Иногда они окупаются: как рассчитать рентабельность сдачи квартиры в аренду

Один из самых популярных в России способов сохранить накопления — покупка жилья. И дело не только в доверии к сектору недвижимости. Отдельный плюс — возможность получать пассивный доход: и квартиру, и апартаменты, и даже дом можно сдавать, получая прибавку к зарплате или пенсии. А в случае необходимости квартиру можно не только продать, но и использовать по прямому назначению — жить в ней. 

Разберемся, из чего складывается рентабельность сдачи квартиры в аренду и сколько времени уйдёт на то, чтобы окупить её приобретение.

Рентабельность сдачи квартиры в аренду

Рентабельность квартир под сдачу зависит от многих факторов. Но основной — это её расположение. Что, впрочем, не значит, что для получения прибыли необходимо накопить на недвижимость в центре Москвы или Санкт-Петербурга. В некоторых удалённых регионах России сдавать квартиры даже выгоднее, чем в столицах: процент доходности выше, а срок окупаемости короче.

А вот тем, кто рассчитывает всё-таки покупать жильё для сдачи в столице, следует понимать, что хотя арендные ставки здесь самые высокие по стране, как и спрос на съёмное жильё, доходность будет относительно невысокой, а срок окупаемости вложений — длинным. Например, средний уровень доходности арендных квартир в сложившихся спальных районах в пределах МКАД составит 4,5–4,8%, а срок окупаемости квартиры от сдачи в аренду — 17–20 лет. В новостройках, особенно в Новой Москве, средние показатели оптимистичнее: доходность можно увеличить до 7%, а затраты получится окупить лет за 10–15. 

Доходность и окупаемость — главные цифры, которые нужно высчитать, принимая решение о вложении средств в жильё для сдачи в аренду. Но ориентироваться надо не только на них. Необходимо оценить все риски вложений, возможные временные и финансовые затраты. В случае с недвижимостью важно также определить конечную цель покупки: только временный заработок или ещё и актив на будущее (например, «подушка безопасности» на старость или будущее жильё для растущих детей). Это важно, чтобы понимать, какой способ вложения окажется наиболее подходящим и стоит ли вообще связываться с покупкой и последующей сдачей жилья.

В конце концов, есть и альтернативные способы вложения денег. По популярности частных инвестиций с покупкой жилья для сдачи в России больше всего конкурируют банковские вклады, поэтому доходность аренды есть смысл сравнивать именно с ними. В 2020-м и начале 2021 года ставки по банковским вкладам составляли в среднем 4,5%. Но в начале 2022 года в некоторых банках уже встречаются продукты со ставками больше 7%.

Как посчитать процент доходности от сдачи квартиры

Если принципиальное решение о приобретении квартиры для последующей сдачи в аренду принято, пора заняться выбором проекта и расчётом доходности. В первую очередь нужно понять, на что хватает денег и потребуется ли банковский кредит. Затем — посчитать, в какую сумму полностью обойдётся покупка с учётом всех дополнительных затрат. Это могут быть риелторские комиссионные, госпошлины, налог на имущество (0,1–0,3%) и т.д. А если новостройка без отделки, то к цене прибавляйте примерную стоимость ремонта и меблировки. Назовём полученную цифру «Общая стоимость квартиры».

Затем определяем, сколько денег в год будет приносить аренда. Для этого арендную ставку нужно умножить на 12 месяцев. Полученную цифру назовём «Аренда».

Теперь высчитываем доходность по формуле, которая выглядит так:

Аренда : Общая стоимость имущества х 100 = Коэффициент доходности

Например, вы выбрали однокомнатную квартиру в новостройке в Щербинке (Новая Москва), которая продаётся за 7 миллионов рублей. Допустим, они у вас есть, ипотека не нужна. Квартира сдаётся с отделкой, поэтому не учитываем и расходы на ремонт. Жильё вы покупаете напрямую у застройщика, поэтому риелторские комиссионные тоже платить не придётся. Однако потребуется приобрести мебель, кухонный гарнитур и основную бытовую технику — конкуренция в Новой Москве высокая, так что брать нужно что-то «приличное». Выделим на это, допустим, ещё 500 тысяч рублей. Общая стоимость квартиры получается равной 7,5 миллиона рублей.

