Аренда квартиры в счёт ремонта кажется заманчивой и выгодной идеей как для собственника, так и съёмщика. Владелец жилья какое-то время не взимает арендную плату, а квартирант делает ремонт. Казалось бы, все в плюсе, однако возникает множество вопросов с обеих сторон. Вдруг арендатор выполнит работу некачественно или будет затягивать сроки? Или собственник, получив обновлённую квартиру, прекратит договор досрочно? Рассказываем, как выстроить процесс так, чтобы все остались довольны.
Первым делом — договор
Для начала стоит определиться с объёмом и масштабом ремонтных работ. Если ремонт будет небольшой — косметический, не предполагающий больших финансовых затрат, то можно самостоятельно попробовать составить смету. Особенно, если работы в квартире будут выполняться собственными силами или наёмным специалистом без участия строительной фирмы. Однако прописать виды работ, их сроки и стоимость всё равно придётся. И надо не забыть про стройматериалы — цена на них должна быть отражена в документе.
Но если в планах глобальный ремонт с привлечением подрядной организации, то к договору найма необходимо приложить смету от строительной компании. Это станет гарантией для владельца, что деньги будут использованы по назначению. В самом договоре найма следует указать размер платы за квартиру в месяц с дополнением о том, что ремонт будет осуществляться в счёт аренды согласно смете. После её подписания договор вступит в силу.
Важный пункт — ответственность сторон в случае досрочного расторжения. Здесь необходимо прописать, кто и в каком случае будет должен заплатить до окончания ремонта. Отдельно надо закрепить порядок распределения расходов в случае увеличения стоимости по материалам или работам. А когда ремонт будет завершён, обе стороны должны подписать акт о проведении ремонта в полном объёме и об отсутствии взаимных претензий.
Перед началом ремонта в счёт аренды квартиры необходимо вместе с арендатором съездить в строительный магазин, выбрать материалы, внести их в смету и только потом начинать работы. И лучше привлечь специалиста, который грамотно составит документы, снизив риски всех участников сделки.
Плюсы ремонта под аренду
Сдать квартиру под ремонт на длительный срок — интересный вариант для обеих сторон. Собственник улучшает состояние квартиры и стоимость жилья в будущем. Плюс получает квартиранта на долгий срок. Съёмщик экономит на арендной плате и живёт в комфорте со свежим ремонтом. После всех работ цена за наём жилья, как правило, всё равно остаётся ниже среднего. Однако собственник всё равно будет получать прибыль. В дальнейшем он сможет сам пользоваться имуществом или выгодно продать квартиру.
Но есть и минусы в ремонте под аренду. Например, некачественно выполненные работы станут неприятным сюрпризом для хозяина жилья. Для съёмщика есть другая опасность: увидев квартиру с ремонтом собственник может досрочно расторгнуть договор найма или повысить стоимость проживания.
И самое ненадёжное в этой истории — устные договорённости без сметы с описанием работ. Может произойти всё что угодно, вплоть до того, что арендатор спокойно живёт в квартире бесплатно, а ремонт делать даже не начинал. Или наоборот: как только ремонт выполнен, собственник требует, чтобы жилец съехал. Поэтому необходимо оформить всё документально, а затем строго придерживаться графика выполнения работ и контролировать процесс.
Арендатор может подстраховаться на случай досрочного расторжения договора: стоимость работ должна быть пропорциональна времени проживания. В этом случае квартирант не останется должен собственнику недвижимости.
Также в договоре нужно отраить цену месяца аренды и как скоро собственник сможет поднять плату. С одной стороны, квартиросъёмщик терпит неудобства при ремонте, а с другой — получает возможность жить в улучшенной квартире. Сроки повышения арендной платы можно вынести в отдельный пункт.
Хочу квартиру за ремонт
На рынке недвижимости часто встречаются квартиры со старым ремонтом. Многие собственники не особо беспокоятся о комфорте арендатора и готовы сдавать «убитое» жилище подешевле, лишь бы не тратить силы и деньги на его улучшение. Если вам подходят район и цена, можно поговорить с владельцем об обновлении ремонта. Расписать все преимущества ремонта в счёт арендной платы. Разумный собственник поймёт, что вы настроены на долгосрочные отношения и частичные затраты.
Конечно, ремонт в счёт арендной платы — это недополученная прибыль для арендодателя. Но ситуация на переполненном предложениями рынке заставляет собственника идти на уступки. Тем более, что в перспективе собственник получит свежий ремонт, не прикладывая усилий. В конце концов, для владельца недвижимости — это инвестиции в собственное жильё.
Чтобы расположить к себе собственника, можно некоторое время пожить в старой квартире — чтобы владелец убедился в вашей платежеспособности и надёжности. А через пару месяцев предложить ему обновить обои, побелить потолки, поменять ламинат. Удобно, когда сумма затрат на ремонт не превышает половину ежемесячной платы за аренду. Но, скорее всего, в этом случае часть расходов придётся нести самостоятельно. Например, работы оплатите вы, а материалы пойдут в счёт платы за квартиру. Дело в том, что, согласно 681-й статье Гражданского кодекса РФ, текущий ремонт сданного внаём жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Поэтому в интересах обеих сторон зафиксировать на бумаге все условия по проведению ремонта в счёт арендной платы.
Чтобы не тратить время на составление документов и урегулирование договорённостей с арендодателем, можно сдать квартиру через сервис Яндекс.Аренда. Менеджеры сервиса не только помогут найти квартирантов и составить документы правильно, но и возьмут на себя большую часть коммуникаций с новым жильцом.
Фотографии: Andrea Piacquadio (Pexels), Maria Ovchinnikova (Pexels), Ivan Samkov (Pexels), Blue Bird (Pexels), Charlotte May (Pexels)
