Доходный дом сегодня — это бизнес, доступное жильё или атавизм?

Первая ассоциация со словосочетанием «доходный дом» — здание девятнадцатого века из романа Достоевского, где разворачиваются ключевые события. На самом деле, доходными домами пользуются и сегодня: причём как для проживания, так и для получения прибыли. 

Рассказываем, что из себя представляет подобная недвижимость, на каких условиях в неё возможно заехать, а также какие преимущества и риски встречают те, кто решает вложиться в доходный дом и построить на этом бизнес.

Что такое доходный дом

Возможно, само определение кажется атавизмом, но доходный (или наёмный) дом пока не стал пережитком прошлого. По сути, это обычное жилое здание, разделённое на квартиры, которые хозяин сдаёт в аренду. Они обустроены санузлом, плитой, раковиной, а порой даже техникой и мебелью. Концептуально доходный дом напоминает гостиницу, только с отличительными условиями проживания. Если обратиться к Жилищному кодексу РФ, у наёмного дома должен быть один владелец, который предоставляет квартиры по договору найма жилых помещений для двух целей: коммерческого и социального использования. 

Доходный дом также напоминает апарт-отель, но есть несколько важных различий. Да, во втором также снимают жильё на длительный срок, но ещё в апарт-отеле можно выкупить конкретное помещение у компании, сдавать в аренду и также получать прибыль. А вот прописаться — даже временно — там не получится. У наёмного же дома, по закону, предполагается только один владелец, а желающие могут оформить регистрацию по договору аренды.

Впрочем, приобрести доходный дом в Москве всё же можно — буквально. На продажу выставляют бывшие доходные дома вроде Дома Гельриха или Пречистенки, 13. Они расположены в историческом центре столицы, часто ещё и в дореволюционных зданиях. 

В основном это многоквартирные дома площадью около 300 м2. Стоимость зависит от того, реставрировался ли дом, проводился ли в нём капитальный ремонт с заменой ключевых коммуникаций или нет: но в любом случае это будет скорее элитный класс недвижимости. Как минимум, по цене и расположению.

Доходные дома в Москве

Вообще Москва была одним из первых городов России, где появились доходные дома (их же тогда называли спекулятивными). Договор аренды заменял учёт в «домовой книге», куда прописывали данные жильцов, а также условия, на которых они снимают квартиру. Кроме графика оплаты, ФИО и номера отмечали и подробности: например, могли запретить отпускать домашних питомцев на лестницу.

Главным клиентом стала интеллигенция, переехавшая из сёл в город. Изначально строгого разделения на социальные и коммерческие дома не было, поэтому в одном здании соседствовали разные группы жильцов. И всё же на одном этаже редко селили людей с разным статусом: чиновники не заезжали в комнаты рядом с небогатыми студентами, а скорее жили через стенку с оперными певицами или актёрами.

Но после социалистической революции доходные дома в России исчезли — здания отдали под коммунальные квартиры, муниципальные службы, а часть собственности национализировали.

И лишь с 2017 года на московском рынке недвижимости снова начали появляться арендные дома — новый аналог доходных, владельцы которых чаще всего — компании, а не частные лица. Одним из первых стал ЖК «Сколково Парк», рассчитанный на обеспеченный класс: цена аренды квартиры в нём выше рыночной (от 150 тысяч), сами помещения называют резиденциями, а условия проживания напоминают бизнес-класс — встроенная техника, дизайнерский ремонт и площадь от 81 м2. Договор аренды заключается минимум на 11 месяцев, жильцы могут оформить временную регистрацию.

Но есть и бюджетные варианты, пусть и лишённые роскоши. Например, квартиры в собственных арендных домах сдаёт «Дом.РФ»: можно выбрать квартиру с арендной платой от 47 000 рублей, расположенную недалеко от метро и с качественным ремонтом.

Типология доходных домов

Снять такую квартиру может практически любой желающий. А вот владельцем наёмного дома может быть кто-то один: конкретное лицо, компания, государство или частный инвестор. Во последних двух случаях доходный дом будет скорее всего социальным проектом для помощи малоимущим и незащищённым слоям населения — обычно по льготам.

