Договор с риелтором на аренду квартиры: зачем нужен и как его оформить

Любые операции с жильём связаны с большими деньгами и риском, а также с юридическими тонкостями, в которых трудно разобраться. Обмануть может не только арендатор или владелец жилья, но и недобросовестный риелтор, которого вы нанимаете для поиска подходящей квартиры или для помощи со сдачей своего жилья. Договор с риелтором на аренду квартиры — защита от мошеннических схем и форс-мажоров. Рассказываем, каким он должен быть, чтобы защитить интересы клиента.

4 причины, почему нужен договор с риелтором

1. Самый очевидный, но от этого не менее важный довод: договор обязывает специалиста соблюдать взятые на себя обязательства. С бумагами о сделке на руках клиент может требовать отчётов и обратиться в суд, если услуги по поиску жилья или арендаторов не будут оказаны. Например, риелтор не предложит ни одного варианта жилья или не найдет ни одного покупателя, не будет ездить на осмотры, не поможет с заключением договора найма. Во всех этих случаях именно договор станет самым главным подтверждением сотрудничества, чтобы доказать, что услуги не были оказаны. 
2. Сделки между физическими лицами на сумму больше 10 000 руб. по ст. 161 ГК РФ нужно фиксировать на бумаге. Услуги частного маклера обычно стоят дороже, поэтому договор необходимо заключать в подавляющем большинстве случаев.
3. Если обладатель недвижимости сдаёт квартиру, передавать ключи и документы от жилья риелтору, не связанному договором, максимально рискованно.
4. Если риелтор — сотрудник агентства недвижимости, то клиент заказывает услуги не у него лично, а у юридического лица. И в этом случае заключать письменный договор также необходимо. Этого требует ст. 161 ГК РФ, которая не предусматривает устную форму договорённости между юр- и физлицами. За работу без договора риелтор может лишиться места, а его клиент останется без услуг и гарантий фирмы.

Риски: что предусмотреть при заключении соглашения

• Подписывая документ, клиент соглашается полностью оплатить указанную в нём сумму. Стоимость услуг не получится уменьшить, если заказчик сделает половину работы за риелтора или сделка окажется простой и быстрой.
• Ни один договор с риелтором или агентством недвижимости не может гарантировать юридическую чистоту сделок, совершённых с их помощью. Поясним: если владелец жилья сдал квартиру через агентство, а квартирант через месяц скрылся, не внеся оплаты, хозяин не сможет обвинить фирму в том, что она недостаточно хорошо проверило жильца. Доказать свою правоту можно только в том случае, если получится подтвердить: клиент потерял деньги именно по вине сотрудника агентства, но сделать это нелегко. Ведь профессия риелтора не лицензируется, и юридически он не выступает ни гарантом, ни валидатором чистоты сделки. 
• Заключая договор с представителем агентства, нужно уточнить, есть ли у этого сотрудника полномочия подписывать документы. Это может подтвердить доверенность или упоминание представителя в уставе юрлица.

Когда подписывать договор

Ставить подписи под документом стоит после досконального изучения всех его пунктов и окончательного решения оплатить услуги риелтора или агентства. А оформлять доверенность, отдавать ключи и свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН — только после подписания договора. 

Какую именно сделку выбрать

Это зависит от цели соглашения и условий, на которые готовы пойти обе стороны. 

1. Договор возмездного оказания услуг определяется главой 39 ГК РФ. Согласно ей, исполнитель обязан выполнить услуги в установленные сроки. В рамках этого договора риелтор консультирует, подбирает квартиры и сопровождает сделку. Но он не является поверенным, как в договоре поручения, о котором мы расскажем ниже. Параллельно заказчик может обращаться и к другим маклерам. Предметом такого договора являются именно сами услуги, а не результат. Если в течение срока действия договора риелтор подбирал квартиры, принимал звонки, вёл переговоры с потенциальными арендаторами, ездил на осмотры, но снять или сдать квартиру в итоге не удалось, оплатить его работу всё равно придётся.
   Образец договора возмездного оказания услуг можно скачать здесь.
2. Договор поручения (по главе 49 ГК РФ) позволяет риелтору заключать сделки с недвижимостью от имени клиента. Согласно закону, риелтор становится поверенным, а клиент — доверителем. Поверенный обязан выполнить услуги и вправе получить за это оплату. Если его труд не оплачен, он может удерживает имущество, которое находится у него по доверенности клиента. Договор поручения услуг удобен, когда клиент живёт в другой стране или у него нет времени на показы, переговоры и посещение инстанций. Он оформляет на риелтора доверенность, которая даёт ему право действовать от имени клиента. Как мы уже упоминали, документ недействителен без нотариальной доверенности, которую владелец жилья выписывает на маклера. Если риелтор не сможет снять или сдать квартиру в срок договора, оплачивать его услуги не придётся.
   Договор поручения может быть, например, таким. 
3. Агентский договор на аренду квартиры регламентирует глава 52 ГК РФ. Согласно закону, риелтор (в данном типе соглашения он называется агентом), как и в договоре поручения, действует от имени клиента (принципала) за его счёт. Этот договор может запретить клиенту арендовать или сдавать недвижимость без посторонней помощи и обращаться к другим маклерам. Риелторы называют такой договор «эксклюзивным» и прописывают в нём штрафы за «измену». Чтобы склонить клиента к заключению агентского договора, риелтор может сказать, что он работает только на таких условиях, или предложить бонусы и подарки: приоритетное продвижение и рекламу эксклюзивных объектов, консультации, юридическое сопровождение сделки. Прежде чем подписывать такой договор, стоит изучить штрафы за нарушение его условий и оценить бонусы, которыми риелтор готов эти штрафы компенсировать. Вот пример такого договора.

