Что делать, если квартиранты затопили соседей

Потоп в съёмной квартире с «заливом» соседей — страшный сон любого арендатора, потому что разбираться придётся и с соседями, и с владельцем жилья. Но мало кто знает, что волноваться нужно в первую очередь собственнику.

Кто возмещает ущерб и как установить виновного? Что делать, если квартиранты затопили соседей? Рассказываем!

Что должен сделать собственник перед сдачей квартиры

Если владелец считает, что за всё происходящее в квартире отвечает тот, кто в ней непосредственно проживает, то он ошибается. Самоустраниться не получится: все претензии третьих лиц всегда адресуются в первую очередь собственнику квартиры, а он уже разбирается со своими арендаторами.

Поэтому первое, что должен сделать владелец жилья перед сдачей квартиры, — тщательно осмотреть и при необходимости привести в порядок своё имущество.

«Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении» (п. 2 ст. 676 Гражданского кодекса РФ).

Иными словами, все трубы, смесители, краны, сантехника, счётчики, бытовые приборы, находящиеся в пределах квартиры (в нашем случае имеются в виду и связанные с водой стиральная и посудомоечная машины), должны быть в рабочем состоянии и не иметь признаков неисправности. Это позволит минимизировать риски потопа в принципе. Всё это хозяйство необходимо затем осмотреть и вместе с арендаторами при сдаче жилья, и составить акт приёма-передачи с подписями обеих сторон.

Акт приёма-передачи — очень важное приложение к договору о найме жилья. Он фиксирует не только состояние, но и перечень имущества. Вот, например, реальная ситуация: в квартире не было стиральной машины, арендаторы привезли свою и самостоятельно установили. Однажды во время стирки порвался шланг, случился потоп, вода залила в том числе и квартиру этажом ниже. В акте приёма-передачи стиральная машина не значилась, что позволило собственнику впоследствии доказать вину квартирантов и взыскать с них компенсацию затрат на ремонт для себя и соседей.

Кстати, пользователи Яндекс Аренды делают опись имущества онлайн, прямо в приложении, сразу добавляя фото всех предметов в квартире. 

После заселения арендаторов владельцу тоже не стоит пускать всё на самотёк. Лучше периодически (например, раз в месяц) приезжать и проверять состояние квартиры и исправность всех систем. Это именно то, что в законе называется «надлежащей эксплуатацией», а в общечеловеческом смысле — ответственным отношением.

Необходимость и частоту визитов желательно прописать в договоре найма. Если у владельца нет возможности самостоятельно следить за состоянием квартиры (например, он живёт в другом городе), то в договоре найма нужно зафиксировать обязанности арендаторов по содержанию и обслуживанию коммуникаций, сантехники и бытовых приборов. Если этого не сделать, ответственность будет лежать на собственнике.

Ищем виновных

Но если потоп всё-таки случился и арендаторы залили соседей – кто отвечает? Арендатор, владелец, а может быть, и вовсе управляющая компания? С этим придётся разбираться отдельно. Есть три общих правила:

Если прорвало общедомовые коммуникации, то виновата управляющая компания (или ТСЖ). К общему домовому имуществу относятся конструкции, которые предназначены для обслуживания нескольких или одновременно всех жилых помещений в многоквартирном доме и не имеют самостоятельного назначения.

Вот что об этом говорится в постановлении Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491:

«В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учёта холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе». 

Если сломалась сантехника, батареи отопления, произошёл прорыв шлангов или ответвлений от стояков после первого отключающего устройства, то виноватым обычно считается собственник. Даже если хозяин фактически не проживает в своей квартире, он несёт ответственность за сохранность своего жилья (об этом говорится в ст. 210 ГК РФ).

Отметим, что из первых двух правил могут быть исключения. Например, если обнаружится несанкционированное вмешательство собственника в общедомовые инженерные системы, то виноват в заливе будет он. И, наоборот, обслуживающую организацию могут признать виновной, если владельцу удастся доказать, что она не отреагировала на жалобу о неисправности коммуникаций, которые находятся в его ведении. Например, если у него долго протекал унитаз, а сантехник на вызов так и не пришёл.