Из плюсов — низкая арендная плата, а для малоимущих граждан — и её отсутствие; из минусов — качество жилья обычно низкое. Обычно это вторичный фонд недвижимости с высоким процентом износа, либо новые здания, которые построены по упрощённым технологиям и из дешёвых материалов. Квартиры в них маленькие по площади, а потолки низкие.

Арендную ставку определяет государство, а договор найма можно заключить от одного года до десяти лет. Малоимущие граждане могут не только бесплатно жить в таких домах, но и приватизировать их. Единственная проблема — на ожидание своей очереди уходят десятки лет. В 2020 году правительство запустило программу строительства таких домов, в рамках которой до 2024 года должны быть обеспечены жильём более 980 тысяч семей с доходом ниже среднего и отдельные соцкатегории.

Если собственником доходного дома является конкретное лицо, а не государство, то качество подобной недвижимости обычно выше — ведь владелец заинтересован в прибыли. Соответственно, и цены на аренду не такие, как в социальных наёмных домах, но обычно не сильно отличаются от рыночного спроса. Здесь уже не понадобятся льготы, арендовать помещение по договору найма сможет любой желающий. Вдобавок коммерческие доходные дома не однотипны — рассмотрим подробнее их типологию.

Коммерческие доходные дома

• Хостел — один из самых популярных форматов. Жители могут располагаться как по несколько человек в комнате (с оплатой за койко-место), так и снимать отдельное пространство, если такую опцию предлагает владелец. Санузлы и душевые обычно расположены на этаже. Учитывая, как с 2019 года власти активно запрещают оказание гостиничных услуг в квартирах, хостелы становятся удобной альтернативой для проживания на несколько суток или недель. Примерная стоимость переустройства дома под хостел — 500 000 рублей, что при благоприятной загрузке окупится довольно быстро: всего за пару лет.
• Гостевой дом или гестхаус — доступный для многих вид бизнеса. Владелец разделяет двух- или трёхэтажный дом примерной площадью в 300 квадратных метров на небольшие квартиры, в одной из которых проживает сам. Обычно количество квартир в гостевых домах не превышает десяти. Такой формат тоже окупается от двух до пяти лет и требует не очень высоких инвестиций — число варьируется от миллиона до трёх, в зависимости от региона страны.
• Таунхаус — большой дом с несколькими студиями-апартаментами с отдельными обустроенными входами. Обычно уровень комфорта в таунхаусе заметно выше, как и качество самого жилья. Но и вложиться придётся больше: стартовая цена такой постройки — десять миллионов рублей, а на окупаемость уходит от пяти лет.

• Мини-отель — жильё, номера в котором сдаются обычно на небольшой период. Часто владельцы предлагают гостям дополнительные услуги вроде проката велосипедов, кафе, похода в спа-салон или на массаж.
• Многоквартирный дом — стандартный доходный дом, квартиры в котором можно арендовать, но не покупать. Этажность здесь и размеры помещений ограничены только техническими требованиями, а владелец может получать в среднем 5% годовых с постояльцев.

Плюсы и минусы доходного дома как бизнеса

Стоит ли рассматривать доходный дом «по назначению»: как источник дохода? У такого бизнеса есть свои преимущества и недостатки:

Плюсы

• Самоокупаемость. Доходный дом можно купить в кредит, а ежемесячной выплатой станет плата с жильцов.
• Возможность пассивного дохода. Если нанять управляющего, владельцу не придётся тратить много времени на работу — все основные функции вроде сбора оплаты и поиска арендаторов будут на сотруднике.
• Ниша свободна, конкурентов не так много.
• Простая организация и управление подобным бизнесом.

Минусы

• Сложность оперативной продажи. Если владельцу придётся срочно продать доходный дом, придётся заплатить налог 13%. Хотя это не грозит собственникам, которые владеют недвижимостью более пяти лет.
• Законодательные изменения. Например, тот же запрет на обустройство хостелов в жилых домах.
• Человеческий фактор. Несвоевременная оплата за проживание или конфликтные ситуации с персоналом могут ударить по бизнесу.

Соответственно, плюс и минусы тут практически на равных. И всё же такой бизнес редко привлекает частные лица — апарт-отели как правило более привлекательны, а рисков с ними чаще всего меньше.