Изменение категории земельного участка: в каких случаях это возможно и как всё устроено

За последний год спрос на загородную недвижимость и земельные участки вырос примерно вдвое. Наиболее востребованными считаются территории для индивидуального жилищного строительства — ИЖС. У таких участков масса преимуществ по сравнению с другими: прописка, персональный почтовый адрес, доступ к центральным коммуникациям. Конечно, переоформить свою землю на ИЖС желают многие владельцы, но это не всегда может получиться. 

Разберёмся, когда возможна смена категории земельного участка и как правильно его переоформить.

Что означает «категория земли» и «вид разрешённого использования»

Чтобы понять, можно ли изменить категорию земельного участка, следует разобраться в юридических нюансах. Все земли РФ принадлежат к определённой категории — это набор характеристик территории и законный режим её эксплуатации, который находится под контролем закона. В ст. 7 Земельного кодекса перечислены все существующие категории.

Вид разрешённого использования (ВРИ) устанавливает целевое назначение участка и способ его эксплуатации. Участок может принадлежать к сельхозугодиям, но с разрешением на ИЖС. То есть одна категория земли может разделяться на разные ВРИ: под огородничество, дачное строительство и другие.

Земли сельхозназначения 

К таковым относятся территории, которые предназначены для выращивания сельхозпродукции и располагаются за пределами населённых пунктов. Это могут быть пастбища, поля для овощей и злаков, наделы с плодовыми деревьями и прочее. В эту же категорию также входят земли дачных (ДНТ), садовых (СНТ) и огородных некоммерческих товариществ (ОНТ). Чаще всего именно на такие наделы можно переоформить ВРИ для дальнейшей жилой застройки.

Земли населённых пунктов

Такие земли находятся внутри границ административно-территориальных единиц: городов, посёлков, деревень. Они предназначены для массовой застройки и развития населённых пунктов. На участках можно возводить многоэтажки и частные дома, вести подсобное хозяйство, но любое строительство здесь должно полностью соответствовать градостроительному регламенту. Например, на участке под ИЖС нельзя возвести многоэтажный дом.

Территории промышленного назначения

Это земли, отведённые для размещения различных заводов, фабрик, электростанций и других промышленных объектов. Изначально на таких участках запрещали жилые строения, но в настоящее время множество гектаров промзон пустуют, поэтому часто в крупных городах они рекультивируются, и их статус пересматривают для дальнейшей застройки многоэтажками.

Участки лесного и водного фонда

К первой категории принадлежат территории с лесами, просеками и заболоченными местностями. Такие участки чаще всего используются для лесоустроительного зонирования и находятся в ведении Рослесинфорга. К территориям водного фонда принадлежат различные водоёмы, прилегающие к ним участки и места, где размещаются различные гидротехнические сооружения. Причём нередко бывает так, что эти земли находятся в черте населённых пунктов или на природоохранных зонах.

Особо охраняемые природные территории

К этой категории принадлежат местности, которые имеют какое-либо ценное значение — например, национальные парки, санатории, заповедники и курорты. Такие территории находятся под строгим контролем государства, и возведение любых объектов проводится с официального разрешения местных властей или Минприроды.

Земли госзапаса

Такие территории служат земельным резервом страны и не входят в другие категории. Земли госзапаса принадлежат либо государству, либо муниципалитету. Они никак не используются до смены их статуса.

Изменение статуса земельного участка: особенности и нюансы

Сразу стоит отметить: законодательство не предусматривает переход местности из одной категории в другую только по желанию владельца. Обычно смена статуса надела происходит после увеличения границ населённых пунктов за счёт расположенных рядом с ними сельхозугодьями.

Чтобы построить жилой дом и получить возможность в нём зарегистрироваться, участок должен принадлежать к одному из этих статусов — ИЖС, ЛПХ, ОНТ и СНТ. Такой ВРИ можно оформить только для некоторых категорий земель: сельхоз, лесназначения, промышленные или населённые пункты.

Сам классификатор ВРИ насчитывает 158 видов земель, но только четыре перечисленные из них подходят под капитальное строительство. Целевое назначение территорий определяет местная администрация. Изменение категории земли происходит на основании утверждения нового генплана, если смена статуса была изначально предусмотрена. Это и есть главная проблема при смене категории земли.

Как узнать категорию своего земельного участка

Определить статус своего надела можно через Росреестр. Для этого существует два способа: воспользоваться онлайн-сервисом или оформить заявку на получение выписки. В первом случае информация предоставляется совершенно бесплатно: чтобы узнать категорию и ВРИ местности, достаточно в разделе «Публичная кадастровая карта» указать кадастровый номер участка в поисковой строке.

Во втором случае можно либо обратиться в ближайший МФЦ с документами и заполнить соответствующее заявление для получения выписки, либо заказать её через сайт Росреестра. Госпошлина на предоставление бумажного документа составляет 750 рублей, если заказывать его в электронном виде — 300 рублей.

Можно ли изменить категорию земельного участка

Смена категории земельного участка — сложная и длительная процедура. Для этого потребуется серьёзное основание — новый генплан территории, утверждённый местным муниципалитетом. Только тогда владелец может рассчитывать на переоформление категории своего надела. Чтобы запустить процесс, надо подать заявление в районную администрацию. 

Ходатайство рассматривают небыстро — два месяца, после чего владелец участка в течение двух недель получает решение. При положительном ответе собственнику выдают акт, где указана следующая информация:

• границы и кадастровый номер надела;
• веские основания для изменения категории земли (новый генплан);
• бывший и будущий статус участка (категория).

Только после получения акта можно обращаться в Росреестр для изменения сведений о статусе земельного участка.

Важный момент: перед тем, как инициировать процедуру по смене категории земли, следует учитывать и повышение налога на неё. За изменение ВРИ с сохранением категории размер налога останется прежним. Кроме того, за услуги по смене кадастровой стоимости участка собственнику придётся заплатить до 30% от его цены. Сумма будет зависеть от многих факторов: площади надела, услуги по составлению документов и проекта будущего строения, экологической экспертизы.

Как происходит изменение ВРИ

Гораздо проще проходит процедура по смене вида разрешенного использования участка. Перед тем, как её начать, необходимо ознакомиться с Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), которые обычно размещаются на сайте местной администрации. Если в них указано, что землю разрешено использовать под ИЖС, потребуется предоставить в кадастровую палату или МФЦ следующие документы:

• заявление об изменении ВРИ;
• паспорт собственника;
• выписка из ЕГРН на участок.

Также процедуру переоформления ВРИ земли можно доверить опытному кадастровому инженеру. Он сам подаст необходимые документы в кадастровую палату, собственнику останется только подождать заключения от госоргана и предоставить его в Росреестр.

Коротко о главном

Самостоятельно поменять категорию земельного участка можно только в одном случае — если местная администрация утвердит новый генплан территории. Сама процедура достаточно сложная и длительная. 

Категория и вид разрешённого использования — разные понятия (в одной категории может быть несколько ВРИ). Например, на сельхозугодьях также можно построить жилой дом, если земля предназначена под ИЖС. Изменить ВРИ гораздо проще, чем категорию. Процедуру можно доверить кадастровому инженеру или самостоятельно подать документы через МФЦ.