Имущественный вычет при продаже квартиры: как можно сэкономить на налогах

Практически все собственники знают, что есть налоги при продаже квартиры. Однако немногие в курсе, что можно либо вовсе ничего не отдавать, либо уменьшить сумму НДФЛ. Разбираемся, когда можно сэкономить на НДФЛ, а в каких случаях сделать это не получится. 

Сколько нужно заплатить

По действующему законодательству, практически все доходы физических лиц подлежат налогообложению по стандартной ставке НДФЛ в 13%. При этом повышенный налог в 15% на сделки с недвижимостью не распространяется. Напомним, что он предусмотрен лишь для граждан, чей годовой доход превышает 5 000 000 рублей. Прибыль от реализации квартиры при расчёте не учитывается даже в том случае, если она окажется более 5 000 000 рублей.

Налог в 13% нужно заплатить, когда владелец продаёт жильё, которое числилось в собственности менее установленного законодательством срока. Чтобы понимать, как не платить налог с продажи квартиры, нужно знать эти сроки. 

1. Для объектов, доставшихся в результате приватизации, дарения от близких родственников или наследства, этот период длится три года. Такой же срок определён для квартир, которые были переданы по договору ренты или являлись единственным жильём.

2. Для недвижимости, полученной другими способами, минимальный срок владения — пять лет.

Именно такие правила действуют для резидентов РФ — собственников, которые фактически пребывают на территории страны более 183 дней в календарном году. Если менее — такие граждане по законодательству считаются нерезидентами и должны платить не 13% налога на доходы, а 30%. Повышенный НДФЛ с продажи квартиры придётся отдать только в том случае, если проданный объект находится на территории РФ.

Налоговым резидентам стоит отчитываться за доход, полученный от реализации имущества. При этом не имеет значения, где размещена недвижимость, поэтому собственники иностранного жилья часто не знают, нужно ли платить налог с продажи квартиры за рубежом. Если даже жильё расположено за пределами России, после его реализации придётся сообщить о сделке в ФНС. С некоторыми странами есть договорённости об исключении двойного налогообложения, поэтому каждый вопрос решается ситуативно. Страны, с которыми этих договорённостей пока нет, т.к. они считаются для России недружественными, перечислены в Указе Президента РФ от 08.08.2023 № 585.

Ключевые поправки в налогообложении

В начале 2022 года увеличился список категорий граждан, которые освобождаются от уплаты НДФЛ при реализации недвижимости. Изменения касаются семей с двумя и более детьми: им вообще не придётся отдавать какую-либо сумму при проведении сделки. При этом период владения проданного объекта для ФНС не важен. Однако не все семейные пары могут воспользоваться такими привилегиями. Перечень обстоятельств для таких семей, когда можно продать квартиру без налога, ограничен:

1. новое жильё приобретено в том же году, в котором продано предыдущее. Дополнительный вариант — покупка состоялась не позднее 30 апреля следующего года;
2. в семье двое и более детей. Учитываются и повзрослевшие дети, которые обучаются на очной форме в ВУЗах. Предельный возраст — 24 года; 
3. приобретённая квартира по качественным характеристикам и площади превосходит проданную;
4. кадастровая стоимость реализованного жилья составляет не более 50 000 000 рублей; 
5. больше половины от увеличенной доли площади в новой квартире не принадлежат кому-то одному из членов семьи.

Кроме семей с двумя и более детьми, изменения коснулись и прав дольщиков. Речь идёт о начале срока отсчёта владения недвижимостью. Если раньше этот период начинался с момента регистрации права на собственность, то теперь — от оплаты строящегося объекта по ДДУ. 

Получается, собственник может продать жильё по переуступке права требования и не платить НДФЛ, если строительство дома заняло более пяти лет. Дополнительная опция — можно избежать перечисления налога на доходы при реализации уже оформленной в собственность квартиры: например, через пару лет после сдачи новостройки. Это, конечно, возможно только при условии, что бывший владелец полностью рассчитался за объект три года назад.

