Кадастровая стоимость: что это такое, кто её считает и как часто она меняется

Кадастровая стоимость — знакомое понятие для тех, кто продавал, покупал или когда-то имел недвижимость. Так называют оценку стоимости недвижимости, которую использует государство для расчёта налогов, в судебных спорах и для расчёта пошлин.

Ранее мы уже писали о том, что такое кадастровая стоимость и чем она отличается от рыночной. Теперь рассказываем, как считают и как узнать кадастровую стоимость жилья, а также как она меняется и как её оспорить.

Как и кто считает кадастровую стоимость

Как рассчитывается кадастровая стоимость? Этим занимаются инженеры, работающие в региональных учреждениях, например, БТИ. Обычный человек не сможет правильно посчитать КС, так как специалисты для расчёта используют формулы и коэффициенты согласно закону. 

Кроме того, не каждого кадастрового инженера допустят к расчётам — у него должны быть высшее образование по специальности и определённый опыт работы в сфере.

Этапы оценки

Условно работу инженера по кадастровой оценке можно разделить на три этапа. 

1. Подготовка. Сначала специалист собирает данные об объекте недвижимости (площадь, геолокация, возраст, материал постройки и так далее). В некоторых случаях инженеру нужно объединить объекты в один, например, если все здания принадлежат одному производству. Делают это для того, чтобы не допустить задвоения налога.
2. Выбор ценообразующих факторов. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, потому что при оценке используют разные параметры. В частности, для КС неважно наличие ремонта в квартире и благоустроенного приусадебного участка. Оценивать будут по следующим параметрам: 
   - площадь;
   - плотность застройки — доля всех сооружений к площади участка;
   - количество этажей;
   - материал строительства несущих конструкций;
   - дата постройки и срок эксплуатации;
   - дата последнего капитального ремонта;
   - наличие или отсутствие коммуникаций;
   - месторасположение.
   
3. Выбор способа оценки. У оценщиков существует несколько методов подсчётов:
   - доходный метод — этим способом инженеры определяют, сколько может приносить дохода тот или иной объект недвижимости;
   - затратный метод — так оценщики выясняют, сколько денег нужно на ремонт, восстановление или реконструкцию объекта;
   - сравнительный метод — его используют в тех случаях, когда есть возможность сравнить объект с аналогичными на местном рынке.

Иногда оценщики применяют не один, а несколько методов сразу. Сам расчёт производят по сложным формулам, рекомендованным тем же законом. 

Массовая и индивидуальная оценка

В большинстве случаев для кадастровой стоимости проводится массовая оценка — большое количество объектов на отрезке территории сравнивают между собой и выводят среднюю стоимость.

У такого подхода много минусов, главный из которых — возможные ошибки в стоимости. Из-за того, что у недвижимости не учитываются индивидуальные параметры, КС может быть больше или меньше рыночной стоимости, причём в несколько раз.

Индивидуальная оценка тоже используется в случае с КС, но гораздо реже. Например, в спорных ситуациях, когда собственник обнаружил ошибку и оспаривает цену. О том, как это можно сделать, мы расскажем далее.

Откуда берут информацию об объекте

Вся информация об оцениваемой недвижимости должна быть подтверждена, поэтому её берут из официальных источников:

• из данных Росреестра;
• из цифровых и бумажных карт;
• из архивов.

На объект инженер выезжает только в том случае, если проводится индивидуальная оценка.

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости

Получить данные можно тремя способами, два из которых позволяют узнать кадастровую стоимость онлайн.

1. Выписка из ЕГРН. На Госуслугах (в электронном виде) или в МФЦ (в бумажном виде) можно заказать выписку из ЕГРН, в которой будет указана кадастровая стоимость объекта на момент выдачи документа.
2. На сайте Росреестра. На сайте можно узнать кадастровую стоимость по адресу. Дополнительно сайт предлагает узнать КС по кадастровому номеру, но с этим вариантом есть нюансы: не всегда сайт Росреестра позволяет узнать стоимость недвижимости по кадастровому номеру: иногда база просто не находит объект — это связано с тем, что в нём медленно обновляются данные. 
3. В публичных кадастровых картах. В интернете есть несколько источников с публичными кадастровыми картами. Там можно ввести интересующий адрес или найти его на карте, и в информации к объекту будет указана кадастровая стоимость. Если речь идёт о многоквартирном доме, то придётся посчитать — нужно указанную КС всего дома разделить на площадь дома (она также указана в данных) и умножить на количество квадратных метров в своей квартире.

