Инвестиции в недвижимость в 2025 году: как и куда вложить деньги с максимальной выгодой

Два самых понятных для обычных людей способа инвестиций: покупка жилья для последующей аренды и размещение денег на банковском депозите под проценты. В статье сравниваем, насколько выгодны эти методы пассивного дохода, а также какие возможности инвестировать в недвижимость есть сейчас.

Как это работает

В среднем купить однокомнатную квартиру в не самом отдалённом районе Москвы можно за 6,8 млн. Это будет малогабаритная однушка в старом доме, например в хрущёвке, недалеко от одной из конечных станций метро или квартира в новостройке — ещё дальше, возможно, уже за МКАД. Сдавая её за 35 000 рублей в месяц, в год можно получать 420 000 рублей.

Если эту же сумму, 6,8 млн рублей, положить на банковский депозит под 23% годовых, в конце года на процентах можно заработать 1 564 000 рублей. Из этой суммы нужно вычесть налог 176 000 рублей, чистый доход составит 1 388 000 рублей.

Получается, что положить деньги на депозит банка значительно выгоднее. 

Даже если за год в квартире ничего не сломается и если вкладывать в неё деньги не придётся, с доходов со сдачи квартиры нужно заплатить налоги. В нашем случае выгоднее всего стать в Москве самозанятым и заплатить 4% от «чистых» доходов — 16 800 рублей минус налоговый вычет (если он ещё не был использован), итого 12 600 рублей. В регионах пока выгоднее платить как ИП с упрощённой системой налогообложения — 6% от доходов. 

Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду

• Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
• Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене, и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится, и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.

Ольга Мажуть, риелтор, эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартиры, стоит выбрать первый вариант.

Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля и сильно влияет на спрос.

При покупке квартиры играет роль и инфраструктура. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».

В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.

Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду

• Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.
• Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).
• Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.
• Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13%. Ещё можно зарегистрироваться как ИП, перейти на упрощённую систему налогообложения и платить 6%. В некоторых регионах можно стать самозанятым — у них ставка вообще 4%. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы.
• Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.

Ирина Гайдаш, агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.

В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».

Риски при сдаче квартиры в аренду

Недобросовестные наниматели. Анна Иванова, эксперт по недвижимости: Нередко люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.

Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».

А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда. 

Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.

Самое плохое, что может случиться, — квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам, и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.

Плюсы размещения средств на банковском депозите

• Очень простая процедура. Как правило, инвестору нужно просто прийти в банк с паспортом и деньгами. Если сравнивать с процессом покупки и сдачи недвижимости — это намного быстрее и проще.
• Гарантированный доход. При размещении средств в банке вы заранее знаете, сколько и в течение какого времени получите в качестве дохода.
• Безопасность. Банковские вклады застрахованы государством, однако здесь стоит учитывать правила страхования — о них говорим в разделе «Риски».
• В конце 2024 года ЦБ установил высокую процентную ставку — 21%. По прогнозам экспертов, высокие ставки по вкладам продержатся ещё как минимум до конца 2025 года. Поэтому в ближайшее время депозит может принести немало пассивного дохода.

Минусы размещения средств на банковском депозите

Главный минус — потеря дохода при досрочном снятии средств. Если появится необходимость получить средства раньше окончания договора вклада, вы рискуете потерять процентный доход.

Надежда Иванова, эксперт в области финансов, к. э. н.: «Банки предлагают несколько видов вкладов с разными условиями пополнения и снятия средств. Сегодня на рынке есть депозиты, предполагающие досрочное выведение средств, но их немного, и они, как правило, с меньшей процентной ставкой, чем пополняемые вклады. Это объяснимо: банк либо должен быть уверен, что вы храните у него средства в течение долгого времени, либо даёт вам свободу действий, но не обещает при этом высокую доходность». 