Промежуточный итог

Для заказчика выгоднее договор возмездного оказания услуги, так как он накладывает на него минимум обязательств. Для риелтора — агентский договор на аренду недвижимости: он даёт больше всего возможностей.

Обязательные пункты договора с риелтором

Обычно риелторы и агентства работают с клиентами по своим типовым соглашениям. Внести в них изменения удаётся далеко не каждому клиенту, но внимательно прочитать его и задать вопросы по непонятным пунктам нужно обязательно.

Договор любого типа обычно состоит из следующих блоков.

Преамбула. В ней указывается тип договора, дата заключения соглашения, реквизиты сторон. Участники соглашения могут называться по-разному: 

• Исполнитель и заказчик — в договоре возмездного оказания услуг;
• Поверенный и доверитель — в договоре поручения;
• Агент и принципал — в агентском.

Предмет сделки — услуги риелтора. Важно проверить, какие именно работы обязуется выполнить специалист, и сравнить их список со своими ожиданиями. Например, если риелтор оказывает услугу по подбору жилья, но не по сопровождению сделки, проверять арендатора придётся самостоятельно.

Срок действия. Он может быть указан в разных форматах:

• дата, до которой документ будет действовать;
• количество дней с момента заключения сделки.

Например, «до 30.12.2023 г.» или «в течение 60 календарных дней с момента подписания».

В договоре может быть указано, что срок его действия продлевается автоматически. Такую формулировку стоит исключить, если есть чёткий дедлайн по поиску квартиры/жильцов или же вы не готовы доплачивать за продление.

Цена и порядок оплаты. Кроме стоимости услуг риелтора, в этом пункте указывается, в какой форме (наличными, переводом с карты на карту, перечислением на счёт) и в какой срок заказчик обязуется оплатить услуги исполнителя. Реальная сумма и цифры в договоре не должны отличаться. Вносить аванс, а уже тем более всю сумму до оказания услуг не стоит. Лучше поискать риелтора, который принимает оплату после выполнения работ.

Права и обязанности. Здесь перечисляется, что обе стороны имеют право требовать друг от друга и какие действия должны совершить, чтобы сделка состоялась. Например, риелтор обязуется подобрать жильё для аренды и отправлять еженедельные отчёты, а заказчик — оплатить его услуги.

Ответственность. В этом пункте уточняется, в каком случае той или иной стороне придётся заплатить штраф или пени. Например, если клиент не внесёт оплату вовремя, пени составит 1% от суммы сделки, а если риелтор потеряет переданные ему документы, штраф составит 5000 рублей за лист.

Агент также может включить в договор штраф за досрочное одностороннее расторжение. Помните, что такой пункт не имеет законной силы в договорах поручения и возмездного оказания услуг.

Разрешение споров. Как правило, в этом пункте сообщается, что сначала стороны попытаются решить вопрос мирным путём, а уже после, если им это не удастся, пострадавшая сторона обратится в суд.

Заключительные положения. Тут указывается количество экземпляров договора и другие детали.

Реквизиты сторон. Клиенту стоит проверять как свои данные, так и информацию об исполнителе. Например, название агентства недвижимости на дверях офиса и в документах должны совпадать.

Что важно помнить во время заключения сделки

Какие документы потребуются

На подписание договора арендатору нужно взять с собой паспорт. Арендодателю также потребуется паспорт, а ещё — документы на жильё. Это может быть ДДУ, договор купли-продажи, дарственная или свидетельство о праве на наследство. 

