Капремонт: за что жильцы платят взносы

Каждому дому в какой-то момент потребуется капитальный ремонт. Но кто и на чьи средства должен его делать? Если до 2014 года эти работы практически не регулировались, то сейчас в Жилищном кодексе чётко прописано, что взносы на капитальный ремонт обязательны. 

Мы уже писали, когда жители новостроек начинают платить за капремонт. В этой статье разберём, что вообще такое капремонт, за что именно мы платим, куда уходят эти деньги и можно ли отказаться от оплаты.

Что такое капремонт

Капитальный ремонт многоквартирных домов — это замена или восстановление крупных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования дома. То есть, по сути, ремонт или замена почти всего, что относится к общему имуществу жильцов. Обычно цель капремонта любого здания — продление срока его эксплуатации.

1 января 2014 года обновился Жилищный кодекс РФ и в нём появилась статья 169, которая содержит общие положения и правила оплаты. Обновления вступили в силу с 2015 года. Если раньше размер взносов определяли сами жильцы многоэтажных домов на общем собрании, то теперь все платят за капремонт фиксированную стоимость: до 30% от общих сумм в квитанциях за ЖКХ. Точная сумма зависит от региона.

По закону капитальный ремонт требуется для следующих зон:

• фундамент;
• крыша;
• фасад;
• подвальные помещения;
• инженерные системы внутри дома (электропроводка, водопровод, отопление, канализация).

Это минимум работ, но региональные власти на своё усмотрение могут его расширить. Часто список дополняется лифтом и шахтой лифта, утеплением фасадов, оборудованием вентилируемой кровли, установкой общедомовых приборов учёта и регулирования тепла.

Обязаны ли платить за капитальный ремонт все граждане

Правительство сформировало Фонд капитального ремонта, и когда дом попадает в его список, жильцов обязывают вносить регулярную оплату. И это законно: согласно статье 210 Гражданского кодекса собственник обязан содержать своё имущество в порядке, а общие территории принадлежат каждому из собственников квартир в доме.

Но есть четыре категории граждан, которых правительство освобождает от трат на капремонт.

• Жители муниципального жилищного фонда, то есть неприватизированных квартир. Такие квартиросъёмщики должны оплачивать только текущий ремонт.
• Жильцы аварийных домов и зданий, подлежащих сносу.
• Жители домов на земле, которую решили изъять в пользу государства или муниципалитета.
• Жильцы новостроек. Эта категория временно освобождается от уплаты взносов.

Дома из трёх последних категорий не включают в региональные программы по капремонту, но в случае с новостройками всё немного сложнее.

По ст. 169 ЖК РФ, обязанность платить взносы появляется у «новостроечников» не сразу. Первые 3-5 лет такие дома находятся на гарантии у застройщика, и только когда гарантийный срок истекает, новостройку включают в региональную программу капремонта.

Уже со следующего месяца после публикации программы начинается новая отсрочка, срок которой определяют самостоятельно региональные власти: минимум 3 месяца, но не более 5 лет. И когда эти «каникулы» заканчиваются, жильцы новостроек начинают платить взносы за капремонт.

Что будет, если не оплачивать капитальный ремонт

Если не платить без оснований, о которых написано выше, управляющая компания сначала будет присылать уведомления и напоминать о том, что ждёт денег.

Если результата не будет, неплательщику перекроют доступ к коммуникациям, попробуют отключить электричество, а если и это не возымеет эффекта, дело направят в суд. Вывод однозначен: не платить за капитальный ремонт без законных оснований — очень плохая идея.

Судебные издержки всегда взыскивают с собственника жилья, а когда начнётся стадия исполнения решения, приставы арестуют счета и могут даже запретить выезд за границу.

В юридической практике накопилось уже много прецедентов, когда с жильцов взыскали платежи за капремонт и начисленные пени через суд, но есть и обратные случаи. К примеру, в Челябинске УК как-то смогла внести новостройку в региональную программу капитального ремонта ещё до сдачи дома в эксплуатацию. Жильцы отстояли свои права, и задолженности аннулировали.

Как отказаться от взносов на капитальный ремонт, чтобы не платить легально

Отказаться просто потому, что вам так хочется, нельзя. Но есть несколько категорий граждан, которые относятся к льготникам и могут на законных основаниях получить скидку до 100% на оплату капремонта:

• одинокие неработающие пенсионеры от 70 лет и собственники квартир, где проживают такие люди;
• инвалиды I и II группы;
• дети-инвалиды и их родители;
• полные кавалеры ордена Славы;
• герои СССР и РФ;
• ветераны и герои труда;
• родители погибших ветеранов боевых действий;
• узники концлагерей;
• другие категории, которые меняются в зависимости от региона — например, сельские учителя или врачи.

Узнать, относитесь ли вы к льготникам, можно на официальном сайте Фонда капитального ремонта вашего региона.

Те, кто решил воспользоваться правом на льготу, получают скидку 100% или компенсацию от государства в размере 50% в зависимости от своей категории. Скидка 100% означает, что человек может не платить взносы.

Как получить полную скидку или компенсацию платежей за капитальный ремонт

Нужно собрать все подтверждающие документы и обратиться в ближайший МФЦ. Перечень бумаг может отличаться в разных регионах, но в целом он такой:

• паспорт;
• выписка из ЕГРН;
• трудовая книжка или выписка из неё, если она электронная;
• справка об инвалидности или другой документ, подтверждающий право на льготу;
• справка о количестве людей, проживающих в квартире, по форме 9.

