Идём к нотариусу: когда договор аренды стоит заверять и как это правильно сделать

Составить договор аренды несложно. Нужно лишь помнить о правилах для его оформления. В этой статье мы рассказываем, необходимо ли заверять договор аренды квартиры нотариально и зачем вообще на этом документе подпись нотариуса.

Что такое договор найма

Если вы решили сдать или снять квартиру, то необходимо заключить договор. Кстати, в правовом поле договор аренды заключается между юридическими лицами, а соглашение найма — между физическими. Однако в разговорной речи обычно используют термин «аренда» в обоих случаях. В этой статье мы сделаем то же самое.

Зачем заключать соглашение? Договор аренды даëт преимущества и права, а также наделяет участников некоторыми обязанностями. Так, собственник после подписания должен предоставить квартиру в жилом состоянии, а также обеспечить доступ к исправным коммунальным услугам. Арендатор же может беспрепятственно заселиться в квартиру и пользоваться ей. Взамен он оплачивает аренду.

Договор между физическими лицами оформляется в свободной форме, а об обязательных пунктах, которые необходимо учесть в договоре, мы писали ранее. 

Вообще договор будет действителен и без подписи нотариуса. Но в некоторых случаях его участие может облегчить жизнь всем участникам сделки. 

Когда стоит заверять договор у нотариуса

По закону, заверять соглашение необязательно. В каких же случаях нотариус необходим для оформления договора аренды или найма квартиры? 

• Договор аренды, составленный на долгий срок, обязательно нужно регистрировать в Росреестре — чтобы облегчить для себя этот процесс, можно обратиться к нотариусу
• Также в нотариальную контору стоит обратиться, если одна из сторон сомневается в правильности оформления договора, в законности предложенных условий или просто в надёжности участников сделки.
• Обязательно заверяют те арендные сделки, где о нотариальном участии договорились заранее.

Что такое нотариальное удостоверение договора

Проще говоря, это проверка законности самой сделки и документов, которые для этой сделки необходимы. Нотариус точно скажет, имеют ли стороны право подписывать соглашение и могут ли заключить договор по поводу конкретной квартиры.

Например, действительна ли доверенность у представителя собственника? Не наложено ли на квартиру обременение? Есть ли другие собственники у недвижимости? Все ли разрешения на аренду имеются? Таких нюансов может быть очень много, и порой без подготовки сложно всё предугадать. Всё ещё сомневаетесь, нужно ли заверять договор аренды?

Регистрация долгосрочного договора аренды у нотариуса

Предположим, что стороны решили заключить долгосрочный договор. Согласно Гражданскому кодексу, договор сроком от года до пяти лет должен регистрироваться в Росреестре. После регистрации в выписке ЕГРН появится отметка об обременении — аренде. Тогда права арендатора будут защищены, и так просто выселить его не получится. Бывает, что собственник решает продать квартиру, а соглашение найма ещё не расторгнуто. В этом случае жильё придётся продавать вместе с обременением: квартирантами и условием соблюдения всех договорённостей.

Стороны могут зарегистрировать договор самостоятельно. Для этого вам нужно прийти в Росреестр или в МФЦ и подать документы. Также можно отправить заявку заказным письмом или по электронной почте — но поход к нотариусу сэкономит время: он поможет составить правильный долгосрочный договор, а также возьмёт на себя оформление его регистрации.

А ещё на регистрацию договора у нотариуса вы потратите меньше времени, чем если возьмёте эту ношу на себя. Обычная регистрация занимает от семи до девяти дней, а сделка у нотариуса регистрируется от одного до трëх дней.

Удостоверение договора аренды нотариусом в спорных ситуациях

Бывает и так, что стороны никогда не заключали договор и хотят перестраховаться. В таком случае нотариус поможет подготовить документы, прописать все важные критерии, а также проверит законность всех бумаг и подтвердит, что сделка легальна. 

Как происходит нотариальное заверение договора

Прежде всего выберите нотариальную контору: часто останавливаются на той, что ближе территориально. Лучше заранее забронируйте время, чтобы не стоять в очереди.

Если у вас есть готовый договор, то убедитесь, что он составлен без ошибок, — иначе нотариус откажет его регистрировать. Также приложите к соглашению все необходимые документы — оригиналы или нотариально заверенные копии. Нотариус проверит документы и укажет на недочёты. 