Подписание

Договор на оказание услуг по аренде квартиры составляют в двух экземплярах и подписывают обе стороны. Если сделка заключается с агентством, нужно поставить печать и подпись представителя.

Регистрация

Заверять договор у нотариуса необязательно. Сделка будет считаться состоявшейся сразу после подписания бумаг. Если важно удостовериться в законности сделки, можно обратиться в нотариальную контору. 

Какие документы, кроме договора, определяют отношения риелтора и клиента 

Подписанием одного договора дело может не ограничиться. В зависимости от типа сделки и оказанных услуг, возможно, придётся дополнитель оформить перечисленные ниже документы.

Акт приёма-передачи оказанных услуг. Составляется как приложение к возмездному договору после достижения результата и подписывается обеими сторонами. Впрочем, без этого документа можно обойтись.Чтобы не составлять и не подписывать отдельный акт, можно указать в договоре, при каких условиях услуга считается исполненной: например, после заключения договора аренды.

Образец акта приёма-передачи услуг.

Акт осмотра жилья. Этот документ подписывают арендатор и арендодатель. Акт подтверждает, что риелтор нашёл потенциальных арендаторов, которые ездили с ним на осмотры. Документ страхует риелтора от невыплаты гонорара за его услуги. Если между клиентом и специалистом по поиску жилья возникнет конфликт и дело дойдёт до суда, агент сможет использовать акт как доказательство, чтобы получить плату за оказанные услуги.

Акт передачи ключей подписывают владелец жилья и риелтор. Документ составляется в дополнение к договору поручения. В акте указывается цель передачи ключей (для показа квартиры потенциальным арендаторам). Этот акт можно дополнить смежным, актом приёма-передачи помещения, указав в нём наличие мебели, бытовой техники и других ценных предметов. 

Отчёты. В договоре можно указать обязательство риелтора присылать письменные отчётные документы. Это могут быть:

• листы осмотров, где указываются все потенциальные арендаторы и причины их отказов;
• промежуточные отчёты, где описываются все действия, которые риелтор совершил за конкретный промежуток времени. Например: за неделю разместил информацию о квартире на трёх сайтах объявлений, принял 40 звонков, договорился с 5 потенциальными арендаторами на просмотр квартиры.

Дополнительное соглашение. С его помощью можно оформить корректировки, с которыми согласны обе стороны сделки: например, продление договора, изменение цены и других условий.

Как расторгнуть соглашение с риелтором

Существует три способа завершить свои отношения с риелтором.

1. Автоматически (когда истечёт срок действия договора). Здесь никаких подводных камней нет: при обоюдном удовлетворении качеством оказания услуг и результатом договор считается завершённым в дату, обозначенную в его условиях как закрывающую.
2. Досрочно в одностороннем порядке. Чтобы инициировать расторжение, нужно отправить риелтору письменное уведомление. Договор будет считаться расторгнутым, когда он получит письмо. Доказательством будет, в зависимости от ситуации, письменное согласие риелтора с фактом получения (если передать уведомление лично), полученное клиентом уведомление о вручении заказного письма с описью вложений или аналогичное уведомление о доставке при отправке по электронной почте.
3. Досрочно по обоюдному согласию. Для этого необходимо составить соглашение о расторжении в двух экземплярах и подписать его. Пример подобного документа можно найти по ссылке.

Если клиент не расторгнет агентский договор или договор поручения и начнёт действовать самостоятельно (например, сам арендует или сдаст квартиру), риелтор может подать в суд. В таком случае арендатору либо хозяину недвижимости придётся платить штраф за нарушение условий сделки или выложить деньги за фактически не оказанные услуги.

Выводы

• Договор с риелтором обязателен по закону. Кроме того, он защищает клиента от риелторов-мошенников и лентяев, а исполнителя — от невыплаты гонорара.
• Соглашение с риелтором не гарантирует чистоту сделки с арендодателем или собственником.
• Если маклер предлагает агентский договор на заключение договора аренды, клиент должен помнить, что, подписывая документ, он соглашается на максимальное количество ограничений и обязательств. Стоит как минимум рассмотреть другие варианты сотрудничества: по договору возмездного оказания услуг и соглашению поручения.
• Регистрировать договор у нотариуса необязательно: достаточно подписей или печати, если речь идёт о сотрудничестве с агентством-юрлицом.
• Расторгнуть сделку можно по соглашению сторон или односторонним уведомлением. В последнем случае главное — убедиться, что риелтор получил это уведомление.