Аналитика

Что будет с ценами на квартиры и ставками по ипотеке. Мнения экспертов

25 марта 2020

Что будет с ценами на недвижимость в ближайшее время?

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group

Застройщики могут повысить цены в перспективе от полугода до года, но это повышение будет неодинаковым на разных проектах даже внутри одной компании. Многое зависит от спроса и темпов текущих продаж. Успешные объекты могут вырасти в цене, отыгрывая рост курсов валют, неудачные могут и просесть, ведь это рынок.

На проектах, где активно идут продажи, в ближайшее время ценник вряд ли будет меняться. При большом количестве просмотров, интересе клиентов мало кто решится резко поднимать цену и разваливать пул наметившихся сделок.

Марина Финченко, Account Director в Artics Internet Solutions

Пока ситуация с курсом валют и ценами на нефть никак не повлияла на стоимость квадратного метра. Это мы видим по застройщикам, с которыми работаем, и их конкурентам. Девелоперы и покупатели ведут себя относительно спокойно: нет резкого роста поисковых запросов на покупку квартир в новостройках и увеличения звонков в контактные центры по нашим кампаниям.

Василий Павлов, директор по информационным и рекламным технологиям агентства недвижимости «Итака» (Санкт-Петербург)

Рублёвые цены на недвижимость мало зависят от колебаний курсов валют и цен на нефть. На месяц-два они немного вырастут, но только на волне паники. Некоторые застройщики поднимут цены, а некоторые даже приостановят продажи, надеясь на повышение. Все они месяца через три поймут, что цены дальше расти не будут, и начнут продавать по рыночным условиям.

Рост цен на недвижимость зависит прежде всего от покупательской способности населения, а в 2020 году никто не прогнозирует увеличения этого показателя.

Самый важный фактор, который будет влиять на стоимость недвижимости в этом году, — ставка рефинансирования ЦБ, от которой зависят ставки по ипотеке.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI

Рынок новостроек отреагирует на падение нефтяных котировок и ослабление курса рубля через несколько месяцев. Цены на квартиры вырастут на 8–10% в стандарт- и комфорт-сегментах и до 15% в высокобюджетных. Скажется постепенное подорожание импортного инженерного оборудования и стройматериалов, а также влияние инфляционных ожиданий. Изменение стоимости «квадрата» будет разным — в зависимости от ликвидности проекта. Сильнее всего цены увеличатся в комплексах-лидерах по продажам.

Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России

На основе многолетних наблюдений мы вывели упрощённую закономерность: изменение цены на нефть на 1% ведёт к изменению цены 1 квадратного метра в Москве на 0,4%. При этом временной лаг между колебаниями на нефтяном рынке и рынке жилья — около 5 месяцев.

Если падение цены нефти на 30% надолго зафиксируется на этой отметке, можно ожидать снижения средней рублёвой стоимости квадрата в Москве на 12%. Но оно не будет мгновенным, а растянется примерно на полгода.

Конечно, это условное правило. В отдельных сегментах, например для элитного жилья, динамика может отличаться: часть таких квартир может вырасти в цене соразмерно росту курса доллара. И покупатели отнесутся к этому с пониманием.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕCТ-Новострой»

В период нестабильности мы обычно наблюдаем повышенный спрос на квартиры, сопровождаемый, как правило, ростом цен и увеличением количества сделок. При этом к ситуации на нефтяных и валютных рынках более чувствителен вторичный рынок, хотя и застройщики реагируют на турбулентность оперативно. Насколько в нынешней ситуации будет отыгран привычный сценарий, сказать сложно. После кризиса 2014 года люди стали более взвешенно относиться к ситуации, они уже не настолько склонны к скоропалительным решениям.

Эксперт Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН (НП «Уральская палата недвижимости»)

Предложение на рынке жилья подстраивается под возможности покупателей. Если будет падать спрос, цены начнут снижаться, в первую очередь, на вторичном рынке, а застройщики станут предоставлять скидки. Но не во всех городах есть резервы для заметного снижения цен на новостройки.

Дальнейший сценарий — сокращение числа новых проектов. Такое решение сейчас могут принять как сами застройщики, так и банки, которые откажутся финансировать новые проекты из-за возросших рисков. Реакция локальных рынков на этот процесс может быть разнонаправленной.

Что будет с ипотечными ставками?