Риски размещения средств на банковском депозите

Банк может обанкротиться. Хорошая новость: все банковские вклады застрахованы. Однако АВС (агентство по страхованию вкладов) гарантирует выплату страхового размещения на сумму не более 1,4 млн рублей. Плюс: процедура выплат начинается только на 15-й день после отзыва у банка лицензии или введения моратория. Поэтому основной совет вкладчикам — не держать в одном банке сумму, превышающую размер страховки. 

Покупка апартаментов для сдачи с внешним управлением — простой и востребованный бизнес. Такое жильё востребовано — только в сервисе «Яндекс Аренда» можно найти сотни подобных объявлений. Но есть нюансы.

Как это работает

Апартаменты и апарт-отели появились на рынке недвижимости недавно, но уже стали популярными объектами для инвестирования. Основное отличие жилья такого типа: с юридической точки зрения оно относится к нежилой недвижимости. По документам вы покупаете квадратные метры в здании гостиничного типа либо в объекте общественно-делового значения. С этим фактом связаны некоторые важные для инвестора нюансы. Управление апартаментами и их арендой можно передать специальной компании, которая будет брать за свои услуги комиссию.

Плюсы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Апартаменты дешевле квартир. Квадратный метр в апартаментах, как правило, стоит меньше, чем в квартирах аналогичной площади на 20–25%.

Можно передать вопросы аренды управляющей компании. Иногда компания-застройщик предлагает покупателям апартаментов различные доходные программы, основанные, как правило, на схеме краткосрочной аренды апартаментов. Собственники апартаментов не занимаются вопросами обслуживания и поддержания порядка в квартирах, поиском арендаторов и расчётами с ними — это делает управляющая компания, которая получает процент с дохода.

Это красивее и удобнее, чем квартиры. Апартаменты часто строят в центральных районах — иногда они расположены в одном здании с отелем или бизнес-центром. Сдаются такие объекты, как правило, с полной отделкой, иногда даже с мебелью. А ещё в некоторых апарт-комплексах можно получить дополнительные «гостиничные» услуги вроде заказа еды, посещения фитнес-центра или уборки. 

Минусы покупки апартаментов для сдачи в аренду

Отсутствие постоянной регистрации. Вы не сможете оформить прописку в апартаментах как собственник — если этот вопрос для вас актуален. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, оформить можно только временную регистрацию.

Выше коммунальные платежи. Из-за статуса нежилой недвижимости тарифы на коммунальные платежи будут приблизительно на 15% дороже, чем в квартирах.

Возможно низкое качество жилья и отсутствие инфраструктуры. Нормы жилищного строительства не распространяются на апарт-здания. Поэтому застройщик может использовать более дешёвые материалы, а также вправе не обеспечивать жителей комплекса объектами инфраструктуры. Поэтому апартаменты могут быстрее терять ликвидность и подходят не всем арендаторам: например, семьи с детьми, возможно, не будут рассматривать такой вариант из-за отсутствия детской площадки и сада неподалёку.

Итог

При выборе такого типа инвестирования можно рассчитывать на 5–7% «чистыми» годового дохода. Аренда не выгоднее, чем банковский депозит даже при условии, что квартира сдаётся добросовестным жильцам, которые не причинят ущерба имуществу. Выбирая между квартирой и апартаментами, сегодня выгоднее покупать и сдавать апартаменты.

Покупка квартиры по договору ДДУ выгоднее, чем покупка уже готовой квартиры. Если вложить деньги на этапе котлована, можно сэкономить более 20% от рыночной стоимости такой недвижимости. При минимальном ремонте её можно быстро сдать: новостройки строят в популярных и перспективных районах.

Как это работает

Строительство многоквартирного дома длится несколько лет. На разных этапах строительства жильё стоит по-разному. Дешевле всего покупать на нулевом этапе, так называемом котловане, сразу после официального объявления старта продаж. По мере готовности объекта цена возрастает, а риск, который на себя берёт покупатель квартиры в строящемся доме, пропорционально уменьшается.