Что представляет собой имущественный вычет

Когда платят налог с продажи квартиры, на законных основаниях используют право на имущественный вычет. Так называют конкретную сумму, на которую можно уменьшить основу, облагаемую налогом. По сути, из дохода сначала отнимается положенный вычет, а от полученного результата — уже считается НДФЛ. Воспользоваться льготой может только налоговый резидент РФ, который продаёт квартиру ранее установленного минимального срока.

Имущественный вычет — это не фиксированная сумма. Так, например, для жилой недвижимости, долей и земельных участков он равен 1 000 000 рублей, для нежилой — 250 000 рублей. Важно понимать, что эта сумма не вернётся, она лишь снизит налоговую базу для расчёта налога. При этом воспользоваться такой льготой разрешается многократно, но не более одного раза в год.

Для наглядности привёдем пример. В 2020 году внук Александр получает квартиру. Через пару лет он находит покупателя и продаёт её за 6 000 000 рублей. Получается, в начале 2023 года ему предстоит подать отчёт в ФНС о доходе от сделки. При расчёте налога он может воспользоваться правом на вычет. В итоге Александр заплатит 650 000 рублей.

Особенности налогообложения при продаже жилья

Некоторые недобросовестные продавцы хотят уклониться от обязательств налогообложения и умышленно снижают цену за квартиру. По документам, прибыли от совершённой сделки нет — соответственно, и удерживать НДФЛ не с чего. Во многих подобных случаях в качестве дохода будет считаться 70% кадастровой стоимости объекта.

Это ограничение мотивирует собственников не занижать цену на жильё. Если сделка уже состоялась, налоги на продажу квартиру будут считаться с 70% от кадастра на 1 января текущего года. Чтобы узнать конкретную сумму, следует воспользоваться услугой официального сайта ЕГРН. В поисковой строке реестра достаточно указать кадастровый номер или полный адрес объекта.

Для наглядности приведём пример. Предположим, в 2020 году менеджер Олег приобрёл однушку за 3 000 000 рублей, а в следующем продал её за 3 200 000 рублей. Кадастр составил 3 800 000 рублей. Если умножить это значение на коэффициент в 0,7 (70%) выходит 2 660 000 рублей. Эта сумма меньше полученного дохода, поэтому за основу для налога следует брать 3 200 000 рублей. В итоге, по формуле «доход минус расход» получится 200 000 рублей. Как раз из неё будет высчитываться налог, который составит 26 000 рублей. Из примера видно, что в декларации нужно будет указать большую сумму. 

Разберём, как рассчитать налог с продажи квартиры в обратной ситуации. Допустим, кадастровая стоимость объекта из нашего примера составила 4 800 000 рублей. Если высчитать 70% из этого значения, получается 3 360 000 рублей. Эта сумма больше, чем та, за которую была продана недвижимость. От неё нужно будет вычесть расходы и рассчитать НДФЛ. В нашем случае налог будет равен 46 800 рублей.

Нюансы при продаже унаследованной квартиры

Минимальный срок владения объекта, который освобождается от уплаты НДФЛ, составляет три года. Логично, что у многих наследников возникает вопрос: с какого момента начинается отчёт этого периода. Разберём разные ситуации:

1. по общему правилу, трёхлетний срок будет отсчитываться со дня смерти наследодателя;
2. если досталась квартира от умершего супруга, которая приобреталась в браке, началом отсчёта будет считаться день первоначальной регистрации права собственности.

В обоих случаях у нового владельца есть возможность сократить налогооблагаемую базу за счёт расходов наследодателя. Конечно, при условии, если на руках будут подтверждающие документы на её приобретение. Когда их нет, лучше воспользоваться положенным имущественным вычетом при расчёте НДФЛ. 