В МФЦ нужно будет заполнить заявление и передать его оператору вместе с копиями документов. Начиная с месяца, следующего за месяцем после подачи бумаг, на счёт будет поступать компенсация в размере установленной законом суммы, либо вас освободят от уплаты взносов.

Право на компенсацию или скидку оформляется всего один раз и только на одну квартиру.

Как рассчитывается плата за капремонт

До появления новых законов тарифы устанавливали сами собственники жилья. Они могли провести общее собрание и решить, что расходы на капитальный ремонт им не нужны, и тогда из квитанций исчезала такая строка. Теперь так сделать нельзя, а тариф, по статье 156 ЖК РФ, устанавливают власти каждого региона. Они же могут менять ставку, основываясь на своих решениях.

На момент написания статьи самые низкие тарифы установлены в Мурманской области (3 рубля за кв. м в деревянных многоквартирных домах, 9 рублей — в прочих), максимальные — в Москве (20,99 рубля за кв. метр).

Платить меньше установленных тарифов нельзя, а вот больше — разрешается. Для этого нужно провести общее собрание и договориться о сумме.  

Куда уходят деньги за капитальный ремонт

Сумма взноса за капремонт указывается в платёжных квитанциях, которые жильцы каждый месяц находят в своих почтовых ящиках. Будет ли это отдельная квитанция или общая, которую формирует управляющая компания, решают сами жильцы дома. Они же могут доверить формирование и выставление платёжек третьей стороне — например, Единому расчётному центру. Уплаченные деньги перенаправляются в региональный фонд капремонта или на специальный счёт дома в банке.

Если взносы получает фонд, то он сам находит подрядчиков для выполнения работ и он же контролирует ход ремонта. Специальный счёт дома открывают сами жильцы, если такое решение приняли на общем собрании. Тогда же решают, кому будет принадлежать этот счёт (ТСЖ, жилищный кооператив или УК), в каком банке он будет открыт и каким будет размер взносов.

О решении открыть специальный счёт нужно уведомить региональный фонд, а будущий владелец счёта должен обратиться в банк лично. Когда нужная сумма накопится, жители дома сами очерчивают перечень работ, находят подрядчика и контролируют его.

Как узнать, когда в вашем доме начнётся капитальный ремонт

Списки домов с адресами, списком работ и их сроками публикуют на официальных сайтах региональных фондов. Списки можно скачать или посмотреть онлайн, а если возникнут вопросы — связаться по контактным номерам телефонов с фондом.

Более подробно мы написали об этом в этой статье в главе «Как проверить появление МКД в программе». 

Что делать, если качество капремонта не устраивает

С плохим капремонтом могут столкнуться все. Например, бывает, что рабочие неправильно перекрывали крышу, и квартиры верхних этажей затопило. Или после замены труб отопления обнаружилась их протечка. Или новая штукатурка осыпалась во время приёмки. В таких случаях можно и нужно подать жалобу в ответственные инстанции.

Порядок действий зависит от того, кто именно выбирал подрядчика для проведения работ. Это может быть управляющая компания, владелец спецсчёта или региональный фонд капремонта — в зависимости от того, кто владелец денег, накопленных жильцами.

Последовательность инстанций для подачи жалоб такая:

1. Фонд капремонта, владелец спецсчёта или УК. Они выбирают подрядчика, поэтому отвечают и за качество его работы. Зафиксируйте документально все недочёты, сделайте фотографии для доказательной базы. 
2. Жилищная инспекция. Она подключается при бездействии или отказе УК/фонда капремонта устранить недостатки.
3. Роспотребнадзор. В обращении опишите в подробностях не только то, чем вы недовольны в проведённом ремонте, но и то, какие действия были предприняты с вашей стороны и к каким результатам они привели.
4. Прокуратура. Это высший надзорный орган. На основании проведённой проверки прокурор вынесет предписание либо об устранении недочётов ответственными организациями, либо о возбуждении уголовного/административного дела, если на то есть основания. Во втором случае начнется судебное разбирательство.

Если дело дошло до подачи жалоб, не лишним будет заказать независимую экспертизу результатов капремонта и прилагать её заключение ко всем пакетам документов.

Важно помнить следующие особенности:

• Официальный срок ответа любой госинстанции — 30 дней.
• Жильцы имеют право присутствовать на приёмке работ. Если видите недочёты, требуйте их документировать. Когда деньги копятся на спецсчёте, приёмку проводят сами жильцы. В этом случае, видя очевидные недостатки, составьте их подробный список и не подписывайте акт приёма-передачи — ваша подпись на нём будет означать, что вы согласны с результатами ремонта.

Помните, что гарантийный срок на все виды работ — минимум 5 лет. Если недостатки вскрылись уже после этого срока, можно обращаться сразу в Роспотребнадзор.

Итак, коротко

• Платежи за капитальный ремонт обязательны для всех собственников жилья, за исключением льготников, жильцов аварийных домов и других категорий граждан. Чтобы воспользоваться правом на льготу, нужно собрать подтверждающие документы и подать заявление через МФЦ. 
• Узнать, относитесь ли вы к льготной категории, можно на сайте регионального отделения фонда капитального ремонта. Там же публикуются минимальные тарифы и графики предстоящих работ с указанием адресов домов.
• Уклоняться от уплаты взносов без законных на то оснований — очень плохая идея. Долги всё равно рано или поздно взыщут через суд, причём судебные издержки, как и начисленные пени, придётся оплатить ответчику.