Плюсы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Высокая потенциальная доходность. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «За время строительства цена на недвижимость увеличится в среднем на 20–30% от стоимости объекта на этапе котлована. Многое зависит от класса ЖК: эконом прибавит в цене около 15%, комфорт — 15–20%, бизнес — 20–40%».

А ещё квартира в новостройке может подорожать после сдачи дома, если рядом откроется станция метро: только за 2024 год в Москве появилось 8 новых станций. 

Возможность купить квартиру ниже рыночной стоимости. Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Обычно в первые несколько дней, максимум 1–2 недели после старта продаж, застройщик тестирует цены — проводит своего рода маркетинговое исследование. В этот момент вам предлагают самые низкие цены в ЖК и возможность выбрать из множества квартир». 

Минусы покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

• Нужно ждать несколько лет, в течение которых ваши личные жизненные обстоятельства могут измениться.
• Доход уменьшится на сумму налога. Заплатить налоги нужно и при продаже готовой квартиры, и при переуступке прав по ДДУ. Налогом 13% облагается только доход, который вы получили в результате сделки, за вычетом расходов на приобретение квартиры. Например, если вы приобрели квартиру в строящемся доме за 5 млн рублей, а продаёте за 5,5 млн рублей, то доход, облагаемый налогом, составит 500 000 рублей. Мы подробно писали о налогах с продажи квартиры и о том, как их можно уменьшить.
• А ещё застройщик может установить свои отступные комиссии.
• Дополнительные расходы. Любая покупка недвижимости предполагает расходы на государственные пошлины, комиссии банков за перечисление средств застройщику, услуги нотариуса и, возможно, услуги агентства по подбору объектов инвестирования.

Риски покупки квартиры в новостройке для последующей перепродажи

Вероятность ошибиться при выборе объекта. Даже в одном ЖК не все объекты обладают одинаковой ликвидностью. А уж выбрать квартиру на рынке с учётом множества факторов для новичка может быть сложно.

Алексей Фомич, эксперт по недвижимости: «При покупке квартиры в новостройке трудно оценить, сколько в определённом ЖК уже приобрели квартир с целью последующей перепродажи. Так, если в доме 50% объектов — инвестиционные, есть вероятность, что в условиях высокой конкуренции квартиры будут продаваться хуже.

По опыту рынка, покупатель не всегда получает ту инфраструктуру, о которой говорит застройщик на начальном этапе продаж. Например, обещают облагороженную закрытую территорию, но после сдачи объекта ещё долгое время нет места для прогулок и поблизости ведётся стройка».

Руслан Соешев, владелец компании MegaAgent, эксперт рынка недвижимости: «Неопытный покупатель может совершить типичную ошибку — купить квартиру „как для себя“. Однако важно понимать портрет „среднего“ покупателя, чтобы правильно выбрать район, планировку или этаж».

Цены могут почти не вырасти. Стоимость недвижимости в местах массовой застройки может и не увеличиться значительно.

Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Если в комплексе 20 квартир на этаже, из которых 12 — студии, то, конечно, высокий прирост маловероятен. Кроме того, часто недостаточно хорошо прирастают трёхкомнатные квартиры. Многое зависит от локации, плотности застройки, планировки, количества квартир в комплексе».

Застройщик может обанкротиться, а дом не достроят. В России в 2024 году более 74 000 недостроев. Если строительство остановилось и застройщик официально признан банкротом, дольщики могут потребовать либо возврата средств, либо оформления собственности на незавершённый объект.

Реалии рынка говорят о том, что получить средства от банкрота-застройщика вряд ли получится, поэтому чаще всего дольщики требуют признания недостроя своей собственностью, образуют жилищно-строительный кооператив и заканчивают строительство — с помощью привлечения нового девелопера или средств, полученных от государства.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Важно узнать репутацию и историю застройщика: объекты какого качества уже были реализованы, вовремя ли они сдавались, каким образом застройщик обычно изменяет цены на разных этапах строительства.

