Что такое апарт-отели и почему они могут стать выгодной инвестицией

Доходность по ним редко достигает 6%, а чаще держится на уровне 3%. Это не покрывает даже инфляции, которая по оценкам Росстата достигла 4,9% в 2020 году.

Надёжнее вкладываться во что-то осязаемое. И в России выбор инвесторов часто падает на недвижимость. Во-первых, она не теряет ликвидность с годами. Во-вторых, её можно сдавать или продать в случае необходимости. Наконец, это хорошее наследство для потомков.

Вместе с нашим партнёром, комплексом апарт-отелей VALO, разбираемся, как получить максимальную пассивную прибыль, вкладываясь в недвижимость.

Почему бы просто не купить квартиру

Недвижимость не дешевеет, и не планирует, а в случае форс-мажора в квартире можно жить. Кроме того, рынок обычной недвижимости сейчас однозначно более разнообразен и лучше регулируется государством. Но «не дешевеет» не значит «приносит доход»!

По подсчетам экспертов, перепродажа квартиры в новостройке, приобретённой на этапе котлована, уже не даст 30% прибыли, как это было раньше. Этому способствует и высокий уровень цен на такие квартиры, и большое количество нереализованных квартир в портфелях застройщиков, и переход на проектное финансирование объектов недвижимости.

Покупка жилья для сдачи в аренду — нестабильный бизнес, и 2020 год показал это максимально наглядно. В Санкт-Петербурге за первые полгода пандемии аренда жилья подешевела в среднем на 12–15%, а по некоторым объектам — на 30%. Значительная часть долгосрочных арендаторов в пик самоизоляции вообще не имели возможности оплачивать жильё. И даже если представить, что прошлый год был исключительным и больше такого не повторится, то самостоятельное обустройство, обслуживание квартиры и поиск жильцов отнимают много времени и сил.

Другой вариант, набирающий популярность в России, — покупка апартаментов в апарт-отелях.

Как это работает

Вы покупаете номер в апарт-отеле на этапе строительства. Как и в случае с обычной недвижимостью, покупатель не обязательно должен внести всю сумму сразу. Помимо индивидуальных программ рассрочки и trade-in, на рынке можно найти субсидированную ипотеку на покупку таких апартаментов по ставке около 4%.

При заключении договора управляющая компания, а в будущем — партнёр покупателя по эксплуатации и управлению апартаментами, предлагает выбрать инвестиционную программу. Владельцу не нужно будет заниматься ни поиском жильцов, ни уборкой, ни подбором полотенец в цвет плитки в ванной. По сути, покупатель становится хозяином номера в большой гостинице, в интересах которой привлечь как можно больше гостей и обеспечить им комфорт.

При этом доход покупателя зависит не только от аренды его апартаментов, но и от количества жильцов в отеле в целом — часть доходов от аренды поступает в общий фонд и позволяет компенсировать владельцам временное отсутствие арендаторов.

Продать такие апартаменты можно так же, как любую другую недвижимость: покупатель является их полноправным собственником, а весь дополнительный сервис — это его отношения с управляющей компанией.

Какими бывают инвестиционные программы

Инвестиционные программы, которые предлагает компания-отельер, зависят от способа расчёта прибыли, который выбирается сразу на 5 лет. Их доходность как правило не ограничена, а в некоторых случаях есть возможность и дополнительно перестраховаться, выбрав план инвестиций с гарантированным минимальным доходом.

С гарантированной программой владелец апартаментов защищён от межсезонных “провалов” и стабильно получает определённый минимум: например, 7,5–8% годовых от вложенной суммы. Максимальный доход при этом не ограничен.

А если опять случится локдаун?

Действительно, ещё пару лет назад мысль о том, что туристический поток может в один день взять и закончиться, казалась пессимистичной антиутопией. Но 2020 год показал, что нет ничего невозможного! Однако эксперты отмечают, что апарт-отели сумели «переобуться в прыжке» — оперативно переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную. С учётом оснащения номеров и наличия полноценной кухни это было несложно, и при этом оказалось очень востребовано рынком.

Как выбрать город для покупки апартаментов в отеле

Прямо сейчас в России всего три крупных города, в которых развит рынок апарт-отелей. Это обе столицы, Москва и Санкт-Петербург,  а с недавних пор — ещё и Сочи, «дальняя дача» москвичей и петербуржцев.

Москва — пионер апарт-движения. Апартаменты в столице строятся давно и в большом количестве. Только за прошлый год их количество на рынке выросло до 3,6 тыс., что на 49% больше, чем в 2019 году. Но риски тоже есть. Как правило, они связаны с псевдожильём — попыткой застройщика продать коммерческую недвижимость как жилую. Чревато это не только тем, что жильцы не смогут оформить регистрацию. Как правило, девелоперы не стремятся сделать из такой недвижимости выгодные инвестиционные инструменты, потому что у них есть другие варианты заработать. А при средней стоимости апартаментов в 241 тыс. рублей за квадратный метр отсутствие инвестиционных программ и грамотной управляющей компании сводит практически на нет возможности инвестора получать стабильный пассивный доход.

В Сочи — вообще всё ещё «тёмные ночи». Город стал очень популярным после Олимпиады, а цены на недвижимость скакнули вверх десятикратно, в том же маленьком горном посёлке Красная Поляна например. На побережье не прекращается строительство элитной и не очень недвижимости, предназначенной для инвестиций. Цены уже обгоняют московские, но риски остаются сочинскими. И речь не о том, что элитный комплекс в итоге оказывается в лучшем случае бизнес-классом. Всё серьёзнее: даже самый внушительный комплекс могут однажды взять и снести, потому что он построен незаконно, а земля оккупирована застройщиком. Только в 2020 году в Сочи было выявлено 250 самозахватов.

С точки зрения инвестирования, наиболее стабильным и прибыльным вариантом считается Санкт-Петербург. Даже несмотря на то, что первые апартаменты тут появились только в 2013 году, дефицит номерного фонда сохраняется до сих пор. Как правило, апарт-комплексы в северной столице России представляют собой полноценные отели с ресепшеном, уютным лобби, SPA и гостевым сервисом. И спрос на такое размещение высокий — с учётом турпотока, который в Питере не ослабевает круглый год.

На что нужно обращать внимание при выборе апартаментов под инвестиции

Как и с любой недвижимостью, есть явные и скрытые принципы выбора объекта. Явные — это те, что кажутся очевидными, но о которых всё равно периодически забывают: инфраструктура, транспортная доступность и общий комфорт комплекса. Все эти пункты следует рассматривать с оглядкой на то, что апартаменты будут сдаваться, в том числе туристам и гостям города.Поэтому на первый план выходят близость к центру города и центрам притяжения туристов, наличие кафе и ресторанов поблизости и качество гостевого сервиса. Если у комплекса уже есть действующие апартаменты, то можно остановиться в них самому,  на 1–2 дня, — чтобы испытать лично всё, что обещает управляющая компания.

Скрытые критерии свойственны только доходным апартаментам, и догадаться о них самостоятельно не так просто. У управляющей компании стоит заранее запросить предварительный расчёт доходности и план действий для её достижения. Это поможет оценить, насколько реалистичны планы УК и обещанная доходность. Также важно изучить опыт управляющей компании и репутацию объектов, которые уже работают с ней.

Другой неочевидный критерий — это концепция апарт-отеля. При выборе объекта для инвестиций (как и места для проживания) на первый план сейчас выходят три «э»: эмоции, эстетика и экология бренда. Продуманная концепция здесь будет решающим фактором притока клиентов.