Как часто меняется кадастровая стоимость недвижимости

КС меняется в двух случаях — обновляется по времени и вместе с изменениями недвижимости.

По сроку

Срок действия кадастровой стоимости — от трёх до пяти лет, в зависимости от решения региональных властей, но обычно пересматривают сумму примерно раз в три или четыре года. В Москве и Санкт-Петербурге изменения вносят раз в два года. 

Вместе с изменениями объекта

Стоимость изменится, если с недвижимостью произошли серьёзные перемены:

• уменьшение или увеличение площади;
• улучшение или ухудшение инфраструктуры;
• увеличился износ или провели капитальный ремонт.

Важно, чтобы данные об изменениях попадали в Росреестр для проведения перерасчёта. 

Зачем оспаривать кадастровую стоимость

Так как от кадастровой стоимости зависит размер налога, логично, что завышенная КС предполагает лишние расходы для владельца недвижимости. Собственник обязан платить несколько видов налога.

1. Налог на имущество. Весь срок владения недвижимостью владелец будет платить налог на неё в размере, установленном государством. 
2. Земельный налог. Он также рассчитывается от кадастровой стоимости.
3. Налог с продажи стоимостью более 1 млн рублей. Его платят не всегда, а только если до продажи недвижимость была в собственности менее пяти лет или трёх лет, если речь идёт о наследстве. Ещё есть ряд налоговых льгот для многодетных, пенсионеров.
   Налог с продажи рассчитывают следующим образом: берут сумму, указанную в договоре, и сравнивают её с кадастровой стоимостью. Если сумма в договоре сильно ниже, чем кадастровая, умноженная на 0,7, то налог рассчитают из результата КС*0,7.
   Например. Кадастровая стоимость квартиры — 4 млн рублей. В договоре указана стоимость 1,7 млн рублей. 1 млн рублей — сумма, которая не входит в налоговую базу. (4 000 000 - 1 000 000 * 0,7) = 2 100 000 — от этой суммы и посчитают налог. 
   Если бы считали от стоимости в договоре, то продавец заплатил бы только 91 000 рублей (700 000 * 13%), а так он заплатит 273 000 рублей (2 100 000 * 13%).
   
4. Налог по дарственной. За подарок в виде квартиры, дома или участка земли тоже нужно заплатить 13%. При этом в расчёт возьмут именно кадастровую стоимость. Не придётся платить налог, если это подарок от близкого родственника (матери, отца, бабушки и так далее).
   

Как узнать, что кадастровая стоимость ошибочна

Понять, что произошла ошибка при подсчёте кадастровой стоимости, можно двумя способами.

1. Проанализировать рынок самостоятельно. Для этого нужно поискать максимально похожие объекты на досках объявлений и агрегаторах. Сравнивать нужно по основным параметрам: месторасположение, площадь, наличие построек (если речь идёт о том, как узнать кадастровую стоимость участка), состояние и так далее. Если средняя стоимость этих объектов не совпадает с кадастровой исходного, то, возможно, государственная оценка прошла с ошибкой.
2. Заказать оценку у специалистов. Можно обратиться в любую оценочную компанию, которая зарегистрирована в одной из СРО — они проведут оценку и предоставят подробный отчёт с указанием реальной рыночной цены. Если придётся оспаривать КС, то этот отчёт понадобится для разбирательств. Услуга оценщиков платная: в среднем она стоит от 5000 рублей в зависимости от типа недвижимости.

Чтобы оспорить неверную стоимость понадобится один из трёх аргументов, предусмотренных законом.

1. Стоимость завышена. Это самый частый случай, когда требуют пересмотра. Чаще всего это происходит ради уменьшения налоговой базы, а ещё для того, чтобы у ФНС не было вопросов после продажи по стоимости ниже, чем кадастровая.
2. Стоимость занижена. В этом случае тоже стоит оспорить КС, потому что при продаже у налоговой могут возникнуть претензии.
3. Стоимость не совпадает с реальным состоянием объекта недвижимости. Имеется ввиду, что в кадастровых картах или Росреестре хранятся неверные сведения — например, с ошибкой прописана площадь или степень износа.

Что делать, чтобы снизить кадастровую стоимость

Рассмотрим самую частый запрос собственников — снижение кадастровой стоимости, но схема подойдёт и в остальных ситуациях. 

По закону юридические и физические лица могут обратиться напрямую в Росреестр или сразу в суд. Но судебные споры не бесплатные, поэтому стоит сначала обратиться к ответственному ведомству. 

Для обращения нужно собрать пакет документов.