Покупатель рискует больше всего, если застройщик — новичок на рынке, и меньше — если обращается к компании, которая давно на рынке и реализовала уже не один проект».

Итог

При покупке квартиры в новостройке на ранних этапах строительства с последующей перепродажей можно рассчитывать на доход 10–15% в год, но важно правильно выбрать объект и изучить репутацию застройщика. 

Покупка квартиры с последующим ремонтом и перепродажей называется флиппинг. Это довольно прибыльный бизнес для строительных компаний, так как большую часть работ можно сделать собственными силами. Однако такой вид бизнеса подойдёт не всем частным лицам.

Как это работает

Жильё «со сложностями» отталкивает многих покупателей. К объектам «с дефектами» относятся квартиры с юридическими затруднениями (к примеру, проблемы с правом собственности, нарушения прав приватизации или признание продавца недееспособным) или же в плохом состоянии, когда только косметическим ремонтом ситуацию не исправить.

Инвестор решает проблемы с документами или приводит квартиру в порядок и продаёт дороже, чем совокупная сумма его вложений в этот объект.

Плюсы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Возможность достаточно быстро получить высокий доход. На решение вопроса с документами или ремонт может уйти всего несколько месяцев.

Анна Иванова, эксперт по недвижимости, г. Екатеринбург: «Я не сторонник инвестиций в квартиры с юридическими сложностями, но ситуации бывают разные. Например, можно перекупить квартиру у дольщиков, которые не имеют возможности выплачивать ипотеку. Вместо того чтобы продавать квартиру банку по крайне низкой стоимости, люди предпочитают продать объект чуть дороже, пусть и не по рыночной цене».

Минусы покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Доход будет меньше из-за налогов. Доходы от продажи недвижимости, которая была в собственности короткое время (с января 2020-го — до трёх лет при соблюдении определённых условий), облагаются НДФЛ в размере 13%. Это нужно учитывать, планируя продать квартиру «по-быстрому».

Опасения покупателей по отношению к «свежему» ДКП. Нередко потенциальные покупатели боятся каких-то мошеннических схем, если квартиру перепродают несколько раз в течение небольшого промежутка времени. Поэтому со «свежим» договором купли-продажи есть вероятность, что квартира будет долго продаваться либо придётся делать скидку.

Непредсказуемые сроки. Иногда предсказать, сколько будет длиться ремонт или решаться юридические вопросы, довольно сложно. При этом если стоимость ремонта среднестатистический покупатель оценить может, то провести юридическую экспертизу без привлечения специалиста не получится.

Расходы могут быть больше, чем вы рассчитывали. Ремонт нередко выходит дороже, особенно если речь идёт о старых квартирах.

Риски покупки «нехорошей квартиры» с её последующей перепродажей

Право собственности может быть оспорено. Роман Чиковани, владелец агентства недвижимости: «Всегда стоит помнить, что любые сделки могут быть оспорены. Общий срок исковой давности — 3 года с момента, когда стало известно о факте нарушения прав. Поэтому важно изучить историю продаж объекта, понять, на каких условиях перепродавалась недвижимость».

Затягивание сроков продажи. Даже после того, как квартира будет приведена в порядок, нет гарантии, что на неё будет большой спрос. Оценить привлекательность конкретного объекта в глазах покупателей можно, изучив квартиры, которые продаются в конкретном районе города в настоящее время, — для этого существуют специальные сервисы, например «Яндекс Недвижимость».

Итог 

Такую схему инвестиций можно рассматривать только в том случае, если у вас есть опытный юрист или агент, специализирующийся на подобных сделках, — если мы говорим о квартирах с юридическими сложностями; или же вы можете качественно и относительно бюджетно сделать ремонт — в случае если квартира в плохом состоянии.