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI

Хотя Центробанк в марте сохранил ключевую ставку на прежнем уровне, ряд банков начал поднимать ипотечные ставки — от 0,2 до 1,5% из-за резко выросшего спроса на кредиты. Покупатели опасаются, что ставки скоро увеличатся, поэтому побежали в банки за ещё дешёвыми деньгами на покупку жилья. И некоторые решили на этом заработать.

Оформится ли это в тенденцию, станет ясно в апреле. Лидеры ипотечного сектора пока сохраняют ставки на прежнем уровне. Апрель покажет, получится ли их удержать. Многое будет зависеть от развития макроэкономической ситуации и поведения валютных рынков. Если рубль остановится на нынешних рубежах и прекратится вывод капиталов иностранными инвесторами через продажу ОФЗ, то текущие ипотечные ставки, вероятно, не изменятся. Если же падение нефтяных и валютных котировок продолжится, то в апреле Центробанк будет вынужден поднять ключевую ставку. А вслед за этим повысятся и ставки по ипотечным кредитам.

Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России

Инфляция, очевидно, окажется выше прогноза, и ЦБ РФ будет вынужден поднять учётную ставку до 7–7,5% (сейчас она находится на уровне 6% — прим. ред.). Возможно, это произойдёт через 1–2 месяца. Но уже сейчас банки серьёзно ужесточат требования к заёмщикам и начнут ограничивать выдачу не очень выгодных ипотечных займов. Взять кредит станет труднее.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕCТ-Новострой»

Если ключевая ставка ЦБ вырастет на 1–2%, то повышение ипотечных ставок на 1,5–2% неизбежно. Более того, в этом случае банки могут изменить условия даже по уже одобренным (но не выданным) кредитам.

Сейчас у потенциальных заёмщиков есть возможность «запрыгнуть в последний вагон» и получить кредит на существующих условиях. Хотя в этот раз повышение обещает быть не столь кардинальным, как в 2014 году, когда ипотечные ставки достигли 17%, что послужило для многих стоп-фактором при покупке жилья. Мы ожидаем роста ставок не более чем на 2–2,5%, то есть максимум до 10,5%.

Стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру?

Мы рекомендуем покупателям не откладывать решение о покупке квартиры. Цены в новостройках уже точно не снизятся, а вот повыситься могут в любой момент. Советуем спешить клиентам, получившим одобрение банка на кредит, но ещё не вышедшим на сделку. Если срок одобрения истекает, то при его пролонгации процентная ставка для заёмщика может уже повыситься.

Посмотреть квартиры в новостройках

Для покупателей, которые имеют доходы в рублях, ничего не изменилось, сейчас для них адекватные цены. Сейчас время тех, кто хранит сбережения в валюте: на рынке много девелоперов и собственников, которые не пересмотрели рублёвые цены. В некоторых проектах дисконт на квартиру доходит до 20% по отношению к доллару или фунту.

Посмотреть квартиры в элитных ЖК

Дмитрий Халин, управляющий партнёр Savills в России

Если нефть застрянет в районе 30 долларов за баррель и ниже, стоит готовиться к серьёзному снижению спроса на жильё и цен на него. В этом случае с покупкой лучше не спешить, отложив её до осени.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI

В первую неделю после падения рынков мы заметили, что звонков по квартирам стало больше в среднем на 10%. Но большая часть из звонивших заняли выжидательную позицию и наблюдают за развитием ситуации.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕCТ-Новострой»:

Главное, чего не стоит делать в условиях неопределённости — это суетиться. Продавать ли квартиру? Зависит от целей собственника. Если просто так, от страха перед неизвестностью, то не стоит, в непредсказуемые времена лучше обладать таким активом, как недвижимость.

Намерены покупать — покупайте, особенно если объект приобретается с привлечением заёмных средств. Таких ставок по ипотеке, как сегодня, мы скоро можем уже не увидеть, и как быстро все вернётся на круги своя, тоже непонятно.

А вообще не стоит действовать в панике, особенно когда ситуация меняется и ещё непонятны тенденции, куда и как пойдёт рынок, что предпримет правительство. Если у вас есть валютные сбережения, то их целесообразно обменять на рубли и вложить в недвижимость, которая с учётом нового курса обойдётся дешевле.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group

Продавцам в сложившейся ситуации я рекомендую не останавливать продажи и не пересматривать значительно стоимость в рублях, пытаясь догнать доллар.