Как обменять квартиру в ипотеке: сроки, способы, плюсы и минусы

Ипотечные кредиты часто берут на десятки лет. За эти годы должник может несколько раз сменить работу, переехать в другой регион, как минимум — захотеть изменить условия жизни. Покупка жилья в ипотеку не привязывает владельца к одной квартире на всю жизнь. Даже если кредит ещё не выплачен, квартиру в ипотеке можно поменять на другую. Расскажем как это сделать, выбрать подходящее время, взвесить все преимущества и недостатки и получить согласие финансовой организации на обмен.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке

Да, п. 1 ст. 345 ГК РФ позволяет обменять любую ипотечную квартиру до момента погашения долга. Жильё, купленное в ипотеку, в кредитном договоре является залогом. Залог можно заменить на другой: равноценный или больший по стоимости.

Смена залога меняет условия ипотечного договора, поэтому совершить её можно только с согласия банка. Для кредитной организации такая процедура не приносит дополнительной выгоды, только расходы, поэтому банк может отказать или взять комиссию за переоформление. 

На вероятность одобрения замены могут повлиять следующие факторы.

• Срок ипотеки. Клиенту желательно выплачивать долг более 5 лет.
• Добросовестность. Заёмщик должен вносить платежи без задержек.
• Стоимость залога. Новая залоговая квартира должна стоить не меньше предыдущей. Если её цена будет ниже, банк может попросить компенсировать разницу или внести деньги для уменьшения долга. Необходимо, чтобы сумма оставшегося кредита составила до 80% от оценочной стоимости залога.
• Расположение квартиры. Банк должен работать в регионе, где расположена недвижимость. Удалённость новой квартиры от инфраструктуры также может стать поводом для банка отказаться от сделки.

4 способа обменять ипотечную квартиру

Замена залога в своём банке

Заёмщику нужно обратиться к своему ипотечному менеджеру и написать заявление по форме банка о замене залога. Как правило, кредитные организации отвечают на заявление в течение 30 дней.

Если банк одобрил заявление, заёмщику нужно собрать пакет с документами для нового кредита, на старое и новое залоговое жильё:

• паспорт заявителя;
• справку 2-НДФЛ или другие подтверждающие доход документы;
• трудовую книжку;
• военный билет;
• выписку из ЕГРН на обе квартиры;
• кадастровые паспорта;
• заключение независимого оценщика недвижимости;
• выписки из домовых книг;
• справку об отсутствии долгов за ЖКУ;
• разрешение органов опеки, если в жилье прописаны дети. 

Банк проверит новую недвижимость, которую выбрал заёмщик. После этого можно заключать два договора купли-продажи или поменять ипотечную квартиру на другую по договору мены. Кредитная организация зарегистрирует новую недвижимость в качестве залога и снимет обременение со старой.

Рефинансирование кредита в другом банке

Если ипотечный банк отказался менять залог, можно найти другую, более сговорчивую кредитную организацию, и перевести ипотеку туда. Залог можно сменить в процессе перехода в новый банк или после рефинансирования — уточнить, какой вариант одобрит банк, нужно заранее.

Для рефинансирования потребуются документы по квартире и первой ипотеке:

• паспорт и СНИЛС заёмщика;
• документы на недвижимость;
• кредитный договор и справка об отсутствии долгов по нему;
• справка о доходах;
• технические документы на жильё и выписка из домовой книги;
• отчёт оценщика;
• выписка с лицевого счёта;
• справка с реквизитами первого банка.

Получив одобрение нового банка, можно обращаться в старый с заявлением о досрочном погашении. Затем нужно снять с недвижимости обременение и зарегистрировать новый залог: на тот же или другой объект.

Погашение ипотеки с помощью потребительского кредита

Если большая часть ипотеки погашена, остаток можно внести, взяв потребительский кредит. Освободив квартиру от обременения, её получится быстрее продать и выбрать новую без оглядки на требования банка. Проценты по потребкредиту наверняка будут больше ипотечных, зато выбор нового жилья ничем не ограничен.

Вариант подходит заёмщикам с проблемной кредитной историей, если доход человека снизился или новое жильё дешевле предыдущего.

Уменьшить процент по потребительскому кредиту поможет внимательное чтение договора, перевод зарплаты в банк-кредитор, отказ от страховки или выбор другой страховой компании. 

Чтобы новый кредит одобрили, важно честно указать цель кредитования и причины, почему программой рефинансирования воспользоваться не получается. Если финансовая организация решит, что новый кредит будет выплачиваться одновременно с действующей ипотекой и сумма платежей превысит 40% дохода заёмщика, в займе откажут. 

Погашение ипотеки деньгами от продажи жилья и покупка другого в новую ипотеку

Обменять квартиру в ипотеке можно, продав её и направив часть полученных денег на погашение остатка долга. Покупатель недвижимости может прийти с наличными или взять ипотеку в том же или другом банке. При этом риски для продавца и покупателя могут увеличиться, а процесс оформления сделки — усложниться. Чтобы найти покупателя побыстрее, придётся сделать скидку. 

После завершения сделки продавец сможет покупать новую недвижимость, направив остаток полученных денег на первоначальный взнос по новой ипотеке. 

Как выгоднее поменять квартиру в ипотеке

Продать квартиру в ипотеке можно в любой момент, если удалось получить одобрение банка, но не всегда эта сделка будет выгодной. Иногда лучше подождать с обменом и внимательно изучить кредитный договор, чтобы не потерять на процедуре больше, чем рассчитывали.

• Покупателю ипотечной квартиры придётся сделать скидку до 30%, если в том же микрорайоне продаются аналогичные варианты без обременения.
• Если с момента покупки квартиры прошло менее 5 лет, понадобится заплатить налог — 13% от разницы между ценой продажи и покупки. В Республике Алтай и ХМАО срок меньше — 3 года. 
• Проценты по кредитам могут увеличиться из-за роста ключевой ставки ЦБ. Новый банк-кредитор выдаст ипотеку с учётом текущей экономической ситуации.
• Банк может потребовать оплатить комиссию или увеличить процент по кредиту после смены залога.

Плюсы и минусы обмена ипотечной квартиры

Плюсы

• С помощью обмена можно улучшить жилищные условия: увеличить площадь жилья, переехать поближе к работе или хорошей школе, выделить комнаты для подросших детей, не дожидаясь полной выплаты долга.
• Сменив квартиру на более дешёвую, можно снизить кредитную нагрузку: разницу от стоимости получится направить на частичное погашение, снизив размер ежемесячных платежей или срок кредита.

Минусы

• На обмен потребуется потратить много времени: получить разрешение от банка, найти новое жильё и покупателей для старой квартиры, провести сделку.
• Не получится обойтись без дополнительных затрат. Придётся оплатить комиссию банка, услуги риелтора и оценщика недвижимости, нотариуса, а заодно потратиться на выписки из ЕГРН.

Коротко о главном

Закон разрешает обменять квартиру в ипотеке: технически таким образом происходит замена залогового имущества в договоре. Прежде чем менять квартиру в ипотеке, важно взвесить все за и против и понять, как выгоднее поступить в конкретной ситуации. Например, если переезд необходим для развития карьеры или из-за того, что большая семья не умещается в старой квартире, расходы на обмен будут компенсированы ростом зарплаты или комфортом для всех жильцов.