Если залив случился из-за того, что жильцы забыли закрыть или сломали кран, неправильно установили стиральную машину (то есть проблема была в неправильной эксплуатации), то ответственность и возмещение ущерба ложится на нанимателей.

Таким образом, сначала нужно определить, не является ли причиной залива поломка в системах, которые находятся в ведении управляющей компании. Если да, то ни собственнику, ни квартирантам не придётся возмещать соседям ущерб — это головная боль обслуживающей организации. Если нет, то дальше надо выяснить, кто отвечает за потоп: собственник или арендатор.

Непосредственно после инцидента из управляющей компании или ТСЖ вызывают специалиста для составления акта. Желательно, чтобы акт был составлен в день происшествия и чтобы при этом присутствовали все стороны конфликта: пострадавшие, владелец, квартирант и представитель управляющей компании. Случается, что реальную причину протечки коммуникаций сразу определить не удаётся или стороны не признают свою вину. Тогда потребуется техническая экспертиза.  

Одновременно пострадавшие (а это могут быть и соседи, и владелец квартиры, в которой была утечка), как правило, заказывают независимую оценку, чтобы установить размер ущерба, нанесённого их жилью, мебели и технике.

Как получить компенсацию от арендаторов

Допустим, результаты экспертизы показали, что управляющая компания и владелец ни при чем. И что именно арендатор забыл закрыть кран или неправильно подключил стиральную машину. Что делать?

Пострадавших соседей, скорее всего, совершенно не интересуют взаимоотношения владельца залившей их квартиры с арендаторами. Поэтому все свои претензии (включая иск в суд, если до него дойдёт) они будут адресовать собственнику. Соседи также могут обращать свои требования солидарно к владельцу и арендаторам. Владельцы, в свою очередь, действуют по ситуации: либо компенсируют ущерб соседям из своего кармана, а потом взыскивают затраты с квартирантов, либо ничего не выплачивают, а подают на арендаторов в суд.

Представим ситуацию, что с соседями владелец расплатился сам и теперь ему придётся взыскать компенсацию с арендаторов в порядке регресса. К слову, соседи действовали бы по аналогичной схеме в отношении самого владельца.

Для начала нужно попробовать решить вопрос миром: ознакомить виновного с результатами экспертизы и независимой оценки и дать возможность расплатиться. Если квартирант отказывается возмещать ущерб, увиливает от разговоров или вообще поспешно съехал, то следующий шаг — досудебная претензия. Она составляется в письменной форме и направляется арендатору по месту его постоянной или временной регистрации. В ней указываются данные владельца жилья и арендатора, описание произошедшего, данные оценки ущерба, сумма возмещения, сроки выплаты долга и предупреждение о намерении обратиться в суд, если требования не будут выполнены. К претензии прилагаются копии документов на квартиру, акта о заливе, отчёта независимого оценщика. Весь этот пакет отправляют заказным письмом с уведомлением о вручении.

Срок возврата денег начинает исчисляться с момента вручения претензии.

Если арендатор на досудебную претензию не отреагировал, можно идти в суд. К исковому заявлению прикладывают все указанные выше документы, плюс квитанции об оплате госпошлины, почтовой пересылки, оценки и экспертизы (поэтому все квитанции лучше сохранить). Кроме того, в суде можно потребовать компенсации морального вреда и судебных издержек. Если сумма ущерба, согласно проведённой оценке, меньше 50 тыс. рублей, то иск подаётся в мировой суд, если больше 50 тыс. рублей — в районный суд.

Что делать, если нет договора найма

Как мы уже сказали, ответственность за свою собственность несёт владелец. Если он сдал своё жилье без договора, то юридически никаких отношений между ним и арендатором нет. Люди, проживающие в его квартире, никакой ответственности ни перед кем не несут. И если арендаторы затопили соседей снизу, то возмещать ущерб в полном объёме скорее всего будет собственник, — доказать вину жильцов будет практически невозможно. Именно поэтому мы вновь напоминаем о том, что договор найма необходим — с ним спокойнее будет и владельцу жилья, и арендаторам.

Фото: Steven Ungermann, Christin Hume