Сдавать свою «однушку» вы планируете за 35 тыс. рублей в месяц (или 420 тыс. рублей в год).

420 000 : 7 500 000 х 100 = 5,6.

5,6% — это и есть показатель доходности от сдачи квартиры в аренду. 

Чем выше этот показатель при небольшом сроке окупаемости, тем лучше. Например, в регионах России, согласно свежим исследованиям, самые высокие показатели доходности от сдачи квартиры в аренду и быстрые сроки окупаемости оказались в Астрахани (доходность 9%, окупаемость 10–12 лет) и Челябинске (8% и 12 лет).

По закону, доходы от сдачи квартиры облагаются налогом. Если это НДФЛ, то он составляет 13% от ежемесячной арендной платы. По упрощённой системе налогообложения для ИП нужно будет платить 6% налога, а с самозанятых государство берёт 4–6%.

В расчёты мы не включили коммунальные услуги, потому что об их оплате владелец и арендаторы договариваются индивидуально. Если оплату коммуналки (или её части) берёт на себя собственник, то эти расходы тоже нужно учитывать в расчётах.

Недополученный доход и непредвиденные расходы предусмотреть невозможно, поэтому в расчёты они тоже не попали. Просто надо помнить, что они вполне вероятны. Например, если квартиранты съедут, а новых найти сразу не удастся, то квартира будет простаивать и не сможет приносить доход. А если сломается стиральная машина или холодильник, то владельцу придётся потратиться на новую технику.

Окупаемость квартиры при сдаче в аренду

Срок окупаемости жилья за счёт сдачи в аренду рассчитывается по ещё более простой формуле. Общую стоимость имущества нужно разделить на сумму арендных платежей за год.

Например, 7,5 млн рублей : 420 тыс. рублей = 17,8.

Получается, что вернуть с помощью аренды деньги, потраченные на покупку новой «однушки», можно будет примерно за 18 лет. Кстати, это как раз средний показатель для московских квартир, купленных для сдачи в аренду. Выгодно ли это? Эксперты говорят, что срок окупаемости квартиры при сдаче, превышающий 20 лет, говорит о не очень выгодном проекте, а превышающий 25 лет — об убыточном. Получается, что в случае с арендными квартирами 18 лет — ещё допустимо, но всё-таки небыстро.

Однако владелец имеет право повышать арендную ставку (например, раз в год). Основанием для этого может стать, предположим, развитие района или самого жилого комплекса, улучшение транспортной доступности. Например, со временем купленная новостройка «обросла» богатой инфраструктурой (детскими садами, социальными объектами, магазинами, парками и т.д.), а рядом с домом открыли станцию метро и крупный офисный центр с большим количеством потенциальных платежеспособных арендаторов.

Выгодно ли сейчас сдавать квартиру в Москве

На этот вопрос нет однозначного ответа. Если вы покупаете квартиру на будущее и пока не планируете её использовать, то сдача в аренду точно выгоднее простоя. Вырученные деньги будут покрывать коммунальные платежи и амортизацию, да ещё что-то останется на жизнь. А чтобы снять с себя все хлопоты и избавиться от беспокойства о состоянии квартиры, можно воспользоваться Яндекс Арендой. Менеджеры сервиса найдут и проверят жильцов, помогут подписать с ними договор и не бросят вас после заселения: консьерж-сервис всегда на связи и готов помочь с любым бытовым вопросом. 

Фото: Scott Graham (Unsplash), Mikhail Nilov (Pexels), Aghyad Najjar (Pexels)