Один из способов покупки арендной квартиры — использование ипотечных средств. Это можно расценивать как своеобразный кредит на развитие собственного бизнеса. Такая схема может быть прибыльной, но важно учитывать ряд моментов.

Как это работает

Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Любые инвестиции — это математика. Инвестор должен подобрать такой объект недвижимости, чтобы сумма дохода с аренды была равной либо превышала сумму ипотечного платежа».

Предположим, вы покупаете квартиру за 6,8 млн рублей, имея первоначальный взнос 3,5 млн. Ипотеку в 3,3 млн под 29,5% годовых вы выплачиваете 20 лет, имея ежемесячный платёж 84 082 рубля. В течение этих 20 лет вы сдаёте квартиру за 35 тыс. рублей. Это не покрывает ипотечные платежи, но помогает облегчить кредитную нагрузку.

Особенно часто эту схему используют родители, желая обеспечить жильём подрастающих детей.

Плюсы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Собственность без больших ежемесячных вложений. Деньги, которые вы отдаёте банку для погашения кредитного платежа, частично можно получить с аренды — а значит, вы не наносите удар по собственному бюджету. А через 15–20 лет становитесь владельцем недвижимости.

Ликвидный актив. Квартира — даже в ипотеке — ликвидный актив. При необходимости вы сможете продать её (возможно, даже дороже, чем покупали) и быстро вернуть банку долг.

Обычно ипотечные квартиры продавать не рекомендуют из-за того, что в первые годы собственники платят банку в основном проценты по кредиту, при этом основное тело долга уменьшается очень медленно. И при продаже получается, что совокупные расходы на жильё превышают доходы. В случае со схемой «ипотека + аренда» это не так «обидно»: проценты тоже платили квартиросъёмщики, владелец получает назад свой первоначальный взнос плюс сумму, на которую подорожало жильё.

Минусы покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Все минусы, которые мы перечислили в схеме №1, относятся и к этой. Но есть и дополнительные.

При покупке квартиры в новостройке нужно платить ипотеку самостоятельно, пока дом не построят.

Александр Багдагулов, основатель компании «Бюро новостроек»: «Если инвестор не готов долгое время сам выплачивать ипотечный кредит, логичнее выбирать объект на вторичном рынке либо „первичку“ на финальной стадии или с отделкой».

Нужно согласие банка. Несмотря на то что вы — собственник квартиры, она находится в залоге у банка, который беспокоится о сохранности своего актива. Если вы планируете сдавать жильё, купленное в аренду, следует заранее, при подписании ипотечного договора, обсудить этот вопрос с банком.

У вас ипотека. «Платите» её, конечно, не вы, но она отображается в вашей кредитной истории, а значит, взять другие кредиты может быть сложнее.

Риски покупки квартиры в ипотеку для сдачи в аренду

Придётся самостоятельно оплачивать всю сумму ипотечного кредитования. Если жильцы съедут, а новых найти будет проблематично (например, в доме начнётся шумный капитальный ремонт), платить ипотеку всё равно придётся.

Итог

Выгода этой схемы инвестирования во многом зависит от того, какой суммой вы обладаете на старте, и, соответственно, от предоставленных банком условий ипотечного кредитования. Но она вполне рабочая и позволяет без особых усилий получить квартиру, имея на руках сумму, недостаточную для её покупки.

К инвестициям в недвижимость в 2025 году нужно подходить обдумано. Квартиры всё ещё остаются ликвидным активом и возможностью получения пассивного дохода, но важно всё рассчитывать. Самый выгодный вариант — покупка квартиры или апартаментов за наличные средства и последующая сдача. Если найти удачный вариант в востребованном районе и ответственных жильцов, годовая доходность будет примерно такая же, как при использовании депозита в банке.

Использование ипотеки для покупки арендной квартиры в 2025 году — не самое лучшее решение для инвестиций. Но такая схема поможет существенно снизить кредитную нагрузку при высоких процентных ставках на рынке.