форме 9 (она показывает, кто зарегистрирован в квартире);
• выписку из ЕГРН;
• выписку из пенсионного фонда об остатке материнского капитала. По ней можно сделать вывод, был ли использован маткапитал при покупке квартиры. Если был — значит, есть и право на жильё у ребёнка.

Продавцу

Обобщим основные последствия того, если хозяин скроет от покупателя наличие детей-собственников.

1. Покупатель может обратиться в суд. 
2. Опека может запретить сделку, если права ребёнка будут нарушены. 
3. Если маткапитал использовался, а доли детям и не оформили, Пенсионный фонд может потребовать вернуть использованные средства, сделку аннулируют, а недобросовестному продавцу придётся отвечать уже в рамках уголовного кодекса. Содеянное подпадает под статью 159.2 «Мошенничество при получении выплат». Наказание зависит от суммы выплаты и может составить до 10 лет лишения свободы.

Требования к процессу. Тонкости

Есть несколько особенностей, из-за которых риелторы считают сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, действительно сложными.

1. Запрашивание дополнительных документов. На первый взгляд, список документов для получения согласия от органов опеки определён. Перечень можно найти и на официальных сайтах — для Москвы, например, здесь. Но на практике органы опеки часто требуют и дополнительную бумагу — оценочный альбом. Он помогает определить, не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка-собственника. Оценочный альбом — это папка с информацией по квартире: фотографиями, характеристиками и прочей информацией, которая, исходя из названия, помогает оценить недвижимость. 
   
   Ещё несколько лет назад опека принимала оценку от агентства недвижимости, и это входило в стоимость услуг риелтора, который сопровождает сделку.
   
   Сейчас требуется оценка лицензированной компании. Один оценочный альбом оформляется примерно две недели и стоит 3-4 тысячи рублей. Альбома нужно два: на продаваемую и на покупаемую квартиру. А вот гарантий, что опека разрешит сделку, нет, так что в итоге можно впустую потратить время и 6-8 тысяч рублей.
   
2. Личное присутствие. С недавних пор в Москве и Подмосковье органы опеки стали требовать не просто копии документов по продаваемой и покупаемой взамен квартирам, но и личного присутствия собственников каждой из них. Нужно учитывать, что приёмные дни в органах опеки — редкость (к примеру, в Останкинском и Алексеевском районах Москвы они работают по полдня дважды в неделю).
   
3. Согласие второго родителя даже в случае развода. Ещё одна проблема связана с необходимостью предоставить нотариальное согласие второго родителя несовершеннолетнего, если ранее супруги развелись. Несмотря на то, что этого документа нет в списке обязательных, по словам риелторов, его часто запрашивают. Если опека попросила предъявить согласие, это нужно сделать вне зависимости от того, участвует ли отец/мать в воспитании ребёнка и живёт ли вообще в стране.
4. Список документов и сроки могут отличаться от региона к региону. Прежде чем продавать квартиру, стоит прийти в районный отдел опеки и попечительства и взять список требуемых именно в этом конкретном отделении документов. Также нужно узнать срок действия разрешения опеки на сделку в законе.
   

Что может пойти не так

Рискованными считаются ситуации, в которых фигурируют следующие условия:

• дом достроен меньше, чем на 70% (жить, прописаться и оформить долю в квартирах ещё нельзя, хотя опека разрешит сделку, если ребёнка временно пропишут в другом месте);
• новая квартира хуже продающейся (было три комнаты, а теперь только одна, нет ремонта и/или коммуникаций, сам дом находится в аварийном состоянии);
• новое жильё дешевле продающегося.

Можно ли оспорить отказ в разрешении?

Согласно ст. 21 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», оспорить решение можно в судебном порядке. Важно помнить, что отказ в выдаче такого разрешения должен быть предоставлен опекуну или попечителю в письменной форме не позже, чем через 15 дней с даты подачи заявления. При этом отказ должен быть мотивирован. 

Что если семья всё же переезжает в квартиру меньшей площади?

С точки зрения органов опеки, это нежелательная ситуация, поэтому придётся убедить сотрудников соцзащиты, что такая мера — вынужденная и является лучшим вариантом. Также стоит помнить, что, по закону, выделяемая доля не может быть меньше отчуждаемой. Это значит, что, даже если квартира меньше, но ребёнок владел в ней, например, 15 «квадратами», в новой квартире надо будет выделить те же 15 квадратных метров (соответственно, доля у ребенка теперь будет большей).

Может ли опека может разрешить сделку, если жилищные условия ухудшатся?

И такие ситуации возможны — например, в следующих случаях:

• если ребёнок болеет, ему требуется дорогостоящее лечение, а родители/опекуны продают квартиру, чтобы его оплатить (покупая при этом более дешёвое жилье);
• в случае с переездом за город (например, у ребёнка астма и ему вредно жить в городских условиях); 
• из-за особенностей развития, требующих соседства со специальными учреждениями в пешей доступности.

Нередко опека оказывается лояльной, если родители ребёнка разводятся и разъезжаются (разумеется, если квартира не становится критично хуже). Чётких критериев качества квартир в данном случае нет: подключается человеческий фактор. Именно поэтому после детального изучения индивидуальной ситуации сотрудники органов опеки часто идут навстречу.