У нотариуса вы можете оформить и сам договор. Но надо быть готовым к тому, что это займёт время, так что заранее уточните сроки. Для оформления договора с нуля нотариусу понадобится полный набор документов: предоставить их придётся вам. После составления соглашения эксперт ознакомит с содержанием документа всех участников сделки. 

Перед подписанием нотариус проверяет следующее:

• личности сторон и их дееспособность;
• количество собственников и сторон, а также наличие разрешений;
• действительность документов.

После того, как стороны договорились обо всех нюансах, а документы прошли проверку, наступает очередь подписания соглашения — на этом мероприятии всегда присутствует нотариус. Он обязан засвидетельствовать: стороны осведомлены о происходящем и дееспособны.

После подписания нотариус ставит заверительную подпись на договор, а также делает отметку о заверении документа в нотариальной книге. Стороны оплачивают пошлину за услугу и получают заверенные договоры. Кто платит пошлину — собственник и арендатор — решается индивидуально. Часто участники договариваются оплачивать услуги нотариуса пополам. 

Заверение договора стоит от 500 до 5000 рублей — такой разброс зависит от самых разных факторов вроде сложности и сроков составления. 

Исполнительная надпись нотариуса на договоре аренды: что это?

Исполнительная подпись нотариуса нужна, если возникают вопросы долговых обязательств: в нашем случае это долг арендатора перед собственником. Такая запись гарантирует несложный процесс получения задолженности и даже сама становится законным основанием для взыскания. Так, если арендатор не платит несколько месяцев, собственнику необходимо предупредить его за две недели, что он собирается обратиться к нотариусу. И если ситуация за это время не изменится, заверенный договор предоставляется нотариусу. Тот ставит на нём свою исполнительную надпись и прописывает сумму долга — таким образом собственник может избежать судебной волокиты и напрямую обратиться к приставам.

Зачем заверять договор аренды у нотариуса

Конечно, и оформленный без участия нотариуса договор будет иметь юридическую силу в суде: подойдёт любой официальный документ, подписанный сторонами. Но договор аренды, заверенный нотариусом, обладает преимуществами, которые для многих становятся решающими.

• Нотариус проверяет законность всех документов. Не надо переживать, что перед вами действительно собственник, а его жена не потребует выселить вас через месяц. Нотариус обязательно предусмотрит все спорные ситуации.
• Отдельно нотариус проверяет документы на квартиру, которую будут сдавать: есть ли на ней обременения, законно ли вообще её арендовать. Например, на квартиру может быть наложен арест с запретом на сдачу. Или собственник не согласен на сделки без его участия, а его представитель настроен сдать квартиру в аренду. Эти и другие случаи могут стать основанием для расторжения договора аренды.
• Нотариальная контора проверяет соблюдение прав и обязанностей, прописанных в договоре. Если какой-то пункт противоречит законодательству или серьёзно ущемляет права одной из сторон, то нотариус обязательно на это укажет или предложит составить индивидуальный договор.
• Нотариус помогает прояснить все нюансы сделки. Для многих людей канцелярский язык документов не особенно понятен, и работа нотариуса — разъяснять права и обязанности сторон так, чтобы у клиентов не оставалось вопросов.
• В обязанности нотариуса входит и проверка дееспособности сторон: ведь в случае чего сделка может попросту быть признана недействительной.
• Опытный нотариус определяет действительные намерения сторон. Если дело нечисто и кто-то из участников настроен на обман, профессионал скорее это заметит. 
• У нотариуса легко можно заказать дубликат договора: документ обладает той же силой, что и оригинал.
• Если стороны обратятся в суд, нотариус может выступить в роли свидетеля, который подтвердит законность договора и дееспособность сторон во время его подписания.
• Куда проще взыскать долг с арендатора, если в этом есть необходимость.

Итак, кратко — нужно ли заверять договор найма у нотариуса? Это необязательно — договор будет иметь силу и без такого заверения. Но и собственника, и арендатора это может обезопасить от ряда неприятностей: обмана, ошибок в оформлении документа или ущемления прав.

Или можно воспользоваться Яндекс Арендой — сервис проверяет собственников, жильцов и юридическую чистоту квартиры, а затем помогает составить договор и оформить остальные документы. И никакого залога. 

Фото: PxHere