Расторжение договора купли-продажи: важные особенности процедуры

Фото: katemangostar (Freepik)

Когда покупатель приобретает готовую квартиру, с ним заключают договор купли-продажи (ДКП), где прописаны все условия сделки. Если стороны подпишут этот документ, то это будет означать, что они пришли к обоюдному соглашению и взяли на себя обязательства. Идеально, если продавец и покупатель полностью соблюли условия и каждый остался при своём: первый — с деньгами, второй — с собственным жильём. 

Но, как показывает практика, покупка недвижимости не всегда проходит легко. Часто бывает так, что кто-то из участников сделки не соблюдает первоначальные договорённости. Если этот вопрос не получается решить мирно, соглашение лучше аннулировать. И здесь речь идёт именно о расторжении ДКП. 

Если вы передумали покупать квартиру, расскажем — можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры и какие важные юридические нюансы необходимо учесть.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

ДКП — основной документ, в котором обозначены параметры объекта, его стоимость, порядок расчётов, права и обязанности сторон и другие условия сделки. Договор можно расторгнуть только в двух случаях: по обоюдному соглашению сторон или по решению суда. 

Если участники смогут договориться, отменить сделку будет достаточно просто. И не важно, кто инициатор процедуры, — обращаться в суд не придётся. Но есть формальности: придётся оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи. 

Если кто-то из сторон отказывается отменять сделку, порядок будет другой. Чтобы процедура состоялась, нужны веские аргументы, которые придётся доказывать в суде. Одного желания для этого недостаточно. 

В ст. 450 ГК РФ говорится, что процедуру по одностороннему расторжению договора разрешается инициировать в том случае, когда другая сторона значительно нарушила права заявителя — это причинение существенного ущерба пострадавшей стороне. Например, когда продавец или покупатель не получил того результата, который ожидал при оформлении ДКП. 

Фото: Racool_studio (Freepik)

Какие обстоятельства могут стать аргументом для отказа от сделки

Продавец вправе подать исковое заявление в судебную инстанцию, если покупатель не рассчитался с ним за квартиру в срок, установленный по договору, либо оплатил меньше оговоренной суммы. Подобные ситуации — действительно весомый повод, чтобы инициировать процедуру по аннулированию сделки.

Покупатель может подать заявление в суд, когда владелец приобретаемого объекта не выполняет условия по ДКП. Например, серьёзными считаются следующие нарушения:

  • продавец в течение длительного времени и по разным причинам уклоняется от переоформления прав на квартиру;
  • сразу после подписания договора бывший владелец утратил право собственности на имущество в пользу третьих лиц (подарил, перепродал и др.);
  • прежний собственник в оговорённые договором сроки отказывается освобождать жильё. 

Расторжение договора купли-продажи недвижимости могут организовать и гос. органы. Например, если выяснится, что при продаже квартиры были нарушены права детей или предоставлены фальшивые документы. 

Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем. 

Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.   

Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.

Фото: prostooleh (Freepik)

Что делать, если один из участников не соглашается аннулировать сделку 

В этом случае необходимо получить от второй стороны письменный отказ от расторжения сделки. Направьте собственнику недвижимости заказное письмо с предложением расторгнуть ДКП. В тексте желательно обозначить срок, который есть у продавца на принятие решения. Если вы его не укажете, по ст.452 ГК РФ он не может превышать 30 дней с момента получения письма. 

Продавец может поступить двумя способами: отправить ответ в письменном виде с отказом на предложение либо вообще его проигнорировать, что будет означать то же самое. После прохождения срока, выделенного на принятие решения, можно смело обращаться в суд. Конечно, если на руках есть все основания и документальные доказательства, что продавец нарушил права покупателя по ДКП. Срок рассмотрения дела в суде будет зависеть от конкретной ситуации. 

Возможна ли отмена сделки купли-продажи недвижимости после регистрации

Если условия по ДКП уже были исполнены и сделка прошла регистрацию, отменить её будет сложно. Это можно сделать лишь в некоторых случаях.

  1. Переход права собственности ещё не состоялся. Речь идёт о ситуациях, когда стороны только подали документы на регистрацию в Росреестр. Чтобы смена собственника недвижимости не произошла, достаточно подать соответствующее заявление.
  2. Расчёта ещё не было, но регистрация уже произошла. В таком случае необходимо предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора купли-продажи. Если вопросов не возникнет, право собственности на квартиру будет возвращено прежнему владельцу.
  3. Регистрация уже состоялась, и все условия договора были соблюдены. Вернуть квартиру можно только в том случае, если обе стороны пришли к обоюдному соглашению отменить сделку. Проще всего будет заключить новый ДКП, где прежний продавец выступит в роли покупателя. Опять же, если кто-либо из участников сделки не согласен с новыми условиями, придётся идти в суд.

Есть важный момент: ДКП считается заключённым после момента его регистрации в Росреестре, а исполненным — когда покупатель уже получил право собственности на квартиру и полностью рассчитался с продавцом. То есть в первом случае отыграть сделку ещё можно, а во втором — практически нереально. 

Как защититься от проблем с куплей-продажей квартиры

Чтобы не пришлось сталкиваться с процедурой расторжения ДКП, отнеситесь к сделке серьёзно. Внимательно осмотрите приобретаемую недвижимость и обговорите в деталях условия договора. Будет лучше, если для выбора квартиры вы привлечёте опытного и надёжного риелтора. Он сможет не только проверить объект на юридическую чистоту, но и сориентирует по рыночной цене. С аргументами специалиста можно попробовать договориться с продавцом о скидке. 

Кроме того, риелтор подскажет, как застраховать себя от рисков возможного аннулирования сделки в дальнейшем. Обычно для этого в договор добавляется пункт с условиями для расторжения сделки. Эту информацию можно и не отражать в ДКП, но если у сторон возникнут какие-то претензии, разбирательства могут затянуться.

Заключение

Если для аннулирования договора купли-продажи всё же пришлось подавать иск в суд, лучше всего воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Организация или участие в подобных процедурах — дело сложное и хлопотное. Если часть условий по ДКП уже исполнена, нет гарантий, что сделка будет аннулирована. 

Как раз для этого и нужен хороший специалист, у которого достаточно положительного опыта в разбирательствах по сделкам с недвижимостью. Во-первых, он поможет составить соглашение к ДКП или претензионное письмо. Во-вторых, юрист грамотно оформит исковое заявление. Так у вас будет больше шансов выиграть дело. При благоприятном раскладе вы сможете также возместить расходы на судебные разбирательства и услуги специалистов.