Как ещё можно уменьшить НДФЛ

Перед тем, как заплатить налог с продажи квартиры, нужно убедиться, что нельзя снизить величину пошлины за счёт расходов на покупку. Это ещё один законный способ уменьшить налоговую нагрузку помимо имущественного вычета. Здесь речь идёт о стоимости недвижимости. Однако есть один нюанс: расходы должны быть подтверждены документами — например, договором купли-продажи или ДДУ. Такое право можно использовать хоть ежемесячно. При этом срок нахождения имущества в собственности налоговую не интересует.

Предположим, что преподаватель Алексей приобрёл в мае 2022 года двушку за 6 000 000 рублей, а в июле отдал её же за 6 500 000 рублей. В следующем году ему придётся заплатить 65 000 рублей ((6 500 000 – 6 000 000) х 13%). Если бы НДФЛ рассчитывался только с полученных доходов, сумма была бы гораздо больше: 6 500 000 х 13% = 845 000 рублей.

Когда вычет выгоден

Обычно вычет используется, когда неприменимо освобождение от налога при продаже квартиры и нет возможности подтвердить расходы на её приобретение квартиры: например, она получена по наследству или в подарок. При этом минимальный срок с момента регистрации жилья ещё не истёк. В этом случае расчёт производится по формуле: от дохода отнимается вычет, а полученная сумма умножается на 13%.

Вычет выгодно применять, если прибыль составила меньше 1 000 000 рублей. Предположим, художница Алла купила небольшую комнату за 800 000 рублей, а продала её же через год за 1 200 000 рублей. Её актуальная кадастровая стоимость равна 1 500 000 рублей (70% — это 1 050 000 рублей).

Во-первых, Алла получила меньший доход, чем максимальная сумма вычета. Во-вторых, в подобном случае ей выгоднее для расчёта налога воспользоваться вычетом. В результате получается меньшая сумма НДФЛ: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей. Если она возьмёт в расчёт расходы, налог выйдет в два раза больше: (1 200 000 — 800 000) х 13% = 52 000 рублей. В таких случаях у Аллы есть право выбора: применить положенный вычет или указать в декларации расходы на покупку жилья.

Порядок уплаты налога

Отчитываться за доходы нужно до конца апреля года, следующего за отчётным периодом. Удобнее это делать через сайт налоговой инспекции, также можно подать декларацию лично в отделении. К ней нужно приложить копии всех бумаг, подтверждающих право собственности и, если имеются, расходы на приобретение недвижимости.

Учтите: если вы не успеете своевременно предоставить пакет документации, придётся платить штраф. Размер санкций — 5% от суммы задолженности, но эта сумма не может быть меньше 1000 рублей и больше 30% от уплаченного НДФЛ. Допустим, вы подали декларацию только 30 июня, а ваш НДФЛ равен 100 000 рублей. В таком случае максимальная сумма штрафа — 30 000 рублей. 

Рассчитаться по всем долгам с ФНС нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи квартиры. Если этого не сделать, будут начислены дополнительные штрафные санкции — от 20 до 40% от суммы долга. Кроме того, за каждый день просрочки придётся платить пени, размер которой зависит от действующей ставки рефинансирования. 

В результате придётся заплатить в ФНС не только сам налог при продаже квартиры, но и серьёзные штрафы, поэтому лучше не допускать таких ситуаций и своевременно оплачивать все долги. 

Заключение

В некоторых ситуациях имущественный налог позволяет хоть и ненамного, но снизить сумму НДФЛ при реализации недвижимости. Это будет выгодно в тех случаях, когда нет документов, подтверждающих расходы на приобретение жилья. Также вычет целесообразно применить, если сумма трат составляет меньше 1 000 000 рублей. 

Если собственники не знают, нужно ли подавать декларацию при продаже квартиры, они могут проконсультироваться в местном отделении ФНС. Сотрудник подскажет, какие льготы применимы в конкретной ситуации, как правильно провести расчёт и какие документы нужно предоставить. Рекомендуем узнать все нюансы уплаты налога заранее перед продажей квартиры: так получится заложить НДФЛ в стоимость жилья, оплачивать который, по сути, будет покупатель.