Ипотека без льгот в 2025 году: обзор рыночных ставок и условий

Летом 2024 года прекратила свою работу льготная ипотечная госпрограмма, а оставшиеся адресные программы, например «Семейная ипотека», стали менее доступными. Вместе с ростом ставки рефинансирования это существенно повлияло на ипотечный рынок, заставив граждан пересмотреть свои планы по покупке недвижимости.

Расскажем, что делать тем, кто всё-таки решил оформить ипотеку в 2025 году без участия государства, какие процентные ставки предлагают сейчас крупные банки по ипотечным кредитам без льгот и стоит ли в таких условиях вообще связываться с ипотекой или лучше отложить покупку жилья.

От чего зависит размер процентной ставки по рыночной ипотеке

Одним из ключевых факторов, влияющих на ставки по кредитам в России, является ключевая ставка Центрального банка России. В 2024 году ЦБ неоднократно повышал ключевую ставку, в феврале 2025 года она находится на рекордном уровне 21% годовых. 

Это напрямую повлияло на условия ипотечного кредитования. Чтобы дать клиентам в долг, банк занимает деньги у Центробанка под ключевую ставку. Также банки используют деньги своих вкладчиков, но вместе со ставкой увеличивают и проценты по вкладам, чтобы не потерять клиентов. Когда ставка растёт, банки увеличивают проценты по своим программам, чтобы получить прибыль с разницы. 

С сентября 2024 ЦБ увеличил надбавки к коэффициентам риска по потребкредитам без обеспечения, заставив банки держать больше денег в качестве резервов для таких займов. Банк России хочет замедлить рост долговой нагрузки населения, чтобы банки не выдавали кредиты людям, у которых долги превышают 50% от дохода. В результате кредитные организации стали внимательнее изучать кредитную нагрузку заёмщиков — получить одобрение на ипотеку стало сложнее. 

В 2025 году Банк России ввёл единый ипотечный стандарт, ограничивающий срок ипотеки 30 годами, а сумму — 80% от стоимости жилья. Стандарт запретил использовать бонусы банка или застройщика для первоначального взноса и снижать ставку по кредиту за отдельную плату. Это мера также направлена на снижение закредитованности населения.

Помимо действий Центробанка, на размер ипотечного процента влияют другие факторы:

• Тип жилья. Как правило, ипотека на новостройки обходится немного дешевле, чем на вторичную недвижимость. В некоторых банках процент в зависимости от типа объекта не меняется.
• Размер первоначального взноса. Чем больше денег заёмщик вносит сразу, тем ниже ставка и меньше платежи.
• Доказательства платёжеспособности. Заёмщики с официальным доходом и стабильной работой могут рассчитывать на более выгодные условия.
• Кредитная история. С усложнением экономической ситуации банки чаще отказывают недобросовестным заёмщикам и людям с высокой закредитованностью. 
• Перевод зарплаты. Для своих зарплатных клиентов в банке, как правило, предлагают более выгодные условия.
• Оформление заявки онлайн. За электронную регистрацию банки готовы снизить ставку на 0,3%.
• Размер кредита. Банки немного снижают процент по ипотеке, если сумма займа выше определённого порога. Например, в «Сбербанке» для москвичей — от 17 млн рублей.
• Страховой полис заёмщика. Страхование здоровья и жизни позволяет снизить процентные ставки на 1–1,5 п.п. 

Предложения крупных банков

Выбор самой выгодной ипотечной программы непрост: необходимо изучить ставки, условия и требования разных банков и выбрать наиболее подходящие. 

Собрали предложения крупнейших игроков ипотечного рынка, актуальные на февраль 2025 года, и объединили в таблицу.

Банки понимают, что ипотечное кредитование с переплатой до 25–39% в год невыгодно заёмщикам, поэтому адаптируют условия к сложной экономической ситуации. Например, «Альфа-банк» предлагает клиентам снизить процент по ипотеке при снижении ключевой ставки ЦБ. Использовать эту функцию можно один раз в течение срока кредитования. Клиенты других банков также могут рассчитывать на рефинансирование при снижении ставки в своём или стороннем банке. 

Ипотека без льгот: стоит ли оформлять в 2025 году?

Рыночную ипотеку на текущих условиях выбирают заёмщики, которым срочно нужно купить жильё, а воспользоваться льготными программами не получается. Часть из них рассчитывает рефинансировать кредит, другие — быстро погасить ипотеку, например, за счёт продажи другой недвижимости. 

Кроме того, рыночная ипотека не ограничивает покупателя в выборе недвижимости, как это происходит в госпрограммах. На деньги банка можно купить дорогую квартиру в столице, вложиться в таунхаус, апартаменты или парковочное место, приобрести землю, построить или реконструировать дом.

Если подождать несколько лет, пока кредиты подешевеют, — не вариант, можно выбрать стратегию с наименьшими потерями:

• подобрать кредитную организацию с самыми выгодными условиями, которые помогут снизить размер процентной ставки:
• обратиться в банк, куда приходит зарплата;
• выбрать максимальный срок и гасить досрочно;
• сравнивать не проценты, а полную стоимость кредита, которую сейчас банки обязаны указывать;
• не ждать, когда ставка ЦБ поднимется до 20% и выше;
• взять траньшевую ипотеку на новостройку, по которой основные платежи совершаются после постройки дома;
• купить жильё в рассрочку от застройщика;
• найти неликвидный объект или продавца квартиры, которому срочно нужны деньги, сэкономив на стоимости жилья.

Коротко о главном

• В феврале 2025 года крупнейшие банки РФ предлагают ипотеку под 23-39% годовых на срок до 30 лет и с первоначальным взносом от 15%. «Альфа-банк» и ПСБ подняли размер первоначального взноса до 50 и 40% соответственно. На этих условиях можно получить сумму до 50–100 млн рублей.
• Размер переплаты по ипотеке зависит от размера первоначального взноса, платёжеспособности и кредитной истории заёмщика, наличия страховки, размера кредита и использования дополнительных услуг банка. 
• Несмотря на высокие процентные ставки, в 2025 году ипотека без господдержки может быть оправданным решением для небольшого числа заёмщиков: тем, кому срочно нужно купить жильё и кто готов рефинансировать кредит в будущем. 
  

Фото на обложке: Freepik