Не всё сразу: покупка в рассрочку между физическими лицами

При покупке недвижимости нельзя предсказать момент, когда будет найден подходящий вариант, поэтому в «час икс» у покупателя на руках может оказаться не вся сумма. Если сделка оговорена, продавец готов подождать, а покупатель твёрдо знает сроки поступления денег, стороны могут заключить договор рассрочки между физическими лицами. 

Что такое рассрочка при покупке недвижимости

Рассрочка — это возможность купить что-то с оплатой по частям. Она отличается от кредита тем, что не нужно привлекать банк: все расчёты проводятся между продавцом и покупателем. При кредите покупатель берёт деньги в банке, оплачивает продавцу полную сумму и дальше выплачивает долг банку. При рассрочке продавец получает деньги от покупателя, но не сразу, а в несколько «подходов».

Все условия рассрочки можно оговорить в обычном договоре: здесь можно скачать образец ДКП квартиры в рассрочку.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа возможен при расчётах между юридическими или физическими лицами. Рассрочка от застройщика — совсем другая схема.

Как заключить договор купли продажи с рассрочкой платежа

Законодательно продажу в рассрочку разрешает п. 1 ст. 489 ГК РФ. Дополнительный договор не нужен — заключают обычный ДКП, в котором прописывают оговорённые условия. Особенное внимание уделяют следующим моментам.

1. Подробно расписать порядок оплаты — график и способ перечисления. При безналичной оплате подтверждением будут банковские платёжки, а при передаче наличных нужно упомянуть, что каждый транш подтверждает расписка. Стоит также прописать возможность досрочного погашения.
2. Как и в обычном ДКП, при покупке в рассрочку в документе нужно прописать момент перехода права собственности. При единовременной оплате регистрация и расчёты часто проводятся в один день, чтобы никто никого не обманул. Рассрочка платежа в договоре купли-продажи меняет ситуацию.
   Регистрировать квартиру одновременно с окончанием расчётов опасно для покупателя: у недобросовестного продавца будет возможность продать квартиру дважды. Поэтому обычно документы в Росреестр подают до окончания платежей: квартиру регистрируют на покупателя, но она будет числится в залоге — это страховка продавца. Квартиру нельзя будет продать, поменять, заложить или подарить, пока покупатель полностью не погасит долг.
3. Указать, когда недвижимость перестанет числиться в залоге. По умолчанию работает п.5 ст. 488 ГК РФ: квартира находится в залоге, пока покупатель полностью не рассчитается. Если стороны договорились о другом, это обязательно нужно прописать, иначе Росреестр не снимет обременение.
4. Прописать, когда продавец должен освободить жильё, а покупатель может в него въехать. Это не обязательно должен быть день перехода права собственности. В день завершения сделки сторонам нужно будет подписать передаточный акт.
5. Прописать, что будет, если одна из сторон нарушит условия. Чаще всего оговаривают пропущенный платёж. Если условия не прописаны, санкции для недобросовестного покупателя предусмотрены в ст. 395 ГК РФ — за просрочку он будет платить проценты по действующей ставке ЦБ. 

Когда может понадобиться продажа в рассрочку физическому лицу

Покупатель заинтересован в рассрочке, когда:

• держит часть денег на срочном вкладе — так он не потеряет проценты; 
• часть денег должна поступить от продажи другой собственности;
• не получается оформить ипотеку: у гражданина плохая кредитная история, или жильё не подходит под требования банка;

Бывает, что и продавцу такая схема выгодна — например, если он давно пытается продать эту недвижимость. В таком случае у собственника есть выбор — продолжать ждать или наконец получить сумму за квартиру, пусть и частями.

Продажа квартиры в рассрочку между физическими лицами: основные риски

Продавец рискует прежде всего тем, что покупатель перестанет платить. Небольшую просрочку компенсируют проценты, но есть вероятность, что платежи прекратятся совсем.

Если это произойдёт до того, как продавцу перешла половина суммы по договору, есть возможность вернуть квартиру через суд (п.2 ст 489 ГК РФ) — тогда придётся возвращать покупателю перечисленные средства. Квартира при этом может оказаться в плохом состоянии и с задолженностями по коммуналке — возможно, придётся снова обращаться в суд.

Если покупатель перечислил больше половины стоимости квартиры, продавец в суде можно требовать только оставшуюся сумму по договору. 

Покупатель рискует тем, что продавец увеличит сумму соглашения, а также вероятностью допустить просчёт в графике платежей. Если деньги, необходимые для платежа, не появятся у покупателя вовремя, это может привести к судебным разбирательствам.

Коротко о главном

Покупка квартиры в рассрочку у физического лица возможна, когда продавец согласен подождать и получить деньги в несколько этапов.

Чтобы избежать проблем при рассрочке, покупатель должен адекватно оценить свои финансовые возможности, а продавцу стоит убедиться в его платёжеспособности.

Фотография на обложке: freepik