1. Паспорт собственника или арендатора. Кроме владельца недвижимости, на пересмотр КС может подать и арендатор земельного участка или другой государственной недвижимости, у которого плата за него насчитывается от КС.
2. Выписка из ЕГРН. Её можно заказать на портале Госуслуг или в МФЦ. 
3. Отчёт об оценке. Это документ, который устанавливает реальную рыночную стоимость недвижимости, заказать можно в любой коммерческой аккредитованной компании. 
4. Экспертное заключение о том, что кадастровая стоимость — ошибочная. Такое заключение дают в тех же компаниях, где и отчёт об оценке. В нём указывают основание, например, что сведения в Росреестре неправильные.
5. Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о получении наследства и так далее — то есть документ, на основании которого недвижимость находится в собственности.

Куда обращаться

Весь пакет документов нужно отнести в Росреестр или МФЦ. Там же необходимо написать заявление на пересмотр кадастровой стоимости. В течение недели после принятия заявления ведомство создаст комиссию и назначит заседание. Заявитель имеет право присутствовать на нём, поэтому Росреестр сообщит о дате. 

Если комиссия примет положительное решение, то Росреестр самостоятельно проведёт расчёт и установит новую кадастровую стоимость. Если откажет, то дальше нужно обращаться в суд. 

Как обратиться в суд

Если Росреестр отказал в принятии заявления или пересчёте цены, то нужно идти в суд. Важно не пропустить срок — 10 дней с момента отказа, иначе придётся повторно обращаться в ведомство. 

Для подачи иска в суд необходимо собрать следующие бумаги:

• заявление: его лучше составить вместе с юристом, указав в нём ответчика, причину подачи и основание;
• паспорт истца;
• те же документы, что и для Росреестра (выписка из ЕГРН, отчёт и экспертиза, правоустанавливающие документы).

Далее суд примет иск и назначит заседание. В некоторых случаях процесс может растянуться на месяцы — но это скорее исключение. Как правило, все разбирательства проходят в течение одного-полутора месяцев.

Когда пересчитают налог после изменения кадастровой стоимости

Когда обновляется кадастровая стоимость по решению комиссии или суда, новый налог посчитают в год изменения.

Например. Собственник подал иск в суд в августе 2022 года, суд постановил пересчитать кадастровую стоимость в сентябре этого же года. С 1 января 2023 года налог начнут считать по новой базе, но за предыдущий период он останется прежним — за 2022 год в 2023 году собственник уже будет платить новую сумму, а в 2022 за 2021 — старую.

Выгодно ли оспаривать кадастровую стоимость

Процесс оспаривания не всегда выгоден для собственника, ведь проведение оценки, экспертизы, подача заявления в суд — всё это расходы, которые надо оплачивать за свой счёт. Особенно актуально посчитать затраты на оспаривание КС недвижимости с большой площадью, например, с земельными участками или производственными помещениями — их оценка обойдётся в приличную сумму.

Посчитать выгоду можно, но только примерно. Для начала нужно понять текущий налог, умножив кадастровую стоимость на налоговую ставку в конкретном регионе, затем прикинуть рыночную стоимость по аналогичным объектам, как мы писали выше. После нужно посчитать затраты на процесс оспаривания и сравнить с выгодой от уменьшения налога. 

Пример 1. Кадастровая стоимость частного дома — 2 млн рублей. Текущий налог по ставке 0,1% равен 2000 рублей в год. Рыночная стоимость равна 1,3 млн рублей, значит, налог могут уменьшить до 1300 рублей. Затраты на процесс — примерно 25 000–30 000 рублей (5000–10 000 — оценка, около 15 000 — экспертиза и госпошлины). Получается, что затраты окупятся примерно через 42 года (30 000 : 700) — это невыгодно.

Пример 2. Кадастровая стоимость участка 2 Га — 5 млн рублей, а рыночная — 3 млн рублей. Затраты — около 90 000 рублей (оценка больших площадей стоит дороже). Текущий налог — 1,5% для юридического лица, то есть 75 000 рублей. После изменения налог может уменьшиться до 45 000 рублей. В результате, расходы окупятся через 3 года (90 000 : 30 000) — это уже имеет экономический смысл.

Коротко о главном

Как часто меняется кадастровая стоимость? Раз в три или четыре года, а в столицах страны — каждые два года. Иногда КС может обновиться вместе с изменениями в недвижимости.

КС может быть определена ошибочно из-за массового метода, который используют при её подсчете. Но эту сумму можно оспорить в комиссии при Росреестре или в суде, чтобы не оплачивать завышенный налог и не получать вопросы от ФНС при продаже недвижимости.